Una buona pianificazione fiscale comincia molto prima dell’acquisto di un immobile. Ma anche i proprietari di una casa possono avvalersi di molteplici deduzioni. Importanti domande si pongono inoltre in caso di una successiva vendita o del lascito di un immobile.
Qui sono pubblicati i consigli fiscali aggiornati per il 2016.
1. Il classico – l’ammortamento indiretto
Risparmia sulle tasse chi non rimborsa direttamente il prestito ipotecario a rate, bensì decide di compensarlo alla scadenza con il capitale ritirato dal pilastro 3a. L’ammortamento indiretto comporta un duplice vantaggio fiscale: da un lato il versamento nel pilastro 3a riduce le tasse da pagare, dall’altro gli interessi del debito sono interamente deducibili dal reddito imponibile per l’intera durata. Nel contempo questa soluzione consente un accumulo a più lungo termine del patrimonio. Scegliendo per l’ammortamento fondi previdenziali con una quota azionaria fino a un massimo del 50 percento, è molto probabile che al raggiungimento dell’età AVS il capitale risparmiato sia maggiore di quello accumulato con un conto di previdenza. Negli ultimi cinque anni i fondi previdenziali della Banca Migros hanno ottenuto performance comprese in media tra il 3,0 e il 5,0 percento annuo. L’ammortamento del prestito ipotecario con i capitali del pilastro 3a è consentito ogni cinque anni.
2. Uso appropriato dei capitali previdenziali
Chi, a una certa età, intende ridurre il proprio prestito ipotecario può utilizzare anche il capitale della cassa pensioni. Pianificando bene nel tempo questa opzione insieme con il prelevamento dei capitali previdenziali è possibile ridurre la progressione fiscale (v. anche parte III della serie fiscale). Occorre tuttavia tenere conto di alcune restrizioni nel ritiro anticipato della cassa pensioni, che può avvenire al massimo ogni cinque anni. E al compimento dei 50 anni l’importo che è possibile prelevare è limitato.
Dal punto di vista fiscale è interessante il prelevamento nell’ambito della cosiddetta PPA (PPA sta per promozione della proprietà di abitazioni) anche per l’acquisto di un immobile. Il denaro risparmiato viene investito presto nel secondo e nel terzo pilastro riducendo il reddito imponibile, dopo di che il capitale accumulato serve a finanziare l’acquisto. Nel secondo pilastro sono tuttavia da considerare alcune restrizioni (v. mezzi propri necessari).
3. Rimandare gli interventi non urgenti
A seconda dei cantoni, nella maggior parte dei casi la deduzione forfetaria per le spese di manutenzione varia tra il 10 e il 20 percento del valore locativo o degli affitti introitati. Tuttavia può essere interessante dedurre le spese di manutenzione effettive, che sono spesso molto più elevate soprattutto per gli immobili meno recenti e gli interventi di ristrutturazione. In questi casi la Confederazione e tutti i cantoni accettano addirittura che le reali spese di manutenzione superino il valore locativo e gli affitti incassati. Le spese deducibili comprendono i lavori di manutenzione e revisione (incluse le riparazioni, la manutenzione e la sostituzione del riscaldamento, della lavatrice, dei fornelli ecc.), la manutenzione del giardino (compresa la sostituzione degli apparecchi, per esempio del tagliaerba) nonché i premi delle assicurazioni stabili contro gli incendi, i danni elementari e di responsabilità civile. Nel caso degli appartamenti in condominio sono solitamente deducibili anche i contributi al fondo di manutenzione.
Molti proprietari commettono l’errore di investire per la manutenzione dello stabile, anno dopo anno, all’incirca lo stesso importo, di poco inferiore al forfait. Spesso è invece più vantaggioso rinunciare agli interventi per un anno e dedurre soltanto il forfait, quindi svolgere diversi lavori in un unico periodo fiscale. In questo modo l’onere fiscale risulta complessivamente inferiore, anche se i cantoni LU e TI sono meno accomodanti in materia.
