Anche i piccoli e medi investitori possono diventare proprietari di una casa plurifamiliare che costa milioni, grazie al crowdfunding, in italiano «finanziamento collettivo». I rendimenti previsti sono allettanti, ma dal confronto con i fondi immobiliari emerge un quadro in chiaroscuro.
Sono ritenute una delle più interessanti forme d’investimento in Svizzera: stiamo parlando delle case plurifamiliari. Anche in uno scenario di tassi d’interesse bassi o persino negativi, consentono ai loro proprietari di ottenere rendimenti relativamente elevati, cui si aggiunge la possibilità che il valore aumenti. Ma ogni medaglia ha il suo rovescio: una casa plurifamiliare costa diversi milioni di franchi e i piccoli e medi investitori privati possono accedervi normalmente solo tramite un fondo immobiliare.
Da qualche tempo esiste un’alternativa, chiamata «crowdfunding immobiliare», ossia il finanziamento collettivo di oggetti a reddito. Gli investitori si raggruppano su una piattaforma online per realizzare l’acquisto. In funzione dell’oggetto e della piattaforma online, viene prospettata la distribuzione di utili pari al 5-7%. Niente male, ma non va dimenticata tutta una serie di svantaggi. A differenza di quanto avviene in un fondo immobiliare, chi aderisce non è solo investitore, ma anche comproprietario, con tutti i diritti e gli obblighi che ne conseguono.
Difficile ricerca di oggetti interessanti da acquistare
La prima sfida è rappresentata dal fatto che nel crowdfunding l’oggetto in cui investire deve essere acquistato, mentre con un fondo immobiliare è possibile partecipare a un portafoglio esistente. Nella situazione attuale, per le piattaforme di crowdfunding è difficile trovare ancora case plurifamiliari interessanti a prezzi ragionevoli sul mercato. L’obiettivo è dunque focalizzato sul segmento di prezzo da 5 a 10 milioni di franchi, dove la concorrenza è minore. Infatti, per i singoli acquirenti privati questi oggetti sono troppo grossi, per le casse pensioni e gli altri investitori istituzionali troppo piccoli.
Inoltre, le piattaforme di crowdfunding si concentrano su immobili nuovi o ristrutturati, per escludere lavori durante il periodo di possesso, previsto per almeno cinque anni. Le ristrutturazioni, infatti, non comportano rischi soltanto sul fronte dei costi. Nel caso del finanziamento collettivo il problema può essere dover coinvolgere diversi comproprietari nella decisione (gli oggetti acquisiti con il crowdfunding annoverano facilmente 20 e più investitori).
Investimento minimo più elevato, minore diversificazione dei rischi
Un altro problema è rappresentato dal fatto che un progetto di crowdfunding investe in una sola casa plurifamiliare. Nei fondi immobiliari, invece, l’acquisto di una quota consente di partecipare a un portafoglio composto di più oggetti. In tal modo il rischio è ampiamente diversificato. Tra l’altro, una quota del Migros Bank (CH) Fonds SwissImmo, ad esempio, costa solo 130 franchi, mentre l’investimento minimo per il crowdfunding è compreso tra 25’000 e 100’000 franchi, a seconda dell’oggetto e dell’offerente.
Nel crowdfunding il rischio non è limitato all’investimento, a differenza di quanto avviene con le quote di partecipazione in un fondo immobiliare. Infatti, si viene iscritti nel registro fondiario in qualità di comproprietari, pertanto si risponde in solido dell’intero finanziamento milionario nei confronti della banca ipotecaria, qualora gli altri partner del crowdfunding non facessero fronte ai loro impegni. Alcune piattaforme, tuttavia, riducono la responsabilità alla quota di comproprietà, dunque è consigliabile leggere attentamente i contratti di credito. L’esame scrupoloso delle clausole stampate in piccolo è più che mai importante, poiché le piattaforme di crowdfunding non sottostanno alla vigilanza della FINMA, a differenza delle società di fondi.
La comproprietà comporta costi più elevati
Vale la pena di verificare anche la struttura dei costi. Il Migros Bank (CH) Fonds SwissImmo, ad esempio, addebita spese correnti pari appena all’1.2% annuo, rispetto all’1.5% solitamente applicato dalle piattaforme di crowdfunding. Sulle forme di finanziamento collettivo pesano pure le spese di transazione una tantum, tra cui le spese notarili e quelle di iscrizione al registro fondiario, pari quasi al 5%, a carico del singolo comproprietario. Inoltre, la piattaforma di crowdfunding può addebitare fino al 3% di spese d’intermediazione per l’acquisto di un immobile, più altri eventuali diritti amministrativi. A titolo di confronto, acquistare una quota del Migros Bank (CH) Fonds SwissImmo tramite e-banking non costa niente.
Anche la vendita di una quota del fondo è esente da spese, a differenza della vendita di una quota di comproprietà nel crowdfunding e del suo trasferimento a un nuovo proprietario. Le maggiori piattaforme gestiscono elenchi di interessati che vogliono acquistare la comproprietà, ma tutte le operazioni notarili richiedono tempo. Con le quote dei fondi immobiliari, invece, è garantita la negoziazione giornaliera in borsa.
