Wie kaufe ich ein Mehrfamilienhaus?

Planen Sie den Erwerb eines Mehrfamilienhauses? Dank der Mieterträge bietet es eine attraktive Alternative zu Zinsanlagen. Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses gilt es aber, einige Herausforderungen zu meistern.

Ihre Chancen

Immobilien zählen hierzulande zu den beliebtesten Anlagen. Kein Wunder, denn selbst im Umfeld von tiefen oder gar negativen Zinsen liefern sie ihren Eigentümern vergleichsweise hohe und stabile Renditen. Zudem sind Immobilien weniger exponiert gegenüber Börsenschwankungen und bieten einen guten Vermögensschutz in Zeiten erhöhter Inflation.

Herausforderung Nr. 1: Objektwahl

Damit sich aber der Erwerb eines Mehrfamilienhauses unterm Strich bezahlt macht, sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Wie bei anderen Immobilien zählt auch hier der Grundsatz: «Lage, Lage und nochmals Lage.» Die Qualität der Lage bemisst sich beispielsweise an einer guten Verkehrsanbindung, an der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangeboten, an der Lärmbelastung, an der Aussicht usw. Gut gelegene Mehrfamilienhäuser lassen sich leichter vermieten, unterliegen weniger Wertschwankungen und können auch einfacher wieder verkauft werden.
Neben der Lage sind der Ausbaustandard und der Bauzustand weitere Faktoren, die Sie beim Kaufentscheid berücksichtigen sollten. Klären Sie ab, was für Unterhaltsarbeiten in den nächsten Jahren auf Sie zukommen werden. Objekte mit einem Sanierungsstau weisen zwar günstigere Preise auf und ermöglichen so kurzfristig höhere Renditen. Diese sind aber mit einem langfristig grösseren Investitionsbedarf zu erkaufen.
Neben Lage, Ausbaustandard und Bauzustand ist ein weiterer wichtiger Faktor für die Objektwahl zu berücksichtigen. Eine Liegenschaft an Top-Lage und in bestem Zustand lässt sich nur vermieten, wenn das Wohnungsangebot zur regionalen Nachfrage passt. Entsprechen also beispielsweise die Wohnungsgrössen und Mietpreise in Ihrem Mehrfamilienhaus dem, was die Mieterinnen und Mieter in der entsprechenden Region suchen?

Herausforderung Nr. 2: Erträge

Prüfen Sie nicht nur das Immobilienobjekt selber, sondern ebenso seine bestehende Mieterstruktur und ob die Mieten in der Vergangenheit rechtzeitig eingegangen sind. Probleme mit Mietern, mietrechtliche Streitigkeiten und Zahlungsrückstände sind ertragsmindernde Risiken, die man als Vermieter natürlich vermeiden möchte.
Neben der Wohnsituation in Ihrem Mehrfamilienhaus sollten Sie sich auch mit jener ausserhalb Ihrer Immobilie beschäftigen, namentlich mit dem Mietzinsniveau in der Region, mit den Leerständen in den letzten zwei, drei Jahren sowie mit der Neubautätigkeit. Der regionale Wohnungsmarkt bestimmt nämlich Ihre Ertragschancen – und nicht zuletzt auch den späteren Wiederverkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses.

Herausforderung Nr. 3: Kosten und Kapitalisierungssatz

Damit sich der Besitz einer Renditeliegenschaft lohnt, müssen sowohl die Erträge als auch die Kosten stimmen. Kennen Sie sich mit der Bewirtschaftung einer Liegenschaft aus? Falls dies nicht der Fall ist, holen Sie vor dem Kauf Offerten von Immobilientreuhändern ein, die für Sie die Verwaltung übernehmen können. Bereits bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten relativieren sich die Aufwendungen für eine externe Verwaltung.
Sämtliche Kosten Ihres Immobilienobjekts fliessen in den sogenannten Kapitalisierungssatz ein. Dieser umfasst zwei Teile: einerseits den Basiszinssatz, der im Wesentlichen die Fremd- und Eigenkapitalkosten umfasst, sowie andererseits die Bewirtschaftungskosten. Letztere beinhalten u.a. die Steuern. Sie fallen im Standortkanton des Mehrfamilienhauses an; zu versteuern sind dort die Mietzinserträge abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen sowie der Vermögenswert der Immobilie.

Herausforderung Nr. 4: Der angemessene Wert eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhäuser sind begehrte Vermögenswerte – entsprechend hoch sind die Preise, die viele Investoren zu zahlen bereit sind. Die Herausforderung besteht darin, nicht zu viel zu bezahlen. Das vermeiden Sie, wenn Sie sich strikt am sogenannten Ertragswert orientieren.
Anders als ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erfolgt die Bewertung eines Mehrfamilienhauses nicht nach dem Verkehrswert, sondern in aller Regel nach dem Ertragswert. Für seine Berechnung werden die jährlichen Nettomieterträge (d.h. die Mieten nach Abzug der Nebenkosten) mithilfe eines Kapitalisierungssatzes zum Ertragswert hochgerechnet. Je tiefer der Kapitalisierungssatz gewählt wird, desto höher ist der Ertragswert und umgekehrt. Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus umfasst sechs Wohnungen, die mit monatlichen Nettomietzinsen von je 2000 Franken vermietet werden und so einen jährlichen Nettomietertrag von 144’000 Franken generieren. Bei einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 4,25 Prozent ergibt sich ein Ertragswert von 3,388 Millionen Franken (144’000 ÷ 4,25 x 100). Rechnet man dagegen z.B. mit einem Kapitalisierungssatz von nur 3,5 Prozent, resultiert ein Ertragswert von 4,114 Millionen Franken (144’000 ÷ 3,5 x 100)

