Come posso acquistare una casa plurifamiliare?

State meditando di acquistare una casa plurifamiliare? Grazie ai redditi da locazione, un simile acquisto offre un’interessante alternativa agli investimenti tradizionali con tasso d’interesse. L’acquisto di una casa plurifamiliare pone però alcune sfide da affrontare.

Le vostre opportunità

Nel nostro Paese gli immobili rientrano tra gli investimenti più apprezzati. Non c’è da stupirsi, perché anche in un contesto di tassi bassi o addirittura negativi forniscono ai loro proprietari rendimenti comparativamente elevati e stabili. Inoltre, gli immobili sono meno esposti alle fluttuazioni dei mercati finanziari e offrono una buona protezione patrimoniale in periodi caratterizzati da inflazione elevata.

Sfida n. 1: scelta dell’oggetto

Affinché l’acquisto di una casa plurifamiliare sia conveniente, occorre tenere conto di diversi fattori. Come per gli altri immobili, anche in questo caso vale il principio: «ubicazione, ubicazione e ancora ubicazione». La qualità dell’ubicazione è determinata, ad esempio, da buoni collegamenti di trasporti, dalla vicinanza a negozi, scuole e attività per il tempo libero, dall’inquinamento acustico, dalla vista ecc. Le case plurifamiliari in una buona posizione sono più facili da locare, sono soggette a minori fluttuazioni del valore e possono essere rivendute più semplicemente.
Oltre all’ubicazione, lo standard delle finiture e lo stato di costruzione sono altri fattori da considerare al momento della decisione di acquisto. Chiarite quali saranno i lavori di manutenzione da effettuare negli anni successivi. Gli immobili con un arretrato in termini di ristrutturazioni hanno sì prezzi più favorevoli e consentono quindi rendimenti più elevati sul breve termine. Ma il loro acquisto è legato a una maggiore necessità di investimenti a lungo termine.
Oltre all’ubicazione, allo standard delle finiture e allo stato di costruzione, è necessario considerare un altro importante fattore per la scelta dell’immobile. Una proprietà in una posizione privilegiata e in ottime condizioni può essere affittata solo se l’offerta di appartamenti corrisponde alla domanda regionale. Quindi, ad esempio, le dimensioni degli appartamenti e i prezzi dell’affitto nel vostro condominio corrispondono a ciò che gli inquilini cercano nella regione corrispondente?

Sfida n. 2: i rendimenti

Verificate non solo l’oggetto immobiliare stesso, ma anche la struttura attuale degli inquilini e se in passato gli affitti sono stati sempre pagati puntualmente. I problemi con gli inquilini, le controversie in materia di diritto di locazione e gli arretrati di pagamento sono rischi che riducono i rendimenti e che i proprietari vogliono quindi evitare.
Oltre alla situazione abitativa nella vostra casa plurifamiliare, dovreste considerare anche quella esterna alla vostra proprietà, vale a dire il livello degli affitti nella regione, le superfici sfitte negli ultimi due o tre anni e le attività di nuova costruzione. Il mercato immobiliare regionale determina infatti le vostre opportunità di guadagno, e non da ultimo anche il successivo valore di rivendita della vostra casa plurifamiliare.

Sfida n. 3: costi e tasso di capitalizzazione

Affinché la proprietà di un investimento immobiliare sia redditizia, occorre che i rendimenti e i costi siano in linea. Avete familiarità con la gestione di un immobile? In caso contrario, prima dell’acquisto richiedete delle offerte a fiduciari immobiliari, che possono occuparsi per conto vostro dell’amministrazione. Già nel caso di edifici con almeno cinque unità abitative, le spese per una gestione esterna si relativizzano.
Tutti i costi del vostro immobile confluiscono nel cosiddetto tasso di capitalizzazione. Questo è composto da due parti: il tasso d’interesse di base, che comprende essenzialmente gli oneri finanziari e di capitale proprio, da un lato, e le spese di gestione, dall’altro. Queste ultime comprendono, tra l’altro, le imposte, che sono dovute nel cantone in cui si trova la casa plurifamiliare; qui vengono tassate le entrate degli affitti al netto delle spese di manutenzione e degli interessi ipotecari nonché il valore patrimoniale dell’immobile.

Sfida n. 4: il valore adeguato di una casa plurifamiliare

Le case plurifamiliari sono valori patrimoniali richiesti, di conseguenza i prezzi che molti investitori sono disposti a pagare sono elevati. La sfida consiste nel non pagare un prezzo spropositato. Per evitare che ciò accada, dovreste basarvi rigorosamente sul cosiddetto valore di rendimento.
A differenza di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà, la stima di una casa plurifamiliare non viene effettuata in base al valore commerciale, ma di norma in base al valore di rendimento. La stima viene calcolata presumendo il rendimento netto annuo degli affitti (ossia gli affitti al netto delle spese accessorie) al valore di rendimento capitalizzato con l’ausilio di un tasso di capitalizzazione. Quanto più basso è il tasso di capitalizzazione, tanto più elevato è il valore di rendimento e viceversa. Supponiamo di avere una casa plurifamiliare con sei appartamenti locati ad affitti mensili netti di 2000 franchi l’uno, che genera quindi un reddito da locazione netto annuo pari a 144’000 franchi. Con un tasso di capitalizzazione pari al 4,25% si ottiene un valore di rendimento di 3,388 milioni di franchi (144’000 ÷ 4,25 x 100). Se invece si calcola un tasso di capitalizzazione del 3,5% appena, il valore di rendimento sarà pari a 4,114 milioni di franchi (144’000 ÷ 3,5 x 100).

