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Affitto Airbnb: non senza i miei vicini

Chi, in qualità di inquilino o proprietario, mette a disposizione la propria abitazione con Airbnb può guadagnare bene, ma deve soddisfare determinati presupposti, tra cui il rispetto dei vicini.

Airbnb.ch, booking.com, wimdu.ch o 9flats.ch: queste piattaforme online sono spesso il primo contatto per chi viaggia ed è alla ricerca di pernottamenti convenienti. Se ne servono anche molti turisti che arrivano in Svizzera; la domanda sembra tutt’altro che soddisfatta con un’offerta di pernottamenti nel frattempo molto superiore a 60’000. Il boom degli affari rappresenta una benvenuta risorsa finanziaria per gli offerenti di appartamenti privati, siano essi proprietari o inquilini.

Gli inquilini possono subaffittare l’appartamento con Airbnb a quattro condizioni.

Nella primavera del 2017 il tribunale di Zurigo competente in materia di locazione doveva decidere fino a che punto un inquilino potesse subaffittare il proprio appartamento con Airbnb. In proposito la sentenza ha stabilito quattro condizioni. Prima di tutto occorre ottenere il consenso del locatore, secondariamente devono essergli sottoposte le condizioni del subaffitto (idealmente non per ogni singolo ospite Airbnb, ma sotto forma di un contratto di subaffitto). In terzo luogo il subaffitto non deve procurare al locatore svantaggi rilevanti. Un esempio classico sono le feste rumorose nell’appartamento subaffittato che disturbano la quiete notturna degli altri inquilini. Quarto, le condizioni del subaffitto non devono essere indebitamente elevate.

In altri termini il cliente Airbnb non deve pagare per il soggiorno molto di più dell’inquilino stesso. Il tribunale zurighese non ha precisato a quanto deve ammontare il sovrapprezzo nel singolo caso. La dottrina giuridica ammette un margine massimo del 3 percento rispetto al canone di affitto, ma si riferisce soltanto all’utilizzo dei locali. Il sovrapprezzo può essere maggiore se vengono offerti ulteriori servizi, ad esempio la messa a disposizione dei mobili, la colazione oppure la pulizia finale. Il locatore può rivendicare i guadagni che vanno al di là dei suddetti parametri.

Così come gli inquilini, anche i proprietari di un appartamento devono osservare determinate condizioni ospitando clienti Airbnb.

Un generale divieto della sublocazione non sarebbe permesso nel regolamento della proprietà per piani, dal momento che comporterebbe un’ingerenza eccessiva nei diritti dei proprietari degli appartamenti, ma anche qui, come per gli appartamenti in affitto, occorre rispettare i vicini. Qualora siano fortemente penalizzati, i proprietari degli altri appartamenti possono chiedere una restrizione per le locazioni di breve durata.

I giuristi non concordano nel considerare queste restrizioni sempre possibili se decise a maggioranza oppure se debbano essere previste nel regolamento già all’atto della costituzione della proprietà per piani, dopo di che possono essere adottate solo all’unanimità. In generale la valutazione giuridica delle locazioni di breve durata tramite piattaforme online nel caso della proprietà per piani è molto meno consolidata di quanto avviene per gli appartamenti in affitto.

Si può discutere anche sulla computabilità degli introiti degli affitti Airbnb nell’ambito di un finanziamento ipotecario.

Fondamentalmente, per poter computare gli introiti degli affitti come fonte di reddito nella sopportabilità finanziaria di un mutuo ipotecario questi devono essere documentabili mediante un contratto di affitto e duraturi. Tuttavia, gli introiti delle locazioni di breve durata con Airbnb sono naturalmente soggetti a notevoli oscillazioni, quindi il finanziamento dell’abitazione deve essere di norma sostenibile senza computare il reddito conseguito con Airbnb.

Questi introiti sono invece più rilevanti a fini fiscali. Chi mette a disposizione il proprio appartamento tramite Airbnb, a prescindere dal fatto che sia proprietario o inquilino, deve versare la tassa di soggiorno a seconda dei cantoni e deve indicare il reddito conseguito nella dichiarazione fiscale. D’altro canto, le spese inerenti all’affitto sono deducibili dal reddito imponibile. Tra l’altro, alcuni cantoni concedono di dedurre dal reddito imponibile fino al 20% degli introiti lordi dell’affitto per ammortizzare il mobilio.

Gamma di densità di Airbnb nelle 20 più grande città svizzere
La lunghezza della barra mostra il numero delle inserzioni per 1000 abitanti. La superficie della barra è proporzionata alla partecipazione della città nella totalità dei appartamenti offerti su Airbnb.
Fonti: Airbnb, Dataouse, Wüest & Partner

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