4. Maggiore margine di manovra per il risanamento di un immobile
In passato il fisco non concedeva deduzioni delle spese di manutenzione nei cinque anni successivi all’acquisto di un immobile trascurato. Dal 2010, quando questo periodo bloccato è stato abrogato, l’acquisto di stabili non recenti è diventato fiscalmente più interessante. In generale vale la regola che un intervento importante di rinnovo o di risanamento di un immobile dovrebbe essere effettuato nel limite del possibile sull’arco di due-tre anni. In questo modo le deduzioni per i lavori di manutenzione possono essere ripartite su diversi periodi di tassazione, riducendo la progressione fiscale. Per il computo dell’imposta fa fede la data delle fatture degli artigiani.
5. Aumento del valore – importante nell’acquisto
Le spese di riattazione che contribuiscono a incrementare il valore dello stabile, per esempio la creazione di una veranda, sono deducibili quando l’immobile viene venduto, riducendo così l’eventuale utile immobiliare. Le fatture di questi lavori devono essere assolutamente conservate.
Proprio ai fini dell’utile sulla vendita di vecchi immobili vale la pena di verificare attentamente il calcolo delle autorità. Il valore originario commerciale o di mercato utilizzato è spesso difficile da ricostruire. Se la stima degli utili determinata dal fisco è elevata, può essere eventualmente diminuita con informazioni complementari sul valore commerciale iniziale.
6. Meno consumo energetico e meno tasse
Gli investimenti volti a ridurre il consumo di energia, per esempio l’isolamento della facciata, sono interamente deducibili come manutenzione dello stabile ai fini dell’imposta federale e in molti cantoni, anche se contribuiscono a incrementare il valore (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Tuttavia non è da escludere che un simile risanamento comporti un aumento del valore locativo da parte del fisco, riducendo così l’iniziale vantaggio fiscale.
7. Verificare il valore locativo
Il valore locativo degli immobili a uso proprio (sinteticamente chiamato valore locativo) aumenta il reddito imponibile dei proprietari di una casa. A titolo di compensazione il fisco accetta che siano dedotti gli oneri del prestito ipotecario e della manutenzione dello stabile. Di norma questo valore locativo è calcolato schematicamente dalle autorità fiscali e nella maggior parte dei casi si colloca tra il 20 e il 50 percento al di sotto del valore commerciale. In alcuni casi tale valore può risultare troppo elevato. Qualche cantone disciplina inoltre i casi eccezionali nei quali il reddito è sproporzionato rispetto al valore locativo che, ad esempio nel cantone Zurigo, non può superare un terzo delle entrate.
Il valore locativo può essere inoltre ridotto in base ai locali non utilizzati, quando i figli escono di casa o nel caso del decesso del partner o di una separazione. Tuttavia questa deduzione per sottoutilizzo non è possibile in tutti i cantoni.
8. I figli pagano l’affitto
I genitori che lasciano a un figlio una casa o un appartamento devono dichiarare al fisco come reddito non il valore locativo, bensì l’affitto introitato meno le spese di manutenzione. Attenzione: a seconda dei cantoni devono essere osservate prescrizioni sull’affitto minimo e in alcuni cantoni, tra cui SG e BE, il valore locativo per i genitori è tassato comunque.
9. Lasciare in eredità quando si è ancora vivi
Per un proprietario immobiliare può essere vantaggioso donare la casa agli eredi quando è ancora vivo. Idealmente ciò avviene con il riconoscimento di un diritto di usufrutto per il testatore. L’imposta sulle donazioni è soggetta solo al valore ufficiale dell’immobile, cui va dedotto il diritto di usufrutto. Quanto prima un immobile viene ceduto agli eredi, tanto più elevato è il valore dell’usufrutto e minore il valore della donazione. Alla morte del testatore non sono quindi più dovute imposte di successione o sulla donazione.
10. Deduzioni per gli oggetti di vacanza
Anche nel caso di un appartamento di vacanza il valore locativo deve essere dichiarato come reddito, d’altronde le spese di manutenzione sono deducibili. Tra queste si annoverano anche quelle relative all’amministrazione di terzi o i contributi al fondo di manutenzione nel caso della proprietà per piani. Se l’oggetto di vacanza è affittato come ammobiliato, di norma è possibile dedurre il 20 percento dell’affitto per l’usura del mobilio.
Per non mancare neppure i prossimi numeri della serie di consigli fiscali potete abbonarvi alla nostra Newsletter da questo link.
