Fonds de prévoyance pour l’achat d’un logement – à quoi faut-il faire attention?

Bien souvent, l’achat d’un appartement ou d’un logement en propriété ne peut être financé qu’avec l’aide des avoirs de caisse de pension ou du pilier 3a. De quoi faut-il tenir compte dans ce contexte?

En Suisse, la propriété du logement est chère. Et les règles de financement sont strictes: les banques accordent habituellement des prêts hypothécaires jusqu’à concurrence de 80% maximum de la valeur vénale et exigent au moins 20% de fonds propres. Pour pouvoir financer les prix élevés de l’immobilier, de nombreux acheteurs ont recours aux avoirs du 2^e pilier (caisse de pension) et du pilier 3a (prévoyance liée).

Ces avoirs de prévoyance peuvent faire l’objet d’une mise en gage ou d’un retrait anticipé. La différence entre les deux options apparaît si, par exemple, vous acquérez un logement d’une valeur vénale d’un million de francs:

• Variante sans capital de prévoyance: pour financer votre logement d’une valeur vénale d’un million de francs, vous devrez disposer d’au moins 200 000 francs de fonds propres (20%). Le prêt hypothécaire sera de 800 000 francs maximum.
• Variante avec mise en gage de capital de prévoyance: les avoirs de prévoyance restent dans la caisse de pension ou dans le pilier 3a et sont mis en gage auprès de la banque comme sûreté, pour un nantissement plus élevé, p. ex. 100 000 francs. Le nantissement hypothécaire maximum augmente alors de 800 000 à 900 000 francs, tandis que les besoins en fonds propres baissent de 200 000 à 100 000 francs.
• Variante avec retrait anticipé de capital de prévoyance: les avoirs de prévoyance sont prélevés dans la caisse de pension ou le pilier 3a et pris en compte comme fonds propres. Supposons que dans notre exemple, 100 000 francs soient retirés du capital de prévoyance: dans ce cas, il ne faudra plus que 100 000 francs d’autres fonds propres. La dette hypothécaire se monte à 800 000 francs.
  

Pas de maison de vacances, pas de location exclusivement à des tiers

Qu’il y ait nantissement ou retrait anticipé: des dispositions particulières s’appliquent à l’utilisation des avoirs de prévoyance. Les points essentiels sont retenus dans l’Ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL). En vertu de cette ordonnance, il est permis d’utiliser les avoirs de prévoyance pour l’achat et la construction d’un logement en propriété privé à usage propre, pour l’amortissement des prêts hypothécaires, pour des rénovations et pour des investissements qui augmentent la valeur du bien. L’acquisition de parts d’une coopérative d’habitation est également autorisée.

Par contre, il est interdit d’utiliser le capital de prévoyance pour des objets qui ne sont pas à usage propre. Cela concerne notamment l’achat d’une maison de vacances, le financement d’un garage séparé ou encore, par exemple, l’acquisition d’un logement en propriété dans le seul but de le louer à des tiers. De même, l’utilisation des avoirs de prévoyance à des seules fins de luxe, par exemple pour la construction d’une piscine, ne serait pas légale.

Malgré ces restrictions, le financement d’un logement en propriété à l’aide des avoirs de prévoyance jouit d’une forte popularité. Le recours aux capitaux de caisse de pension et du pilier 3a devrait toutefois se faire dans l’ordre de priorité décroissant suivant:

1. Mise en gage de capitaux du pilier 3a
2. Mise en gage de capitaux de caisse de pension
3. Retrait anticipé de capitaux du pilier 3a
4. Retrait anticipé de capitaux de caisse de pension

 

Variante 1: mise en gage de capitaux du pilier 3a

Il est vrai que les particuliers qui exercent une activité lucrative disposent en général de moins de fonds du pilier 3a que de caisse de pension. Il n’en reste pas moins qu’il faudrait toucher le moins possible aux avoirs de caisse de pension en raison de leur rôle central dans la prévoyance vieillesse. Au lieu de cela, il convient de recourir d’abord au pilier 3a pour le financement d’un logement en propriété, pour autant qu’il soit nécessaire de toucher aux capitaux de prévoyance.