So läuft die Finanzierung ab

Vom Ertragswert, den die Bank ermittelt, belehnt sie maximal 80 Prozent. Den Rest muss der Käufer mit Eigenmitteln finanzieren. Anders als bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung können dabei keine Gelder aus der Pensionskasse und der Säule 3a verwendet werden.
Neben dem Erfordernis von genügend Eigenkapital muss wie beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung noch eine zweite Voraussetzung gegeben sein, nämlich die finanzielle Tragbarkeit. Sie wird beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses aber anders berechnet als beim Eigenheim. So basiert die Tragbarkeit nicht auf dem Einkommen des Immobilienbesitzers, sondern auf den Nettomieterträgen. Werden davon Zinskosten, Schuldentilgungen (Amortisationen) und Nebenkosten abgezogen, muss ein Überschuss resultieren. Damit dies der Fall ist, sind allenfalls zusätzliche Eigenmittel einzubringen, und es ist eine tiefere Belehnung als die maximal möglichen 80 Prozent zu wählen. Wird z.B. in der nachfolgenden Tabelle mit 80 Prozent Belehnung gerechnet, ergibt sich ein Fehlbetrag von 17’500 Franken. Dagegen resultiert bei 70 Prozent Belehnung dank tieferer Zins- und Amortisationskosten ein Überschuss von 18’800 Franken.

Tragbarkeitsberechnung bei einem Mehrfamilienhaus
Basis Ertragswert von 3,388 Mio. Franken
in Franken
mit 80 Prozent Belehnung
in Franken
mit 70 Prozent Belehnung
Jährlicher Überschuss -17’50018’800
Hypothek in Höhe von 80 bzw. 70 Prozent des Ertragswerts 2'710’0002'370’000
Jährlicher Nettomietertrag144’000144’000
Kalkulatorische Zinskosten von 4 Prozent-108’400-94’800
Amortisation auf 67 Prozent Belehnungshöhe innert 15 Jahren-29’400-6700
Nebenkosten 0,7 Prozent des Ertragswerts (Neubau 0,5 Prozent)-23’700-23’700

Brutto- und Nettorendite: Wie rentabel ist ein Mehrfamilienhaus?

Man unterscheidet bei Mehrfamilienhäusern zwischen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite ist das Verhältnis zwischen Nettomieterträgen und Kaufpreis, sie entspricht also dem oben beschriebenen Kapitalisierungssatz. Diese Kennzahl eignet sich nicht als Basis für den definitiven Kaufentscheid. Wichtiger ist die Nettorendite: Sie geht ebenfalls von den Nettomieterträgen aus, zieht von diesen aber die Bewirtschaftungskosten inklusive Rückstellungen ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zum Kaufpreis. Im obigen Beispiel ergibt sich eine Nettorendite von 3,1 Prozent (Mietertrag von 144’000 Franken minus 1,2 Prozent von 3’388’000 Franken, dividiert durch 3’388’000 Franken).
Eine weitere wichtige Kennzahl ist die Eigenkapitalrendite. Sie zieht von den Nettomieterträgen die Bewirtschaftungskosten inklusive Rückstellungen ab und dividiert das Ergebnis durch das eingesetzten Eigenkapital. Je nach Umfang der Fremdfinanzierung können attraktive Renditen von sechs, sieben oder noch mehr Prozenten resultieren.

Ihre Alternative: Anlegen in Immobilienfonds

Die stolze Eigenkapitalrendite ist ein Massstab für die Risiken, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses eingehen. Hohe Renditen sind stets ein Spiegelbild überdurchschnittlich hoher Risiken. Diese bestehen bei einem Mehrfamilienhaus z.B. in Form von Leerständen, Zinsänderungen, Reparaturen oder Änderungen der mietrechtlichen Rahmenbedingungen. Nicht zu vergessen: Der Besitz eines Mehrfamilienhauses kann einen wesentlichen Teil Ihres Vermögens binden.
Über spezialisierte Crowdfunding-Plattformen können Sie zwar oft bereits mit Investmentbeträgen ab 100’000 Franken Mitinhaber einer Immobilie werden. Mit solchen Anteilscheinen sind aber diverse Nachteile verbunden – insbesondere bleibt die Problematik der fehlenden Risikodiversifikation, wenn Sie nur in einziges Objekt investiert sind. Wenn Sie weniger Risiken eingehen wollen oder nicht über die nötigen Eigenmittel für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses verfügen, können Sie schon mit einem dreistelligen Frankenbetrag über den Migros Bank Fonds (CH) Swissimmo in den Liegenschaftsmarkt investieren. Dieser Immobilienfonds legt breit diversifiziert in eine Vielzahl von Schweizer Wohn- und Geschäftshäusern an; der erwirtschaftete Ertrag wird Ihnen jährlich ausbezahlt.

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