Vorremmo acquistare un bell’appartamento che costa 625’000 franchi. Abbiamo già ottenuto luce verde per un prestito di 500’000 franchi. Ma le voci di una crisi immobiliare sono sempre più insistenti. È un rischio reale?
“Dal sogno di una casa propria all’incubo di una botte senza fondo”, recitava di recente il titolo di un giornale. Chi evoca lo scoppio di una bolla immobiliare si assicura l’attenzione dei media. La mia valutazione della situazione è meno spettacolare, ma si fonda su fatti plausibili.
A livello nazionale – senza considerare le regioni più ambite di Ginevra, Zugo e Zurigo – il mercato immobiliare gode tuttora di buona salute.
Con un esempio concreto posso dimostrare come uscire indenni da un massiccio crollo dei prezzi del 25 percento – uno scenario che, comunque, ritengo estremamente improbabile. Il mio esempio si basa su un prestito ipotecario decennale, che consente di pianificare l’onere degli interessi in una prospettiva di lungo periodo. Per verificare se il finanziamento è sopportabile per il cliente, la banca applica un tasso d’interesse del 4,5 percento. In base a questi dati il cliente paga alla banca 22’500 franchi di interessi l’anno, ossia 225’000 franchi su dieci anni. Nel 2012 il tasso d’interesse per un’ipoteca fissa decennale era tuttavia inferiore al due percento (v. grafico). In altri termini gli interessi effettivi versati alla banca sono pari a 100’000 franchi, ben 125’000 franchi in meno di quello che la banca ha calcolato per la sopportabilità.
Interessi bassi a favore dei proprietari immobiliari
I tassi ai minimi storici consentono dunque di costituire un considerevole cuscinetto di riserva. In base ai calcoli summenzionati, alla scadenza dei dieci anni il prestito può essere ridotto da 500’000 a 375’000 franchi. Il cliente sarebbe così in grado di affrontare un deprezzamento dell’immobile del 25 percento. In questo calcolo non è ancora stato considerato il rimborso regolare del mutuo richiesto dalla banca, nel nostro esempio 54’000 franchi su dieci anni. Il debito nei confronti della banca diminuisce quindi ancora, fino a 321’000 franchi, offrendo una maggiore sicurezza di fronte a una crisi immobiliare.
È vero che, in caso di una disoccupazione dilagante o di una deflazione, le prospettive sarebbero ben diverse. In Svizzera non vi sono tuttavia segnali di un movimento in questa direzione. Il livello dei tassi ai minimi storici è, invece, un fatto reale (v. grafico). L’importante è accantonare regolarmente gli interessi risparmiati. Così non dovrà preoccuparsi neppure di fronte al prossimo annuncio di un crollo immobiliare da parte di qualche profeta di sventure.
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