5 x 10 Steuertipps Teil IV: Wohneigentum

Eine gute Steuerplanung beginnt schon lange vor dem Kauf einer Immobilie. Aber auch für Besitzer bieten sich vielfältige Abzüge. Wichtige Fragen stellen sich überdies bei einem späteren Verkauf oder einer Vererbung der Liegenschaft.

Hier finden Sie die aktualisierten Steuertipps für 2016.

1. Der Klassiker – indirekt amortisieren

Steuern spart, wer die Hypothek nicht ratenweise und direkt zurückzahlt, sondern sie erst am Ende der Laufzeit mit dem bis dann einbezahlten 3a-Kapital verrechnet. Diese indirekte Amortisation bringt einen doppelten Steuervorteil: Einerseits reduziert die Einzahlung in die Säule 3a das steuerbare Einkommen. Und zum andern können die Schuldzinsen über die ganze Zeit in voller Höhe von der Steuer abgezogen werden. Gleichzeitig erlaubt die Lösung einen längerfristigen Vermögensaufbau. Wählt man nämlich zur Amortisation Vorsorgefonds mit einer Aktienquote bis maximal 50 Prozent, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass bei Erreichen des AHV-Alters mehr Geld angespart ist, als mit einem Vorsorgekonto. In den letzten fünf Jahren erzielten die Vorsorgefonds der Migros Bank durchschnittliche Jahresrenditen zwischen 3,0 und 5,0 Prozent. Eine Abzahlung der Hypothek aus Geldern der Säule 3a ist alle fünf Jahre erlaubt.

2. Geschickter Einsatz von Vorsorgegeldern

Wer seine Hypothek im Alter reduzieren möchte, kann dazu auch Kapital aus der Pensionskasse einsetzen. Durch eine gut geplante zeitliche Staffelung zusammen mit dem Bezug der übrigen Vorsorgegelder lässt sich die Steuerprogression reduzieren (vgl. auch Teil III der Steuerserie). Zu berücksichtigen sind gewisse Einschränkungen beim Vorbezug von Pensionskassengeldern: So darf dieser höchstens alle fünf Jahre erfolgen. Und nach dem 50. Altersjahr ist zudem die Höhe des Bezugs beschränkt.
Steuerlich vorteilhaft ist ein so genannter WEF-Bezug (WEF steht für Wohneigentumsförderung) auch beim Kauf einer Immobilie. Dabei wird das ersparte Geld frühzeitig in die 2. und 3. Säule investiert, was das steuerbare Einkommen senkt. Das Kapital dient danach zur Finanzierung des Kaufs. Bei der 2. Säule sind dabei allerdings gewisse Einschränkungen zu beachten (vgl. erforderliche Eigenmittel).

3. Nicht dringende Renovationen aufsparen

Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt je nach Kanton meist bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mieteinnahmen. Es lohnt sich jedoch oft, alternativ die tatsächlichen Unterhaltskosten abzuziehen. Sie sind nämlich vielfach höher, insbesondere bei älteren Liegenschaften und Renovationen. In solchen Fällen akzeptieren der Bund und alle Kantone sogar, dass die tatsächlichen Unterhaltskosten den Eigenmietwert beziehungsweise die Mieteinnahmen übersteigen können. Die abzugsfähigen Kosten umfassen Unterhalts- und Revisionsarbeiten an der Immobilie (inklusive Reparatur, Wartung und Ersatz von Heizung, Waschmaschine, Herd usw.), Gartenunterhalt (inklusive Ersatz von Gartengeräten wie beispielsweise des Rasenmähers) sowie Prämien für Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Elementar- und Haftpflichtschäden. Bei Eigentumswohnungen können in der Regel auch Einlagen in den Unterhaltsfonds abgezogen werden.

Viele Hauseigentümer machen den Fehler, dass sie Jahr für Jahr etwa den gleichen Betrag für den Gebäudeunterhalt einsetzen, der knapp unterhalb der Pauschale liegt. Stattdessen lohnt es sich oftmals, in einem Jahr ganz auf Renovationen zu verzichten und nur die Pauschale abzuziehen. Und darauf in einer einzigen Steuerperiode gleich mehrere Arbeiten durchzuführen. Dadurch fällt die Steuerbelastung insgesamt tiefer aus. Die Kantone LU und TI sind diesbezüglich allerdings weniger kulant.

