Taugt die Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Träumen Sie von einer Ferienwohnung in der Schweiz? Kein Problem, das Angebot an Kaufobjekten ist derzeit relativ breit. Doch eignet sich ein solches Traumobjekt auch als Kapitalanlage? Allzu hohe Erträge sind damit kaum möglich – aber zumindest ein willkommener Zustupf an die Kosten.

Eine Ferienwohnung vereint oft ganz unterschiedliche Zielsetzungen. Zum einen wollen sich die Käufer den Luxus gönnen, sich in einer prächtigen Naturlandschaft zu erholen. Zum anderen sehen die Käufer die Immobilie oft auch als Kapitalanlage. Wohl werden heute die wenigsten auf steigende Preise wetten wollen. Aber zumindest eine wertstabile, sichere Investition sollte die Wohnung schon darstellen.

Was spricht für Ferienobjekte?

Seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 2012 gelten völlig neue Rahmenbedingungen. Die Quoten von maximal 20 Prozent Ferienimmobilien sind in den meisten Touristendestinationen längst ausgeschöpft, und der Neubau kam seither praktisch zum Erliegen. Das wird wohl auf Jahre hinaus für eine gewisse Knappheit sorgen und damit zu stabilen Preisen beitragen. Ein weiteres Pro-Argument sind die neuen digitalen Vermarktungskanäle, die Besitzern von Ferienobjekten entgegenkommen. Denn viele Gäste ziehen eine Wohnung, die sie z.B. über AirBnB mieten, einem Hotel vor. Schweizer Ferienwohnungen lassen sich daher teils zu recht hohen Wochenpreisen vermieten, vor allem über Weihnachten/Neujahr.
Als weiteres Pro-Argument sind die attraktiven Zinsen für Hypotheken anzuführen. Für Ferienobjekte gelten aber besondere Bestimmungen hinsichtlich Belehnungshöhe, Amortisation und Zinssätzen. Die Migros Bank beispielsweise finanziert solche Immobilien bis maximal 60 statt 80 Prozent des Verkehrswerts, und die Belehnungshöhe muss jedes Jahr durch Amortisation um 2,5 Prozentpunkte reduziert werden, bis die Hypothek 50 Prozent des Verkehrswerts ausmacht. Zudem beträgt der Zinsaufschlag bei Ferienobjekten 0,25 Prozentpunkte auf die Sätze für den Hauptwohnsitz. Aufgrund dieser Kriterien empfiehlt die Migros Bank, soweit möglich die Hypothek auf dem Hauptwohnsitz aufzustocken und nur einen allfälligen Restbetrag auf dem Ferienobjekt aufzunehmen.

Was spricht gegen Ferienobjekte?

Nicht nur die restriktiveren Finanzierungsregeln mögen die Rentabilität von Ferienobjekten als Kapitalanlage einschränken. Der Markt für Ferien- und Zweitwohnungen gilt zudem als volatiler als der Markt für jene Eigenheime, die als Hauptwohnsitz dienen. Das Auf und Ab der Immobilienpreise folgt längerfristig eher den Gesetzen von Luxusgütern. Und nicht zu vergessen: Je höher der Preis, desto anspruchsvoller sind die Gäste! Kommt dazu, dass sich die Trends heute rasch ändern. So haben Winterferien und Skifahren für die jüngere Generation heute nicht mehr den gleichen Stellenwert wie noch vor 20 oder 30 Jahren.
Und noch ein Punkt ist in Rechnung zu stellen: Die Zweitwohnungsinitiative hatte in einer ersten Phase eine grosse Rechtsunsicherheit zur Folge. Kurzfristig nahm die Bautätigkeit deutlich zu. Landeigentümer und Investoren wollten in einer Art Torschluss-Panik noch rechtzeitig möglichst viele Bauprojekte einreichen und in Angriff nehmen. Ein zu grosses Angebot lastete in der Folge auf dem Markt; noch heute sind manche Regionen von einem Überangebot geprägt, etwa im Tessin. Bis dort die Märkte wieder im Gleichgewicht sind, kann es noch eine ganze Weile dauern.

