A couple standing in front of a house

Valore locativo proprio: l’imposta impopolare ha i giorni contati?

Il controverso valore locativo dovrebbe finalmente essere abolito. A ribadirlo è stato di recente la Commissione competente del Consiglio degli Stati. Tuttavia, non c’è consenso in vista sui dettagli chiave delle riforme fiscali. Ma chi trarrebbe vantaggio da un cambio di sistema?

In Svizzera l’imposta sulla proprietà abitativa ha una storia ultracentenaria. Le autorità introdussero per la prima volta un contributo speciale del genere in anni di crisi come il 1915 e durante la seconda guerra mondiale. 

Ma per i proprietari di abitazioni la tassa è difficile da comprendere. Paradossalmente pagano una tassa per abitare nel proprio immobile. Secondo una dottrina del diritto fiscale svizzero, l’utilizzo della proprietà abitativa privata costituisce praticamente un «reddito in natura», che è imponibile come gli altri redditi. Solo che questo reddito è fittizio. I proprietari immobiliari non ne hanno mai percepito un solo franco o centesimo. 

Aumento progressivo dell’onere fiscale

Per un certo periodo, gli esperti di diritto fiscale hanno sostenuto l’argomentazione della parità di trattamento. Se i proprietari di abitazioni possono dedurre gli interessi debitori a fini fiscali, ciò deve essere compensato, appunto, dal valore locativo proprio. Altrimenti, non vi sarebbe parità di trattamento tra l’affitto e la proprietà abitativa.

Sembra essere una tesi ragionevole. Ma l’equilibrio si è spostato: sulla scia di valori commerciali più alti i valori locativi propri sono sempre aumentati. In parallelo, però, gli interessi debitori deducibili sono scesi notevolmente. L’effetto è che per la maggior parte dei proprietari l’onere fiscale derivante dal valore locativo proprio supera nettamente l’ammontare delle deduzioni degli interessi debitori. 

Come viene calcolato il valore locativo?

Secondo una sentenza del Tribunale federale, spesso citata, il valore locativo proprio deve ammontare almeno al 60% di un canone di mercato paragonabile. Ogni cantone ha una propria procedura per determinare i valori ufficiali e i valori locativi. Alcuni cantoni, come Zurigo, applicano una procedura standardizzata che si basa su determinate formule. Altri cantoni dispongono di un proprio reparto stime oppure assumono gli affitti di riferimento della regione. Dato che le stime vengono adeguate periodicamente, in molti cantoni si prevede un aumento delle imposte.

Negli ultimi quattro anni l’importante Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati (CET-CS) ha esaminato in modo approfondito le varianti di un cambio di sistema. In sostanza, c’è accordo sul fatto che l’impopolare tassa debba essere finalmente abolita.

I punti salienti del cambio di sistema

  • Principio del cambio di sistema: l’imposizione del valore locativo per la proprietà abitativa a uso proprio viene abolita del tutto, sia a livello federale che cantonale. In cambio, la deducibilità fiscale degli interessi sul debito sarà strettamente limitata o abolita del tutto a livello federale e cantonale (a tal fine esistono diverse varianti, v. riquadro). Saranno inoltre eliminate altre detrazioni fiscali per la manutenzione degli edifici, le ristrutturazioni, i premi assicurativi e le spese amministrative di terzi. Le deroghe si applicano agli investimenti in misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente e nella protezione dei monumenti storici.
  • Energia e tutela dell’ambiente: queste deduzioni vengono abolite ai fini dell’imposta federale. Spetta tuttavia ai cantoni decidere se continuare ad autorizzare tali deduzioni – per le misure di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente nonché in relazione allo smantellamento di immobili.
  • Protezione dei monumenti storici: le spese relative alla protezione dei monumenti storici rimangono deducibili dal punto di vista fiscale sia a livello federale che cantonale.
  • Primo acquisto di una residenza principale: chi acquista per la prima volta una proprietà abitativa come residenza principale può dedurre una parte degli interessi ipotecari nei primi dieci anni. Nel primo anno questa cosiddetta deduzione per il primo acquisto ammonta a 5000 franchi (per i coniugi: 10 000 franchi). La deduzione diminuirebbe annualmente su base lineare durante il periodo di 10 anni. 
  • Seconda residenza: Il valore locativo continuerà a essere tassato per le abitazioni secondarie senza che venga applicata la deduzione degli interessi debitori nell’attuale forma. Questo regime è una concessione alle regioni turistiche e ai cantoni di montagna, che possono quindi continuare a contare sul gettito fiscale del valore locativo. Almeno le altre possibilità di deduzione fiscale rimangono in vigore. 
  • Immobili a reddito nel patrimonio privato: in questo ambito si applica la stessa regola riservata alle residenze secondarie.

I vincitori del cambio di sistema 

A beneficiare dell’abolizione del valore locativo sarebbero soprattutto i pensionati: negli anni che seguono il pensionamento le entrate diminuiscono in misura considerevole, mentre il valore locativo imponibile rimane invariato. Dopo i 65 anni la tassazione del valore locativo diventa molto importante rispetto al reddito. Questi nuclei familiari vengono letteralmente «puniti» per estinguere l’ipoteca in misura maggiore.  

