Spesso l’acquisto di un appartamento o di una casa propria può essere finanziato solo ricorrendo agli averi della cassa pensioni o del pilastro 3a. Di che cosa occorre tenere conto?
In Svizzera la proprietà abitativa è costosa. E le regole di finanziamento sono stringenti: normalmente le banche concedono ipoteche per un importo pari al massimo all’80% del valore venale ed esigono almeno il 20% di mezzi propri. Per sostenere il finanziamento di immobili dai prezzi elevati, molti acquirenti attingono agli averi della cassa pensioni e del pilastro 3a.
Previdenza privata (pilastro 3a) per la proprietà dell’abitazione
Opzione 1: prelievo anticipato dei fondi del pilastro 3a per la proprietà abitativa
Per il finanziamento di una proprietà abitativa ad uso del proprietario, è possibile prelevare dal pilastro 3a qualsiasi importo ogni cinque anni fino a cinque anni prima dell’età normale di pensionamento AVS. Questo vale sia per l’acquisto che per la costruzione di un immobile. Il denaro può essere prelevato dal pilastro 3a anche per l’ammortamento di ipoteche, per ristrutturazioni, per investimenti di valorizzazione e anche per l’acquisto di certificati azionari in una cooperativa edilizia. Tuttavia, è importante notare che questa opzione è disponibile solo per gli immobili in Svizzera e che l’immobile deve essere occupato dal proprietario – il prelievo anticipato dal pilastro 3a non è consentito per le case di vacanza o per gli immobili d’investimento.
Facciamo l’esempio di un finanziamento per un immobile con un valore venale di un milione di franchi. L’importo dell’anticipo ammonta al massimo all’80%, i mezzi propri almeno al 20%. Qual è l’effetto del prelievo anticipato? In questo caso, il capitale previdenziale viene prelevato dal pilastro 3a e sommato ai mezzi propri. Supponiamo che nel nostro esempio vengano prelevati 100 000 franchi dal patrimonio previdenziale e pertanto restino solo 100 000 franchi di mezzi propri da apportare. Il debito ipotecario ammonta a 800 000 franchi.
Opzione 2: costituzione in pegno dei fondi del pilastro 3a per la proprietà di un’abitazione di proprietà
È anche possibile costituire in pegno gli averi del pilastro 3a. Il capitale di previdenza resta nel pilastro 3a e viene costituito in pegno a favore della banca come garanzia per ottenere un anticipo superiore, ad es. per 100 000 franchi. In tal modo l’anticipo ipotecario massimo aumenta da 800 000 a 900 000 franchi e i mezzi propri necessari si riducono da 200 000 a 100 000 franchi. 
Importante: un pegno consente un finanziamento ipotecario superiore al consueto 80% del valore venale, in alcuni casi addirittura fino al 100%. In tal modo aumentano però anche gli interessi e, a seconda dei casi, la sostenibilità finanziaria potrebbe risultarne compromessa. Ciò significa che in questo caso gli interessi, gli ammortamenti e le spese accessorie dell’immobile supererebbero un terzo del reddito netto del debitore. È questo il motivo principale per cui, nella pratica, questa variante di per sé vantaggiosa non viene utilizzata più spesso.
Cassa pensioni (2° pilastro) per la proprietà di un’abitazione
Opzione 1: prelievo anticipato degli averi dei fondi pensione per la proprietà di un’abitazione
Come il capitale del pilastro 3a, anche i fondi della cassa pensioni si possono prelevare e sommare ai mezzi propri per il finanziamento della proprietà abitativa. E come per il pilastro 3a questa operazione è permessa ogni cinque anni, ma solo fino a tre anni (anziché cinque) prima del raggiungimento dell’età ordinaria di pensionamento AVS.
Vi sono anche altre differenze:
- Per la cassa pensioni esiste un limite di prelievo minimo pari a 20 000 franchi, mentre il pilastro 3a non prevede un importo minimo.
- Oltre a ciò, il mix di fondi per il finanziamento deve comprendere almeno il 10% di mezzi propri non provenienti dalla cassa pensioni, mentre per il pilastro 3a non vi è alcun limite stabilito.