Das Mass der Dinge ist die Mikrolage

Wer in Ferienwohnungen investiert, muss also die feinen Nuancen der Regionen kennen. Das Mass der Dinge ist die Mikrolage. Will heissen: Jedes Tal, jeder Ort, ja, oftmals jeder Hang bietet je nachdem ganz andere Voraussetzungen. Und davon hängen die Preise ab: Hat es einen See in der Nähe? Hat man Berg- und vielleicht Seesicht? Wie weit sind Skilifte, Wanderwege, Biketouren entfernt? Wie gut ist die Besonnung, und wie viel Privatsphäre bietet die Liegenschaft?
Entsprechend liegen die Preise sehr weit auseinander. Beispielsweise im Kanton Graubünden betragen die Quadratmeterpreise für Stockwerkeigentum in günstigeren Gemeinden 6000 bis 8000 Franken; im mittleren Segment sind es 7000 bis 11’000 Franken, in St. Moritz teils mehr als 20’000 Franken pro Quadratmeter.
Um den Preis zu rechtfertigen, sollten in einem typischen Wintersportort die Bergbahnen und Skilifte in kürzester Distanz erreichbar sein – wenn es nach den Gästen geht, buchstäblich vor der Tür stehen. Wegen der Klimaerwärmung nimmt die Zahl der Standorte aber ab, die als schneesicher gelten. Andere Angebote – insbesondere der Sommertourismus mit Bikes oder Wandern – gewinnen an Bedeutung. Bei der Standortwahl ist weiter zu bedenken, dass gewisse Regionen heute ganz bestimmte Zielgruppen ansprechen, z.B. Sommer- oder Wintertouristen, Familien, Junge usw.

Einnahmen und Kosten

Angesichts dessen: Bietet der Standort des Ferienobjekts genügend Potenzial, um die Immobilie gewinnbringend zu vermieten? Die meisten privaten Eigentümer wollen während der Hochsaison meist selbst dort wohnen. Wer also die Wohnung über Weihnachten und Neujahr und dann noch im Februar oder März mehrere Wochen selbst belegt, schmälert die Ertragsmöglichkeiten. Denn dies sind normalerweise die teuersten Wochen. Im Gegensatz dazu läuft in der Zwischensaison – etwa von Mitte Oktober bis Mitte Dezember – meist so gut wie gar nichts.
Für wie viele Wochen eine Vermietung möglich ist, hängt wiederum von der Destination, aber auch von der Professionalität der Vermarktung ab. Erfahrene Verwalter von Ferienwohnungen nennen unterschiedliche Zahlen: «Eine Vermietung von sieben bis acht Wochen pro Jahr ist meist problemlos möglich», sagt Peter Bosshard von der Vermietungsplattform «Bestzeit Ferienwohnungen» in Churwalden (GR). Teils hört man auch Schätzungen von 16 oder 18 Wochen pro Jahr. Bosshard ist überzeugt, dass unter dem Strich schwarze Zahlen durchaus realistisch sind: «Die meisten Eigentümer sagen, dass sie zumindest die Kosten durch die Drittvermietung decken und sogar ein kleines Plus erwirtschaften.»

Fallbeispiel aus dem Berner Oberland

Nehmen wir als Fallbeispiel Hans Muster: Er leistete sich in Lenk im Berner Simmental eine hübsche Ferienwohnung mit einem Verkehrswert von 650’000 Franken. Übers ganze Jahr erzielt er Mieterträge von rund 20’000 Franken (siehe Tabelle). Dem stehen folgende Kosten gegenüber:

