Wir möchten eine schöne Wohnung für 625’000 Franken kaufen. Für eine Hypothek von 500’000 Franken haben wir grünes Licht. Doch liest man ringsum über die Gefahr einer Immobilienkrise. Wie gross ist unser Risiko?
„Wie Eigenheime zum Fass ohne Boden-Albtraum werden“, lautete kürzlich eine Schlagzeile. Wer den Immobilien-Crash heraufbeschwört, hat die Aufmerksamkeit der Medien auf sicher. Meine Beurteilung der Lage ist weniger spektakulär, dafür aber untermauert durch stichhaltige Fakten.
Gesamtschweizerisch betrachtet – unter Ausklammerung der regionalen Hot Spots in Genf, Zug und Zürich – ist der Immobilienmarkt nach wie vor in einer gesunden Verfassung
Ein konkretes Beispiel soll zeigen, wie Sie selbst einen massiven Preiseinbruch von 25 Prozent verkraften könnten – ein Szenario wohlgemerkt, das ich für äusserst unwahrscheinlich halte. Mein Fallbeispiel basiert auf einer Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit. So lassen sich die Zinskosten langfristig vorausplanen. Um zu prüfen, ob der Kredit für Sie finanziell tragbar ist, rechnet die Bank mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent. Gemäss diesem Budget bezahlen Sie der Bank folglich 22’500 Franken an Zinsen pro Jahr; über zehn Jahre entspricht das einem Betrag von 225’000 Franken. 2012 betrug der Zinssatz für eine zehnjährige Festhypothek jedoch weniger als 2 Prozent (siehe Infografik). Das heisst: Sie bezahlen der Bank effektiv 100’000 Franken – ganze 125’000 Franken weniger, als die Bank in ihrer Tragbarkeitsberechnung einkalkuliert hat.
So günstig sind Hypotheken
Eigentümer profitieren von tiefen Zinskosten
Die historisch günstigen Zinsen erlauben Ihnen also, ein ansehnliches Reservepolster aufzubauen. Gemäss obiger Budgetkalkulation können Sie die Hypothek nach Ablauf der zehn Jahre von 500’000 auf 375’000 Franken reduzieren. Und damit wären Sie sogar in der Lage, einen Preiseinbruch von 25 Prozent auf der Immobilie zu überstehen. In dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt ist die regulär von der Bank verlangte Abzahlung der Hypothek, in Ihrem Beispiel 54’000 Franken über zehn Jahre. Ihre Schuld gegenüber der Bank sinkt dadurch weiter, bis auf 321’000 Franken, was Ihren Schutz im Falle einer Immobilienkrise zusätzlich vergrössert.
Zugegeben, bei Massenarbeitslosigkeit oder Deflation würde diese Planrechnung wohl anders aussehen. In der Schweiz gibt es jedoch keinerlei Anzeichen für eine solche Entwicklung. Ein Faktum dagegen ist das rekordtiefe Zinsniveau (siehe Grafik). Wichtig ist, dass Sie die eingesparten Zinskosten konsequent als Sicherheitsreserve auf die Seite legen. Dann brauchen Sie sich auch bei der nächsten Schlagzeile eines Crash-Propheten keine Sorgen zu machen.
Rechnen Sie mit einem Immobilien-Crash? Diskutieren Sie mit!
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