4. Mehr Freiraum bei einer Gebäudesanierung

Früher erlaubte der Fiskus während fünf Jahren nach dem Kauf einer vernachlässigten Liegenschaft keinen Abzug für die Instandstellungskosten. Seit der Aufhebung dieser Sperrfrist im Jahr 2010 ist der Kauf von älteren Häusern steuerlich attraktiver geworden. Generell gilt bei einer grösseren Renovation oder Gebäudesanierung, dass diese möglichst über zwei bis drei Jahre erfolgen sollte. Dadurch lassen sich die Unterhaltsabzüge auf mehrere Steuerperioden verteilen, was die Steuerprogression reduziert. Massgebend für die Steueranrechnung ist das Datum der Handwerkerrechnungen oder wahlweise das Datum der erfolgten Zahlungen.

5. Wertvermehrung – wichtig beim Verkauf

Wertvermehrende Erneuerungskosten, wie zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens, können abgezogen werden, sobald die Liegenschaft verkauft wird. Sie reduzieren den allfälligen Grundstückgewinn. Solche Baurechnungen müssen darum unbedingt aufbewahrt werden.
Gerade beim Verkaufsgewinn von älteren Liegenschaften lohnt es sich, die Kalkulation der Behörden genau zu prüfen. Der eingesetzte ursprüngliche Verkehrswert respektive Marktwert ist oftmals sehr schwierig zu eruieren. Falls der Fiskus zu einer hohen Gewinnschätzung kommt, kann diese allenfalls mithilfe zusätzlicher Informationen zum damaligen Verkehrswert reduziert werden.

6. Energie und gleichzeitig Steuern sparen

Energiesenkende Investitionen wie zum Beispiel die Isolierung der Fassade können bei den Bundessteuern und in vielen Kantonen vollständig als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden, selbst wenn sie wertvermehrend sind (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Allerdings kann eine solche Sanierung auch dazu führen, dass der Fiskus danach den Eigenmietwert der Liegenschaft erhöht, was den anfänglichen Steuervorteil wieder reduziert.

7. Den Eigenmietwert überprüfen

Der Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften (kurz Eigenmietwert) erhöht das steuerbare Einkommen des Wohneigentümers. Zum Ausgleich akzeptiert der Fiskus dafür, die Kosten für die Hypothek und den Gebäudeunterhalt in Abzug zu bringen. Dieser Eigenmietwert wird in der Regel schematisch von der Steuerbehörde ermittelt und liegt meistens 20 bis 50 Prozent unter dem Verkehrswert. In Einzelfällen kann dieser Wert zu hoch ausfallen. Manche Kantone kennen zudem eine Regelung für Härtefälle, wenn das Einkommen in einem Missverhältnis zum Eigenmietwert steht. Im Kanton Zürich zum Beispiel darf der Eigenmietwert nicht mehr als ein Drittel der Einkünfte ausmachen.
Ausserdem kann der Eigenmietwert proportional um die nicht genutzten Zimmer verringert werden, wenn die Kinder ausgezogen sind oder auch beim Tod eines Partners oder nach einer Scheidung. Dieser so genannte Unternutzungsabzug ist allerdings nicht in allen Kantonen möglich.

8. Kinder zahlen Miete

Überlassen Eltern einem Kind ein Haus oder eine Wohnung zur Miete, müssen sie anstelle des Eigenmietwerts nur die Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten als Einkommen versteuern. Aber aufgepasst: Je nach Kanton sind Anforderungen an die Mindesthöhe des Mietzinses zu beachten, und in einigen Kantonen wie SG und BE müssen die Eltern so oder so den Eigenmietwert versteuern.

9. Mit warmen Händen vererben

Es kann sich lohnen, wenn der Liegenschaftsbesitzer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten als Schenkung den Erben übergibt. Idealerweise geschieht das mit der gleichzeitigen Einräumung eines Nutzniessungsrechts für den Erblasser. Der Schenkungssteuer unterliegt nämlich nur der amtliche Wert der Liegenschaft abzüglich des Nutzniessungsrechts. Je früher eine Immobilie an die Erben abgetreten wird, umso höher ist der Wert der Nutzniessung und umso tiefer der Wert der Schenkung. Beim Tod des Erblassers ist dann keine weitere Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr geschuldet.