  • Hypothek: Im Fallbeispiel gehen wir davon aus, dass die Hälfte der Investition über eine Hypothek finanziert wird.
  • Verwaltung: Der Eigentümer hat seinen Kostenanteil für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu leisten (Verwaltung, Nebenkosten, Einlagen in den Erneuerungsfonds).
  • Vermietungsplattform: Das Ausschreiben des Ferienobjekts über Online-Plattformen bringt zwar mehr Gäste, ist aber auch mit Vermittlungskosten verbunden.
  • Gästebetreuung/Reinigung: Hans Muster wohnt im Unterland. Das heisst: Für die Organisation der Wohnungsübergaben, der Reparaturen, Reinigung u.ä. fallen zusätzliche Kosten an.
  • Abschreibungen: Die Wohnung ist möbliert und frisch gestrichen. Durch den laufenden Gebrauch sind gewisse Abschreibungen und je nachdem die Altersentwertung zu berücksichtigen.
  • Steuern: In der Regel fallen im Standortkanton der Wohnung Steuern an – die Besteuerung der Mieteinnahmen als Einkommen und der anteilmässige Eigenmietwert. Beispiel: Bewohnt der Eigentümer die Wohnung während drei Monaten selbst, muss er für diese Zeit den Eigenmietwert versteuern. Für die restlichen Monate ist massgeblich, ob und in welchem Umfang Mieterträge anfallen.

Fazit: Die Kosten für ein Ferienobjekt und der Aufwand für seine Vermietung sind nicht zu unterschätzen. Wer sie scheut, partizipiert einfacher über Immobilienfonds und -aktien am Immobilienmarkt. Wenn das Ferienobjekt aber gewisse Voraussetzungen erfüllt, kann sich der Besitz bezahlt machen: Wie die Tabelle zeigt, ist bei häufiger Vermietung ein leichtes Plus realistisch.
Für eine vollständige Rechnung muss umgekehrt auch der Eigengebrauch berücksichtigt werden. Immerhin spart der Eigentümer einer solchen Immobilie meist etliche tausend Franken pro Jahr, da ja für ihn keine Hotel- oder sonstige Kosten für die Unterkunft anfallen. Je mehr Zeit man am gleichen Ferienort verbringt, desto eher kann sich der Kauf einer Ferienwohnung zumindest unter dem Gesichtspunkt der Eigennutzung lohnen.

Rentiert sich ein Ferienobjekt?

Rechnung für eine 3,5-Zimmer-Ferienwohnung in Lenk (BE) mit einem Verkehrswert von 650’000 Franken und teilweiser Vermietung an Dritte.

Jährliche Einnahmen in Franken(*1) 
Jährlicher «Erfolg» in Franken+1501
10 Wochen Vermietung Winter(*2)15'275
6 Wochen Vermietung Sommer5320
Summe20'595
Jährliche Ausgaben in Franken(*3)
Hypothekarzinsen (1,5% bei 50% Belehnung)4875
Betrieb und Verwaltungskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft(*4)4645
Steuern Kanton und Gemeinde2800
Diverse Kosten (Strom, Telefon, TV, Internet, Versicherungen, Abgabe Tourismus)3124
Abschreibungen (Möbel, Malerarbeiten, Geräte)3650
Summe Ausgaben19'094
  • *1 Ohne Anrechnung des Eigengebrauchs (bzw. ohne eingesparte Hotelkosten)
  • *2 Der Eigentümer ist bereit, die Wohnung während den beliebtesten Wochen im Jahr (Weihnachten, Neujahr, Januar/Februar) Dritten zur Verfügung zu stellen
  • *3 Ohne entgangene Erträge aus dem Eigenkapital von 325 000 Franken, das alternativ angelegt werden könnte.
  • *4 Ohne Berücksichtigung der Kosten für Vermietungsplattform, für Gästebetreuung (Organisation von Schlüsselübergabe, von Reparaturen usw.), für Reinigung usw.

Bemerkung: Es handelt sich um eine Musterrechnung zur Illustration. Je nach den getroffenen Annahmen wird das Resultat stark variieren. Die Ertragsmöglichkeiten in einer entlegenen Berggemeinde sind natürlich wesentlich schlechter als etwa in Davos während des Ansturms anlässlich des Weltwirtschaftsforums WEF.

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