Immobili di vacanza: finanziarli e fruirne al meglio

Avete intenzione di acquistare una casa di vacanza o un appartamento di vacanza in Svizzera? L’abitazione di proprietà può essere utilizzata non solo per il tempo libero e le vacanze, ma anche per l’home-office. La Banca Migros è al vostro fianco con vantaggiose possibilità di finanziamento.

I vantaggi di un’abitazione di proprietà

Weekend improvvisati e vacanze sui laghi svizzeri o sulle montagne del luogo, il tutto nella privacy della propria abitazione: questo è ciò che vi consentono di fare una casa o un appartamento di proprietà in una località di vacanza. Non c’è da stupirsi se gli immobili di vacanza svizzeri stanno vivendo una vera e propria rinascita con le restrizioni ai viaggi dovute al coronavirus. Ma anche con l’estinguersi della pandemia gli oggetti di vacanza non perderanno il loro fascino, poiché permettono di lavorare in home-office immersi nel verde.

Il desiderio di un immobile di vacanza, tuttavia, è determinato non solo dal valore ricreativo ma, spesso, anche dal valore finanziario. A seconda dei casi, infatti, i costi di un immobile di vacanza possono essere coperti in buona misura mediante la sua locazione. I ricavi sono tanto più elevati quante più settimane l’oggetto di vacanza rimane affittato, soprattutto durante le ferie estive e nel periodo delle festività invernali di Natale e Capodanno. Sono determinanti anche la posizione e le caratteristiche dell’immobile scelto.

Sfida n. 1: scelta dell’oggetto

Come per il domicilio principale, anche per l’oggetto di vacanza l’ubicazione è un fattore determinante nella valutazione dell’immobile. Vige il principio: «Posizione, posizione e ancora posizione». Tuttavia, la macroposizione in un ottimo comune, da sola, non è sufficiente. Per l’immobile di vacanza la microposizione è quasi più importante di quanto non lo sia per il domicilio principale, ovvero, ad es., l’esposizione al sole, il panorama, la vicinanza agli skilift, ecc.

E importanti almeno quanto per il domicilio principale sono per l’abitazione di vacanza le condizioni strutturali e lo stato degli ambienti interni, che deve essere impeccabile. Infatti (per fare un esempio) chi abita in città e acquista un appartamento in montagna non vuole per prima cosa dover ristrutturare l’immobile e coordinare i lavori degli artigiani da lontano.

Sfida n. 2: restrizioni nelle regioni di vacanza più ambite

Nella scelta dell’oggetto c’è la preferenza per un determinato comune? Se nella regione desiderata il contingente di abitazioni secondarie è ormai esaurito, l’acquisto dell’oggetto può complicarsi. È una problematica che riguarda attualmente circa 340 comuni, ovvero un sesto dei comuni della Svizzera. È quindi consigliabile informarsi prima nella regione desiderata.

Sfida n. 3: spese di manutenzione e spese accessorie

È opportuno informarsi anche sull’imposizione fiscale nel rispettivo comune. Il valore locativo proprio dell’oggetto di vacanza deve essere tassato nel comune o nel cantone dove è situato l’immobile, così come i proventi della locazione e il valore patrimoniale dell’immobile. Viceversa, sono possibili detrazioni fiscali per le spese di manutenzione (incluse le spese amministrative della proprietà per piani) e per gli interessi ipotecari.

Ci sono dei cambiamenti riguardo all’abolizione del valore locativo, di cui gli esponenti politici discutono da anni. Lo stato attuale delle deliberazioni parlamentari prevede che per gli oggetti di vacanza sia ancora tassato il valore locativo proprio ma che, d’altro canto, non sia più possibile detrarre gli interessi debitori nella forma attuale. Ad ogni modo, i costi di manutenzione (incluse le spese amministrative della proprietà per piani) dovrebbero rimanere detraibili. Se e quando giungerà il momento è tuttavia ancora da stabilire.

Sfida n. 4: gestione della locazione

Se si desidera affittare regolarmente l’oggetto di vacanza, è consigliabile avere una persona di contatto sul posto che, in vostra assenza, si occupi, ad esempio, della consegna delle chiavi, della pulizia o delle piccole riparazioni. Questi compiti possono essere affidati anche a un’agenzia professionale, come ad es. l’Interhome Group appartenente al Gruppo Migros.

Da tenere presente: chi affitta un appartamento di proprietà non deve dimenticare che ci sono anche gli altri proprietari per piani. È un particolare da tenere presente soprattutto nelle locazioni di breve durata mediante Airbnb e altre piattaforme online, che possono essere in alcuni casi limitate dalla proprietà per piani.

Ecco come funziona il finanziamento

Le sfide da 1 a 4 sono state superate e l’immobile è stato trovato? Allora bisogna occuparsi del finanziamento dell’oggetto di vacanza. La procedura è analoga a quella del domicilio principale, ma occorre tenere presente quanto segue: 

• A seconda della banca si applicano regole di finanziamento specifiche. Mentre per il domicilio principale viene in genere anticipato al massimo l’80% del valore commerciale, per gli oggetti di vacanza il limite usuale del settore è inferiore. Allo stesso tempo, spesso l’ipoteca deve essere ammortizzata in misura maggiore. Ma non con la Banca Migros: qui si applicano le stesse regole del domicilio principale, ossia un anticipo massimo dell’80%. 
• L’oggetto di vacanza viene affittato? La Banca Migros inserisce i proventi degli affitti nel calcolo della sopportabilità. In questo modo aumenta il margine di manovra finanziario dei proprietari di immobili di vacanza relativamente al finanziamento.
• Gli interessi ipotecari sono solitamente più elevati per gli oggetti di vacanza che per il domicilio principale. La Banca Migros addebita un supplemento dello 0,25% sui tassi d’interesse standard per gli immobili residenziali.
• Per il finanziamento, la legge non consente di attingere ai fondi dalla cassa pensioni e del pilastro 3a. 

Le(i) consulenti saranno liete(i) di informare sulle migliori soluzioni di finanziamento, in modo che l’immobile di vacanza possa dare soddisfazioni il più a lungo possibile. E magari ben oltre il pensionamento. Infatti, a seconda dei casi, in età avanzata i proprietari considerano di lasciare l’abitazione principale, diventata nel frattempo troppo grande, a favore dell’appartamento di vacanza, di dimensioni inferiori, e di godersi la tanto meritata pensione proprio nella loro regione turistica preferita.