Fondi previdenziali per l’acquisto di un’abitazione propria: a cosa prestare attenzione?

Spesso l’acquisto di un appartamento o di una casa propria può essere finanziato solo ricorrendo agli averi della cassa pensioni o del pilastro 3a. Di che cosa occorre tenere conto?

In Svizzera la proprietà abitativa è costosa. E le regole di finanziamento sono stringenti: normalmente le banche concedono ipoteche per un importo pari al massimo all’80% del valore venale ed esigono almeno il 20% di mezzi propri. Per sostenere il finanziamento di immobili dai prezzi elevati, molti acquirenti attingono agli averi del 2° pilastro (cassa pensioni) e del pilastro 3a (previdenza vincolata).

I capitali previdenziali possono essere costituiti in pegno o prelevati in anticipo. La differenza tra le due varianti si nota, ad esempio, acquistando un immobile abitativo con un valore venale di 1 milione di franchi.

• Variante senza capitale previdenziale: per il finanziamento dell’oggetto con un valore venale di 1 milione di franchi sono necessari 200 000 franchi di mezzi propri (20%). L’ipoteca ammonta al massimo a 800 000 franchi.
• Variante con costituzione in pegno degli averi previdenziali: il capitale di previdenza resta nella cassa pensioni o nel pilastro 3a e viene costituito in pegno a favore della banca come garanzia per ottenere un anticipo superiore, ad es. per 100 000 franchi. In tal modo l’anticipo ipotecario massimo aumenta da 800 000 a 900 000 franchi e i mezzi propri necessari si riducono da 200 000 a 100 000 franchi.
• Variante con prelievo anticipato degli averi previdenziali: il capitale previdenziale viene prelevato dalla cassa pensioni o dal pilastro 3a e sommato ai mezzi propri. Supponiamo che nel nostro esempio vengano prelevati 100 000 franchi dal patrimonio previdenziale e pertanto restino solo 100 000 franchi di mezzi propri da apportare. Il debito ipotecario ammonta a 800 000 franchi.

Né case di vacanza né affitto esclusivo a terzi

Che avvenga tramite costituzione in pegno o prelievo anticipato, l’utilizzo dei capitali previdenziali è soggetto a regole specifiche. I punti essenziali sono stabiliti dall’Ordinanza sulla promozione della proprietà d’abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale (OPPA): è consentito attingere agli averi previdenziali per l’acquisto e la costruzione di un immobile abitativo a uso proprio, per l’ammortamento di ipoteche, per le ristrutturazioni e per investimenti migliorativi. È permesso anche l’acquisto di certificati di partecipazione a una cooperativa di abitazione.

Non è invece ammesso il ricorso ad averi previdenziali per immobili non destinati all’uso proprio. In questa categoria rientrano anche l’acquisto di una casa di vacanza o il finanziamento di un garage separato; ma anche, ad esempio, l’acquisto di un’abitazione di proprietà destinata esclusivamente all’affitto a terzi (buy-to-let). Inoltre, non è permesso servirsi dei capitali previdenziali per finalità puramente di lusso, come ad esempio la costruzione di una piscina.

Nonostante le suddette restrizioni, il finanziamento della proprietà abitativa con gli averi previdenziali gode di una vasta popolarità. Si dovrebbe ricorrere ai capitali della cassa pensioni e del pilastro 3a nel seguente ordine decrescente di priorità:

1. costituzione in pegno degli averi del pilastro 3a
2. costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni
3. prelievo anticipato degli averi del pilastro 3a
4. prelievo anticipato degli averi della cassa pensioni

 

Variante 1: costituzione in pegno degli averi del pilastro 3a

Generalmente i privati che svolgono un’attività lucrativa dispongono di meno averi nel pilastro 3a che nella cassa pensioni. Tuttavia, in virtù del suo ruolo centrale nella previdenza per la vecchiaia, il patrimonio della cassa pensioni dovrebbe rimanere il più possibile intatto. Per il finanziamento della proprietà abitativa si dovrebbe adoperare prima il pilastro 3a, sempre ammesso che sia necessario ricorrere ai capitali previdenziali.