In generale, l’abolizione del valore locativo andrebbe a vantaggio dei proprietari di abitazioni che ammortizzano la loro ipoteca in misura maggiore nel corso degli anni e al contempo non effettuano quasi nessun investimento, o quantomeno non ne effettuano di rilenvanti, nella loro abitazione. Nella situazione attuale, infatti, questi sono penalizzati perché non possono dedurre quasi nulla del valore locativo.

Tendenzialmente ne trarrebbero vantaggio anche gli acquirenti di una prima proprietà abitativa, ad es. le giovani famiglie. L’abolizione del valore locativo li sgraverebbe. E in base alla proposta attuale, potrebbero comunque detrarre gli interessi, anche se chiaramente in misura limitata.

I perdenti di un cambio di sistema 

Dalla parte dei perdenti ci sarebbero gli acquirenti di immobili datati. Ad esempio, chi acquista un’abitazione più vecchia e investe in misura maggiore nel risanamento e nel rinnovamento potrebbe dedurre le spese dall’imposta solo in misura molto inferiore. Sia gli economisti che il settore edilizio prevedono addirittura una riduzione degli incentivi per la manutenzione degli edifici. Se l’acquisto di immobili più vecchi diventa sempre meno interessante, ciò avrebbe conseguenze anche sul mercato immobiliare – la preferenza per le nuove costruzioni, ad esempio, si rafforzerebbe.

In base allo stato attuale della proposta di legge, la maggior parte della CET-CS competente si impegna a far sì che tra le cinque varianti disponibili (v. riquadro) prevalga quella che in generale non consente più deduzioni private degli interessi debitori. Si tratterebbe di una rottura fondamentale rispetto ai principi attualmente accettati. Infatti, oggi vale la regola: se i proprietari immobiliari privati affittano abitazioni e dichiarano tali proventi, possono detrarre in cambio le spese, i costi e appunto anche gli interessi ipotecari che ne derivano. In caso di mancata possibilità di dedurre gli interessi debitori, avremmo altre due categorie di sconfitti: i proprietari privati di immobili a reddito (ad es. appartamenti di proprietà buy-to-let o case plurifamiliari) e quelli di case secondarie. Chi possiede una seconda abitazione continuerebbe quindi a pagare il valore locativo, ma non potrebbe più dedurre gli interessi debitori. 

Va inoltre tenuto conto del fatto che il livello dei tassi svolge un ruolo decisivo per il cambio del sistema in generale. Finché gli interessi ipotecari sono così bassi come ora, per molti proprietari immobiliari le deduzioni sono inferiori all’imposta sul valore locativo. Ma con un tasso d’interesse del 3,5% o del 4% non fa praticamente alcuna differenza: la maggior parte di loro potrebbe quindi dedurre quasi la stessa quantità delle imposte che dovrebbe pagare in più.

Conclusione: da anni il dossier controverso passa tra varie commissioni, autorità amministrative e il Consiglio federale. Si richiedono e si rielaborano in continuazione rapporti supplementari, ad esempio sulle presunte perdite fiscali per la Confederazione e i cantoni. È evidente che l’amministrazione pubblica potrebbe trovarsi di fronte a perdite fiscali di vasta entità, sempre in funzione del livello dei tassi d’interesse. La proposta di per sé è concepita in modo tale da fornire un gran numero di motivi per contrastarla. Le cinque varianti della deduzione degli interessi debitori menzionate differiscono l’una dall’altra a tal punto che la proposta nel suo insieme è difficilmente praticabile a livello politico. La variante cinque, favorita dalla CET-CS, comporta di fatto la cessazione della deduzione degli interessi debitori privati. Ciò dividerà ulteriormente i diversi fronti politici in parlamento. Perlomeno per i prossimi due-tre anni è dunque improbabile che il valore locativo passi definitivamente alla storia.

Cinque varianti per la deduzione degli interessi debitori

In base alla legge vigente, in Svizzera gli interessi debitori sono deducibili nella misura dei redditi patrimoniali imponibili, ai quali si aggiungono ulteriori 50 000 franchi. Le cinque varianti proposte nella consultazione sarebbero più severe e porterebbero a detrazioni più basse: 

Variante 1: deduzione degli interessi debitori privati pari al 100% dei redditi patrimoniali imponibili.

Variante 2: deduzione degli interessi debitori privati pari all’80% dei redditi patrimoniali imponibili.

Variante 3: deduzione degli interessi debitori privati per l’ammontare dei redditi imponibili del patrimonio immobile più 50 000 franchi per le partecipazioni pari almeno al 10% al capitale sociale o di base di una società di capitali o di una cooperativa. Si tratterebbe di una «variante speciale per le PMI», in particolare per gli imprenditori e i titolari di imprese.

Variante 4: deduzione degli interessi debitori privati per l’ammontare dei redditi imponibili del patrimonio immobile. Si tratterebbe, ad esempio, di redditi locativi provenienti da un immobile secondario.

Variante 5: soppressione completa delle deduzioni degli interessi debitori privati.

Jürg Zulliger

Jürg Zulliger è giornalista freelance specializzato nel settore immobiliare e delle costruzioni, nella proprietà abitativa e nell’edilizia residenziale. Scrive per diverse testate e pubblicazioni specialistiche.

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