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Les médias ne parlent plus guère du risque de bulle immobilière. Pensez- vous qu’elle va se dégonfler?
J’ai un avis positif sur la stabilisation du marché immobilier. Cela confirme les évaluations dont nous vous avons fait part dans cette chronique, par exemple l’article «Des scénarios crash». Si la bulle se dégonfle, l’efficacité du marché suisse de l’immobilier en ressortira renforcée. Pour quelles raisons? En l’espace de dix ans, la population a augmenté de quelque 700’000 habitants. Cette croissance considérable a placé le marché immobilier devant un solide défi. Sous deux aspects cela aurait pu prendre une direction erronée. L’offre de nouveaux logements se serait-elle avérée insuffisante? Alors le montant des loyers et celui des biens immobiliers aurait pris l’ascenseur. Inversement, il aurait pu y avoir trop de nouvelles constructions. Dans ce cas, l’augmentation des prix se serait calmée. Sans parler du danger d’une offre surabondante laissant des tas de biens sur le carreau.
Circonstance aggravante: de nombreuses personnes tiennent à vivre dans les centres villes, où les terrains à bâtir sont rares. Pour l’industrie du bâtiment, il est très difficile de réagir rapidement aux fluctuations à court terme de la demande, étant donné qu’il s’écoule facilement plus de deux ans entre la planification d’un projet et sa concrétisation.
Reste à savoir comment le marché immobilier a maîtrisé (et, à mon avis, il l’a très bien fait!) cet exercice de corde raide. Chaque année, entre 40’000 et 50’000 nouveaux logements sont mis sur le marché. Longtemps, cela a suffi pour satisfaire l’importante demande. Simultanément, s’agissant des logements vides, le taux de vacance est demeuré bas. Jusqu’à présent, on n’y guère de signes de surcapacité.
Jusqu’à 20% de logements en plus
Dans ces dix cantons, durant les dix dernières années, l’accroissement du nombre de logements est supérieure à la moyenne suisse, qui se situe à 11%. Le canton de Fribourg se trouve en tête du classement (19% d’augmentation).
Quand bien même le marché est parvenu à garder l’équilibre au plan national, l’augmentation de la population a accru les inégalités au plan régional.
A Genève en particulier, ainsi que dans d’autres grandes villes, trop peu de nouveaux logements ont été érigés durant ces dernières années. Le graphique ci-contre montre pourtant que, dans certains cantons, on a construit davantage que la moyenne. En tête de ceux-ci: le canton de Fribourg (la région de Bulle agissant comme un catalyseur) suivi de Zoug, Schwytz et Argovie.
Afin que cet «atterrissage en douceur» de la bulle immobilière fonctionne dans le futur, l’écart entre les régions à forte et à faible activité dans le domaine de la construction ne doit pas se creuser. Cela signifie une croissance mesurée des immeubles dans les centres villes et une stabilisation de l’offre dans les agglomérations. Présentement, je considère que le marché possède de bonnes chances de réussir dans cette manoeuvre aussi.