Questa risorsa si può sfruttare costituendo in pegno gli averi del pilastro 3a a favore di un’ipoteca. Il grande vantaggio di questa opzione è che il denaro rimane sul conto di previdenza 3a o nei fondi previdenziali, poiché serve soltanto come garanzia per poter richiedere capitale aggiuntivo a terzi. È così possibile stipulare un’ipoteca superiore al consueto 80% del valore venale, in alcuni casi addirittura fino al 100%. In tal modo aumentano però anche gli interessi e, a seconda dei casi, la sostenibilità finanziaria potrebbe risultarne compromessa. Ciò significa che in questo caso gli interessi, gli ammortamenti e le spese accessorie dell’immobile supererebbero un terzo del reddito netto del debitore. È questo il motivo principale per cui, nella pratica, questa variante di per sé vantaggiosa non viene utilizzata più spesso.

 

Variante 2: costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni

Proprio come il capitale del pilastro 3a, anche gli averi della cassa pensioni si possono costituire in pegno a favore di un’ipoteca, raggiungendo quindi quote di anticipo superiori all’80%. Esiste però un’importante condizione aggiuntiva per l’utilizzo di questi averi: il mix di fondi per il finanziamento deve contenere almeno il 10% di mezzi propri non provenienti dalla cassa pensioni.

I vantaggi e gli svantaggi sono fondamentalmente gli stessi del pilastro 3a. In caso di costituzione in pegno, gli averi e le prestazioni della cassa pensioni restano intatti; in cambio si deve ricorrere a un anticipo ipotecario più elevato e dunque sostenere costi maggiori in termini di interessi e ammortamenti.

 

Variante 3: prelievo anticipato del pilastro 3a

Come accennato, scegliendo di costituire in pegno gli averi della cassa pensioni o del pilastro 3a, si rischia che un anticipo ipotecario più elevato vada a minare la sostenibilità finanziaria. In questi casi un’alternativa può essere il prelievo del capitale del pilastro 3a. In altre parole, l’avere previdenziale viene versato al beneficiario e sommato ai mezzi propri per il finanziamento della proprietà abitativa. A tal fine, ogni cinque anni è possibile prelevare un qualsiasi importo dal pilastro 3a, ma solo fino a cinque anni prima dell’età ordinaria di pensionamento AVS.

 

Variante 4: prelievo anticipato degli averi della cassa pensioni

Come il capitale del pilastro 3a, anche i fondi della cassa pensioni si possono prelevare e sommare ai mezzi propri per il finanziamento della proprietà abitativa. E come per il pilastro 3a questa operazione è permessa ogni cinque anni, ma solo fino a tre anni (anziché cinque) prima del raggiungimento dell’età ordinaria di pensionamento AVS.

Vi sono anche altre differenze. Per la cassa pensioni esiste un limite di prelievo minimo pari a 20 000 franchi, mentre il pilastro 3a non prevede un importo minimo. Oltre a ciò, il mix di fondi per il finanziamento deve comprendere almeno il 10% di mezzi propri non provenienti dalla cassa pensioni, mentre per il pilastro 3a non vi è alcun limite stabilito. A seconda dell’età, esistono infine restrizioni al prelievo massimo consentito, mentre non sussistono limitazioni per il pilastro 3a. L’intero avere della cassa pensioni può essere utilizzato per la promozione della proprietà di abitazioni solo fino al 50° anno di età. A partire dai 50 anni, l’importo dei prelievi è limitato al più elevato dei due importi seguenti: il capitale di risparmio all’età di 50 anni oppure la metà del capitale di risparmio disponibile al momento del ritiro.

I prelievi dalla cassa pensioni devono essere presi in considerazione solo come ultima possibilità. Presentano infatti l’enorme svantaggio di ridurre il capitale della cassa pensioni, con la conseguenza che la rendita di vecchiaia sarà più bassa. A seconda del regolamento della cassa pensioni, vengono versate rendite minori anche in caso di invalidità o morte. Soprattutto le famiglie con figli dovrebbero colmare queste lacune con un’assicurazione privata supplementare. Gli ulteriori vantaggi e svantaggi di un prelievo dalla cassa pensioni e delle altre tre varianti sono riportati nelle tabelle seguenti.