Nous aimerions acheter une belle maison pour 625 000 francs. Nous avons reçu le feu vert pour une hypothèque de 500 000 francs. Autour de nous clignotent cependant des signaux d’alerte à propos d’une prochaine crise immobilière. Quels risques courons-nous?
«Comment les maisons individuelles pourraient bientôt devenir un cauchemar sans fin»: tel était récemment le titre d’un magazine. Celui qui appelle le crash immobilier de ses voeux est certain d’attirer sur lui l’attention des médias. Mon appréciation personnelle de la situation est moins radicale. Quelques faits bien établis étayent mon jugement.
D’abord, à l’échelle de la Suisse, le marché immobilier se trouve dans un état sain –à l’exception des «hot spots» de Genève, Zoug et Zurich.
Un exemple concret démontre qu’il résisterait même à un effondrement des prix massif de l’ordre de 25% – scénario que je tiens pour hautement improbable. Mon cas d’école se fonde sur une hypothèque d’une durée de dix ans, ce qui permet de planifier les intérêts longtemps à l’avance. Pour vérifier si le crédit représente une charge financière supportable pour son client, la banque calcule un intérêt de 4,5%. Sur la base de ce taux, 22 500 francs sont déboursés chaque année en faveur de la banque. Sur une période de dix ans, le total est de 225 000 francs. En 2012, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe à dix ans était cependant inférieur à 2% (cf. infographie). En clair: vous versez effectivement 100 000 francs à la banque – à savoir, au total, 125 000 francs de moins que ce que celle-ci a calculé au moment d’estimer la charge que vous pouviez supporter.
Les propriétaires profitent des taux bas
Les taux d’intérêt historiquement bas vous permettent ainsi de constituer un robuste matelas de réserve. Sur la base des calculs précédents, à l’échéance de votre hypothèque, après dix ans, vous pouvez réduire celle-ci de 500 000 à 375 000 francs. Vous seriez par conséquent dans la situation de pouvoir surmonter une baisse de prix de 25% dans l’immobilier. Dans notre calcul, nous n’avons de surcroît pas pris en compte le remboursement de l’hypothèque généralement demandé par la banque, soit 54 000 francs sur dix ans dans notre exemple. Votre dette vis-à-vis d’elle continuerait ainsi de baisser pour atteindre 321 000 francs, ce qui augmente votre protection en cas de crise immobilière. Certes, en cas de chômage massif ou de déflation, les choses se présenteraient différemment. Il n’empêche: en Suisse, il n’y a aucun signe avant-coureur de tels événements. Par contre, il est avéré que le niveau des intérêts se trouve à un taux historiquement bas (voir graphique). Bien évidemment, il est important de mettre de côté les intérêts économisés afin de constituer une réserve. Ce qui vous permettra de demeurer serein même lorsque les prochains oiseaux de malheur occuperont la première page des journaux…
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