10. Abzüge bei Ferienobjekten

Bei einer Ferienwohnung ist der Eigenmietwert ebenfalls als Einkommen zu versteuern. Umgekehrt dürfen die Unterhaltskosten abgezogen werden. Dazu zählen auch jene für die Drittverwaltung oder Einlagen in den Unterhaltsfonds beim Stockwerkeigentum. Wird das Ferienobjekt möbliert vermietet, dürfen in der Regel 20 Prozent der Miete für die Abnützung der Wohnungseinrichtung abgezogen werden.

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9 Kommentare zu 5 x 10 Steuertipps Teil IV: Wohneigentum

  1. Guten Tag Herr Steck
    In Pos. 7 schreiben Sie, dass im Kt. ZH der Eigenmietwert nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen darf. Gilt dies auch im Kt. BE?
    Freundliche Grüsse
    Heidy Hächler

    1. Guten Tag Frau Hächler
      Nach meinen Informationen besteht diese Regelung lediglich in den Kantonen Zürich, Luzern, Graubünden, Waadt und Genf, nicht aber im Kanton Bern.
      Freundliche Grüsse, Albert Steck

  2. Hallo Herr Steck
    In Pos. 7 schreiben Sie, dass im Kt. ZH der Eigenmietwert nicht mehr als 1/3 des Einkommens ausmachen darf.
    Wo finde ich die entsprechende Verordnung? Wie muss ich vorgehen, um eine Reduktion zu erhalten?
    Grund: Seit meiner Pension vor 3 Jahren ist der Wert den ich einsetzen muss wesentlich höher als 1/3 des Einkommens.
    Besten Dank für Ihre geschätzte Antwort.
    A. Trösch

  3. Lieber Herr Steck

    Die „Schenkung an die Erben“ macht nur dann Sinn, wenn nebenbei noch genügend Vermögen vorhanden ist, um einen eventuellen Aufenthalt im Alters- oder Pflegeheim zu finanzieren. Ohne ausreichende finanzielle Mittel wird die Schenkung wieder „zurückgeholt“, da die „verschenkte“ Liegenschaft als Vermögen des Schenkers betrachtet wird. Dies verjährt entgegen der Volksmeinung nicht.

    1. Guten Tag Frau Schwebel
      Vielen Dank für Ihren wertvollen Hinweis! Diese Ergänzung ist sehr wichtig. Tatsächlich ist es so, dass die Sozialversicherungsbehörde bei Prüfung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen das freiwillig veräusserte Vermögen (Erbvorbezug) zum bestehenden Vermögen hinzurechnen. Allerdings werden für jedes seit dem Erbvorbezug verstrichene Jahr 10’000 Franken abgezogen.
      Freundliche Grüsse, Albert Steck

      1. Lieber Herr Steck
        Gilt dieser Abzug von CHF 10’000.- für jeden Erbvorbezug? Das heisst wenn ich 25 Jahre vor dem Erbfall eine Viertelmillion als Erbvorbezug erhalten habe, bin ich beim Erbfall den anderen Erben wieder gleichgestellt?
        Freundliche Grüsse
        R. Keller

        1. Guten Tag Frau Keller
          Ja, auch bei einem Erbvorbezug bleiben alle Erben gleichgestellt. Bei der obigen Diskussion ging es ausserdem um die Frage, ob ein vorzeitig vererbtes Vermögen vor dem Zugriff des Staates geschützt ist. Dies ist nicht der Fall: Wenn Sie also im Alter auf Ergänzungsleistungen angewiesen sind, vor 25 Jahren aber Ihr Haus vorzeitig vererbt haben, so kann der Staat trotzdem auf dieses Vermögen zugreifen. Allerdings werden 25-mal 10’000 Franken, also insgesamt 250’000 Franken, der vorzeitig vererbten Immobilie davon abgezogen. Wenn also das Haus einen Wert von 750’000 Franken hat, dann verbleiben immer noch Vermögenswerte von 500’000 Franken, aus denen der Staat die Alters- oder Pflegeheimkosten finanzieren kann.
          Freundliche Grüsse, Albert Steck

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