Ecco come funziona il finanziamento

Del valore di rendimento determinato dalla banca viene anticipato al massimo l’80%. L’acquirente deve quindi finanziare l’importo residuo con mezzi propri. A differenza di quanto avviene per una casa unifamiliare o un appartamento di proprietà, non è possibile utilizzare fondi della cassa pensioni e del pilastro 3a.
Oltre alla necessità di capitale proprio sufficiente, così come per l’acquisto di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà, deve essere soddisfatta una seconda condizione, ossia la sostenibilità finanziaria. Per l’acquisto di una casa plurifamiliare, questa viene però calcolata in modo diverso rispetto all’abitazione di proprietà. La sostenibilità non si basa sul reddito del proprietario immobiliare, bensì sugli introiti netti dell’affitto. Una volta dedotti i costi per gli interessi, gli ammortamenti e le spese accessorie, deve risultare un’eccedenza. Affinché ciò avvenga, sono eventualmente necessari mezzi propri aggiuntivi e occorre optare per un anticipo inferiore a quello massimo possibile (80%). Ad esempio, se si calcola un anticipo dell’80 percento nella tabella seguente, si ottiene un disavanzo di 17’500 franchi. D’altro canto, con un anticipo del 70 percento, grazie ai minori costi per interessi e ammortamenti risulta un’eccedenza di 18’800 franchi.

Calcolo della sostenibilità per una casa plurifamiliare
Base valore di rendimento di 3,388 milioni di franchi
in franchi,
con un tasso di anticipo dell'80%
in franchi,
con un tasso di anticipo dell'70%
Eccedenza annuale-17’50018’800
Ipoteca pari all’80 o al 70 percento del valore di rendimento2'710’0002'370’000
Reddito da locazione netto annuo144’000144’000
Interessi teorici del 4%-108’400-94’800
Ammortamento su 67% dell’anticipo nell’arco di 15 anni-29’400-6700
Spese accessorie 0,7% del valore di rendimento (nuova costruzione 0,5%)-23’700-23’700

Rendita lorda e netta: quanto è redditizia una casa plurifamiliare?

Per le case plurifamiliari si distingue tra il rendimento lordo e il rendimento netto. Il rendimento lordo è il rapporto tra i redditi da locazione netti e il prezzo d’acquisto, e quindi corrisponde al tasso di capitalizzazione sopra descritto. Questo indicatore non è adatto come base per la decisione definitiva di acquisto. Ben più importante è il rendimento netto: anch’esso si basa sugli introiti netti dell’affitto, ma al netto dei costi di gestione, compresi gli accantonamenti, rappresentando così il risultato in rapporto al prezzo d’acquisto. Nell’esempio qui sopra risulta un rendimento netto del 3,1% (reddito da locazione di 144’000 franchi meno 1,2% di 3’388’000 franchi, diviso per 3’388’000 franchi).
Un altro importante indicatore è il rendimento del capitale proprio. Per ottenerlo si sottraggono i costi di gestione dagli introiti netti dell’affitto, compresi gli accantonamenti, e si divide il risultato ottenuto per il capitale proprio impiegato. A seconda dell’entità del finanziamento esterno, si possono ottenere interessanti rendimenti di sei, sette o più punti percentuali.

La vostra alternativa: investire in fondi immobiliari

Il buon rendimento del capitale proprio è un metro di valutazione dei rischi che si corrono come proprietario di una casa plurifamiliare. Dei rendimenti elevati sono sempre lo specchio di un rischi superiori alla media, che in una casa plurifamiliare si traducono ad esempio in superfici sfitte, variazioni dei tassi, riparazioni o modifiche delle condizioni quadro in materia di locazione. Non bisogna poi dimenticare che il possesso di una casa plurifamiliare può impegnare una parte sostanziale del proprio patrimonio.
Spesso, grazie a piattaforme di crowdfunding specializzate, potete già diventare comproprietari di un immobile con investimenti a partire da CHF 100’000. Tuttavia, esistono diversi svantaggi associati a tali quote di partecipazione, in particolare permane il problema della mancanza di diversificazione del rischio se si investe in un solo immobile. Se volete correre meno rischi o non disponete dei mezzi propri necessari per l’acquisto di una casa plurifamiliare, potete investire nel mercato immobiliare già a partire da un importo in franchi a tre cifre con Migros Bank Fonds (CH) Swissimmo. Questi fondi immobiliari presentano un’ampia diversificazione in molti immobili residenziali e ad uso commerciale svizzeri; il rendimento maturato viene versato annualmente.

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