- A seconda dell’età, esistono infine restrizioni al prelievo massimo consentito, mentre non sussistono limitazioni per il pilastro 3a. L’intero avere della cassa pensioni può essere utilizzato per la promozione della proprietà di abitazioni solo fino al 50° anno di età. A partire dai 50 anni, l’importo dei prelievi è limitato al più elevato dei due importi seguenti: il capitale di risparmio all’età di 50 anni oppure la metà del capitale di risparmio disponibile al momento del ritiro.
Importante: i prelievi dalla cassa pensioni devono essere presi in considerazione solo come ultima possibilità. Presentano infatti l’enorme svantaggio di ridurre il capitale della cassa pensioni, con la conseguenza che la rendita di vecchiaia sarà più bassa. A seconda del regolamento della cassa pensioni, vengono versate rendite minori anche in caso di invalidità o morte. Soprattutto le famiglie con figli dovrebbero colmare queste lacune con un’assicurazione privata supplementare.
Opzione 2: costituzione in pegno dell’avere della cassa pensioni a favore di una proprietà abitativa
Gli averi della cassa pensioni possono anche essere costituiti in pegno a favore di un’ipoteca, raggiungendo così un rapporto prestito/valore superiore all’80%. Tuttavia, vi è un’importante condizione aggiuntiva: il mix di finanziamento deve contenere almeno il 10% di mezzi propri non proveniente dalla cassa pensioni.
I vantaggi e gli svantaggi del pilastro 3a si applicano per analogia. Ad esempio, in caso di costituzione in pegno il patrimonio e le prestazioni della cassa pensioni rimangono invariati; d’altro canto, questo deve essere pagato con un prestito ipotecario più elevato e con maggiori interessi e costi di ammortamento.
Costituzione in pegno o prelievo: vantaggi e svantaggi in sintesi
| Costituzione in pegno degli averi previdenziali: ecco i vantaggi e gli svantaggi | |
|---|---|
| Vantaggi | Svantaggi |
| Il capitale di previdenza rimane intatto. Non insorgono dunque lacune previdenziali in caso di morte o invalidità. | – |
| È possibile un anticipo superiore all’80% del valore venale (nel caso della cassa pensioni fino al 90%, nel caso del pilastro 3a fino al 100%). | Ipoteca più elevata = maggiori interessi |
| Risparmio fiscale dovuto a maggiori detrazioni per gli interessi debitori. | Maggiore obbligo di ammortamento in caso di costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni. |
| Nessuna imposta supplementare, poiché gli averi non vengono versati al beneficiario. | – |
| È ancora possibile effettuare riscatti facoltativi di anni di cassa pensioni. | – |
| Prelievo di averi previdenziali: ecco i vantaggi e gli svantaggi | |
|---|---|
| Vantaggi | Svantaggi |
| Ipoteca minore = meno interessi | In caso di prelievo gli importi versati sono assoggettati a imposta. |
| I prelievi anticipati per il finanziamento della proprietà abitativa consentono di ricevere l’avere di previdenza in anticipo e in più soluzioni, assicurando dunque una progressione fiscale inferiore. | Capitale di previdenza ridotto (nel caso della cassa pensioni con riduzione delle rendite). |
| – | Non è possibile effettuare riscatti nella cassa pensioni finché gli importi prelevati non sono stati rimborsati. |
| – | In caso di prelievi dalla cassa pensioni sussiste l’obbligo di restituire l’importo se si vende la proprietà o se l’immobile non è più destinato a uso proprio (al contrario, i prelievi dal pilastro 3a non prevedono un obbligo di rimborso). |
La digressione è interessante, manca però a mio parere una riflessione su alcuni aspetti fiscali legati al prelievo di importanti capitali LPP in tranches, L’utilizzo della proprietà abitativa può ottimizzare questo aspetto.
Distribuendo ad esempio il prelievo di un avere LPP di 1’000’000 in dure tranches – una per l’abitazione ed una separata – comporta indicativamente un onere fiscale di 70’000 CHF (2×35’000) e non di 140’000 CHF (cantone TI).
Anche la scelta fra rendita e ritiro del capitale dovrebbe tenere conto degli aspetti fiscali individuali. Il ritiro di capitale è tassato per conto suo, la rendita viene per contro cumulata con altri redditi (i.e. valore locativo, rendita AVS, affitti, …), che potrebbe portare ad un’imposizione marginale del reddito LPP particolarmente elevata.