Un’abitazione di vacanza è un valido investimento di capitale?

Sognate un’abitazione di vacanza in Svizzera? Nessun problema, al momento l’offerta di immobili per l’acquisto è relativamente ampia. Ma un bene di questo tipo è adatto anche come investimento di capitale? Difficilmente produrrà un rendimento molto elevato, ma quantomeno fornirà un gradito contributo ai costi.

Un’abitazione di vacanza deve spesso conciliare obiettivi molto diversi. Da una parte, gli acquirenti vogliono concedersi il lusso di rilassarsi godendo di un meraviglioso paesaggio naturale. Dall’altra, considerano spesso l’immobile un investimento di capitale. Oggi probabilmente ben pochi scommetterebbero su un rialzo dei prezzi, ma l’abitazione dovrebbe quantomeno costituire un investimento sicuro e stabile in termini di valore.

Quali sono i vantaggi degli immobili di vacanza?

Dall’approvazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie nel 2012 le condizioni quadro sono completamente cambiate. Nella maggior parte delle destinazioni turistiche si sono già esaurite le quote del 20% massimo per gli immobili di vacanza e da allora la costruzione di nuove abitazioni si è praticamente arrestata. È probabile che nel corso degli anni questa situazione porterà a una certa scarsità d’offerta, contribuendo così alla stabilità dei prezzi. Un altro argomento a favore dell’acquisto sono i nuovi canali di commercializzazione digitale, che appunto favoriscono i proprietari degli immobili di vacanza. Molti turisti preferiscono infatti prendere in affitto un appartamento (ad es. su AirBnB) piuttosto che soggiornare in un hotel. Pertanto le abitazioni di vacanza svizzere possono in parte essere affittate a prezzi settimanali piuttosto elevati, soprattutto nel periodo di Natale e Capodanno.
Come ulteriore argomento a favore, si devono citare i vantaggiosi tassi d’interesse sulle ipoteche. Agli immobili di vacanza si applicano tuttavia disposizioni specifiche in relazione all’ammontare dell’anticipo, all’ammortamento e ai tassi. La Banca Migros, ad esempio, finanzia questi immobili fino a un massimo del 60% (invece dell’80%) del valore commerciale; inoltre, richiede che l’importo dell’anticipo sia ridotto ogni anno di 2,5 punti percentuali tramite ammortamento finché l’ipoteca non equivale al 50% del valore commerciale. Infine, per gli immobili di vacanza i tassi d’interesse vengono maggiorati di 0,25 punti percentuali rispetto a quelli applicati alla residenza principale. Considerati questi criteri, la Banca Migros raccomanda, per quanto possibile, di aumentare l’ipoteca sull’abitazione primaria e far ricadere solo un eventuale importo residuo sull’immobile di vacanza.

Quali sono gli svantaggi degli immobili di vacanza?

Non sono solo le regole di finanziamento più restrittive a limitare la redditività degli immobili di vacanza come investimento di capitale. Il mercato delle abitazioni di vacanza e secondarie è anche considerato più volatile rispetto a quello degli immobili utilizzati come residenza principale. A lungo termine, l’andamento dei prezzi degli immobili segue piuttosto le leggi dei beni di lusso. E non va dimenticato che quanto maggiore è il prezzo, tanto più esigenti saranno gli ospiti. A questo si aggiunge che oggi le tendenze cambiano rapidamente. Per la generazione più giovane, ad esempio, le vacanze invernali e lo sci non hanno più lo stesso valore di 20 o 30 anni fa.
C’è poi un altro punto da considerare: l’iniziativa sulle abitazioni secondarie ha determinato in un primo momento una notevole incertezza giuridica. Nel breve periodo l’attività edilizia è nettamente aumentata. In una sorta di panico dell’ultima ora, i proprietari di terreni e gli investitori volevano presentare e avviare in tempo utile il maggior numero possibile di progetti edilizi. In seguito, dunque, il mercato si è ritrovato gravato da un’offerta troppo ampia e ancora oggi alcune regioni, come ad esempio il Ticino, sono caratterizzate da un eccesso di offerta. Un ribilanciamento di questi mercati potrebbe richiedere ancora un po’ di tempo.

È tutta una questione di microposizione

Chi investe in abitazioni di vacanza deve quindi conoscere le diverse sfumature delle singole regioni. È tutta una questione di microposizione. In altre parole, ogni valle, ogni località, sì, spesso ogni pendio offre, a seconda dei casi, condizioni del tutto diverse. E da questo dipendono i prezzi: c’è un lago nelle vicinanze? Si ha una vista sulle montagne e forse anche su un lago? Quanto sono lontani gli skilift, i sentieri escursionistici e i tour in bici? Com’è l’esposizione solare e quanta privacy offre l’immobile?
Esistono dunque ampie differenze in termini di prezzo. Nel Cantone dei Grigioni, ad esempio, i prezzi al metro quadro delle proprietà per piani ammontano a 6000-8000 franchi nei comuni meno cari; nel segmento medio si attestano tra i 7000 e gli 11’000 franchi, a St. Moritz possono arrivare a oltre 20’000 franchi al metro quadro.
Per giustificare il prezzo, in una tipica località per gli sport invernali gli impianti le funivie e gli skilift dovrebbero trovarsi a una distanza minima dall’abitazione; anzi, secondo le aspettative degli ospiti, letteralmente davanti alla porta di casa. Tuttavia, a causa del riscaldamento climatico, diminuisce sempre più il numero di località considerate sicure in termini di quantità di neve. Altre offerte, in particolare il turismo estivo con tour in bici e trekking, acquistano maggiore rilevanza. Nella scelta dell’ubicazione va inoltre tenuto conto che ormai alcune regioni si rivolgono a gruppi target specifici, ad es. turisti estivi o invernali, famiglie, giovani ecc.