Cela peut se faire par la mise en gage d’avoirs du pilier 3a en faveur d’un prêt hypothécaire. L’avantage majeur est que l’argent reste sur le compte de prévoyance 3a ou dans le fonds de prévoyance; il sert uniquement de sûreté pour l’acquisition de fonds de tiers supplémentaires. Un financement hypothécaire dépassant les 80% habituels de la valeur vénale est ainsi possible; il peut même atteindre 100% dans les cas extrêmes. Cela augmente toutefois les charges d’intérêts – et peut parfois excéder la capacité financière. En d’autres termes, les charges d’intérêts, amortissements et frais annexes de l’objet immobilier seraient dans ce cas supérieurs au tiers du revenu net du débiteur. C’est sans doute la raison principale pour laquelle cette variante, avantageuse en soi, n’est pas utilisée plus souvent dans la pratique.

 

Variante 2: mise en gage de capitaux de caisse de pension

Comme les capitaux du pilier 3a, les avoirs de caisse de pension peuvent également être mis en gage au profit d’un prêt hypothécaire, ce qui permet d’atteindre des taux de nantissement de plus de 80%. Une condition supplémentaire importante s’applique toutefois dès que des avoirs de caisse de pension sont pris en compte pour le financement: le mix de financement doit comprendre au moins 10% de fonds propres qui ne proviennent pas de la caisse de pension.

Les avantages et les inconvénients sont les mêmes que ceux du pilier 3a. Ainsi, les avoirs et les prestations de la caisse de pension restent intacts en cas de mise en gage; mais cela se paie par un nantissement hypothécaire plus important ainsi que par des charges d’intérêts et des amortissements plus élevés.

 

Variante 3: retrait anticipé de capitaux du pilier 3a

Comme nous l’avons déjà mentionné, le nantissement hypothécaire plus élevé en cas de mise en gage d’avoirs de caisse de pension et du pilier 3a peuvent affecter la capacité financière. Dans de tels cas, vous pouvez envisager de retirer des capitaux du pilier 3a. Cela signifie que vous pouvez vous faire verser les avoirs de prévoyance et les comptabiliser dans les fonds propres pour financer un logement en propriété. À cet effet, il est possible de retirer un montant quelconque du pilier 3a tous les cinq ans et cela, jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite.

 

Variante 4: retrait anticipé de capitaux de caisse de pension

Comme les capitaux du pilier 3a, il est également possible de retirer des avoirs de caisse de pension et de les prendre en compte comme fonds propres pour financer un logement en propriété. Et comme pour le pilier 3a, cela est possible tous les cinq ans – mais jusqu’à trois ans (et non cinq) avant l’âge ordinaire de la retraite.

Autres différences: pour la caisse de pension, une limite de retrait minimale de 20 000 francs est fixée (pilier 3a: aucun montant minimal), et le mix de financement doit comprendre au moins 10% de fonds propres ne provenant pas de la caisse de pension (pilier 3a: pas de limitation). De plus, selon l’âge, des restrictions sont imposées au niveau du retrait maximum autorisé (pilier 3a: pas de restriction). Par exemple, la totalité des avoirs de caisse de pension ne peuvent être utilisés pour l’encouragement à la propriété du logement que jusqu’à l’âge de 50 ans. À partir de 50 ans, le montant des retraits est limité au plus élevé des deux montants suivants: le capital d’épargne à 50 ans ou la moitié du capital d’épargne disponible au moment du retrait.

Les retraits de capitaux de caisse de pension ne doivent donc être envisagés qu’en dernier recours. En effet, ils présentent le gros inconvénient de réduire le capital de caisse de pension disponible et, ce faisant, les rentes de vieillesse. En outre, selon les règlements des caisses de pension, les rentes versées en cas d’invalidité ou de décès sont également plus basses. Les familles avec enfants devraient précisément combler cette lacune en contractant une assurance privée supplémentaire. Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients d’un retrait de la caisse de pension et des trois autres variantes, veuillez consulter les tableaux suivants.