Entrate e costi

Considerati tutti questi fattori, la posizione dell’immobile di vacanza offre un potenziale sufficiente per affittare l’abitazione in modo redditizio? Nella maggior parte dei casi i proprietari privati vogliono riservare l’immobile per sé stessi nel corso dell’alta stagione. Chi occupa quindi l’abitazione di vacanza a Natale e Capodanno, e poi ancora per varie settimane nei mesi di febbraio o marzo, riduce le proprie possibilità di rendimento. Queste, infatti, sono le settimane generalmente più costose. Al contrario, durante la stagione intermedia – circa da metà ottobre a metà dicembre – non c’è quasi mai richiesta.
Per quante settimane l’anno è possibile affittare l’abitazione dipende dalla destinazione, ma anche dalla professionalità della commercializzazione. Gestori esperti nell’ambito delle abitazioni di vacanza indicano cifre differenti: «Affittare un’abitazione dalle sette alle otto settimane l’anno è in genere possibile senza problemi», afferma Peter Bosshard della piattaforma di affitto «Bestzeit Ferienwohnungen» a Churwalden (GR). A volte si sentono anche stime di 16 o 18 settimane l’anno. Bosshard è convinto che nel complesso cifre positive siano assolutamente realistiche: «Tramite la locazione a terzi, la maggior parte dei proprietari afferma di coprire quantomeno i costi e di ottenere addirittura un piccolo plus».

Un esempio dall’Oberland Bernese

Prendiamo ad esempio il caso di Giorgio Campione, che possiede una bella abitazione di vacanza a Lenk im Simmental, nell’Oberland Bernese, per un valore commerciale di 650’000 franchi. Nel corso dell’anno consegue redditi da locazione per circa 20’000 franchi (v. tabella). A questi fanno fronte i seguenti costi:

  • Ipoteca: nell’esempio partiamo dal presupposto che la metà dell’investimento sia finanziato tramite un’ipoteca.
  • Amministrazione: il proprietario deve pagare la propria quota di costi per la comunione dei proprietari per piani (amministrazione, spese accessorie, versamenti nel fondo di ristrutturazione).
  • Piattaforma di locazione: la pubblicazione di annunci per l’immobile di vacanza sulle piattaforme online porta più ospiti, ma genera anche costi di intermediazione.
  • Assistenza agli ospiti / Pulizia: Giorgio Campione abita nell’Unterland. Pertanto deve affrontare costi aggiuntivi per l’organizzazione della consegna dell’appartamento, delle riparazioni, della pulizia e altre questioni simili.
  • Ammortamenti: l’appartamento è ammobiliato ed è stato recentemente tinteggiato. Dato l’utilizzo continuato, si devono considerare determinati ammortamenti, nonché il deprezzamento dovuto all’età.
  • Imposte: di norma si devono pagare determinate imposte del cantone nel quale si trova l’abitazione, ossia la tassazione come reddito degli introiti da locazione e il valore locativo proporzionale. Esempio: se il proprietario abita nell’immobile per tre mesi, per questo periodo deve pagare l’imposta sul valore locativo. Per gli altri mesi è determinante se e in quale misura si percepiscano introiti da locazione.

Conclusione: i costi di un immobile di vacanza e gli oneri connessi alla locazione non vanno sottovalutati. Chi preferisce evitarli, può più semplicemente partecipare al mercato immobiliare investendo in fondi e azioni immobiliari. Se però l’abitazione soddisfa determinati requisiti, la proprietà può risultare conveniente: come mostra la tabella, in caso di locazione frequente è realistico supporre un modesto profitto.
Viceversa, per un calcolo complessivo dei costi si deve tenere conto anche dell’uso personale. Il proprietario di un immobile di questo tipo risparmia infatti migliaia di franchi l’anno, in quanto evita di pagare le spese d’albergo o altri costi d’alloggio. Più tempo si trascorre nello stesso luogo di vacanza, più l’acquisto di un’abitazione di vacanza diventa conveniente dal punto di vista dell’uso proprio.

Gli immobili di vacanza rendono?

Calcolo per un’abitazione di 3,5 locali a Lenk (BE) con un valore commerciale di 650’000 franchi e locazione parziale a terzi.

Introiti annui in franchi(*1) 
«Risultato» annuo in franchi+1501
10 settimane di locazione in inverno(*2)15'275
6 settimane di locazione in estate5320
Totale20'595
Spese annuali in franchi(*3)
Tassi ipotecari (1,5% per un anticipo del 50%)4875
Gestione e spese amministrative della comunione dei proprietari per piani(*4)4645
Imposte cantonali e comunali2800
Costi vari (elettricità, telefono, TV, Internet, assicurazioni, tassa turistica)3124
Ammortamenti (mobili, lavori di tinteggiatura, dispositivi)3650
Totale spese19'094
  • *1 Non includendo l’uso personale (ossia senza spese d’albergo risparmiate)
  • *2 Il proprietario è disposto a mettere l’appartamento a disposizione di terzi durante le settimane più popolari dell’anno (Natale, Capodanno, gennaio/febbraio).
  • *3 Non includendo il mancato guadagno che il capitale proprio di 325 000 franchi avrebbe potuto generare se investito.
  • *4 Non includendo i costi per la piattaforma di locazione, l’assistenza agli ospiti (organizzazione della consegna delle chiavi, delle riparazioni ecc.), la pulizia ecc.

Osservazione: si tratta di un modello di calcolo illustrativo. A seconda delle diverse ipotesi, il risultato varia notevolmente. Le possibilità di rendimento in un comune di montagna isolato sono naturalmente molto minori rispetto a quelle che offre, ad esempio, Davos nel periodo di intensa affluenza dovuto al Forum economico mondiale (WEF).

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