Vorsorgegelder für den Eigenheimkauf – worauf sollten Sie achten

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims lässt sich oft nur mithilfe von Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Was ist dabei zu berücksichtigen?

Wohneigentum ist hierzulande teuer. Und die Finanzierungsregeln sind strikt: Banken gewähren Hypotheken üblicherweise bis zu einer Höhe von maximal 80 Prozent des Verkehrswerts und verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Um die Finanzierung der hohen Immobilienpreise zu stemmen, greifen viele Käuferinnen und Käufer auf ihre Guthaben aus der 2. Säule (Pensionskasse) und der Säule 3a (gebundene Vorsorge) zurück.

Diese Vorsorgegelder können verpfändet oder vorbezogen werden. Der Unterschied zwischen den beiden Varianten zeigt sich, wenn beispielsweise ein Wohneigentumsobjekt mit einem Verkehrswert von 1 Million Franken erworben wird:

• Variante ohne Vorsorgegeld: Zur Finanzierung des Objekts mit 1 Million Franken Verkehrswert sind Eigenmittel in der Höhe von mindestens 200 000 Franken nötig (20 Prozent). Die Hypothek beträgt maximal 800 000 Franken.
• Variante mit Verpfändung von Vorsorgegeld: Das Vorsorgeguthaben bleibt in der Pensionskasse bzw. in der Säule 3a und wird der Bank als Sicherheit für eine höhere Belehnung verpfändet, z.B. in der Höhe von 100 000 Franken. Dadurch erhöht sich die maximale hypothekarische Belehnung von 800 000 auf 900 000 Franken, und der Bedarf an Eigenmitteln sinkt von 200 000 auf 100 000 Franken.
• Variante mit Vorbezug von Vorsorgegeld: Das Vorsorgeguthaben wird der Pensionskasse bzw. der Säule 3a entnommen und wird als Eigenmittel angerechnet. Nehmen wir an, dass in unserem Beispiel 100 000 Franken aus dem Vorsorgevermögen bezogen werden – dann sind nur noch 100 000 Franken weitere Eigenmittel erforderlich. Die Hypothekarschuld beträgt 800 000 Franken.

Keine Ferienhäuser, keine ausschliessliche Fremdvermietung

Egal ob verpfändet oder vorbezogen: Für die Verwendung von Vorsorgegeldern gelten besondere Vorschriften. Die wesentlichen Punkte sind in der Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV) verankert. Erlaubt ist demnach die Verwendung von Vorsorgegeldern für Kauf und Bau von privatem, selbst bewohntem Wohneigentum, für die Amortisation von Hypotheken, für Renovationen und für wertvermehrende Investitionen. Auch der Erwerb von Anteilscheinen einer Wohngenossenschaft ist erlaubt.

Unzulässig ist die Verwendung von Vorsorgegeldern für nicht selbstbewohnte Objekte. Darunter fallen u.a. der Kauf eines Ferienhauses oder die Finanzierung einer separaten Garage, ebenso aber auch z.B. der beliebte Erwerb von Wohneigentum zum ausschliesslichen Zweck der Fremdvermietung (Buy to let). Ebenfalls unzulässig wäre die Nutzung von Vorsorgegeldern für reine Luxuszwecke, wie etwa den Bau eines Schwimmbads.

Ungeachtet der erwähnten Einschränkungen erfreut sich die Wohneigentumsfinanzierung mittels Vorsorgeguthaben grosser Popularität. Der Rückgriff auf Pensionskassen- und Säule-3a-Gelder sollte dabei in folgender absteigender Priorität erfolgen:

1. Verpfändung von Säule-3a-Geldern
2. Verpfändung von Pensionskassengeldern
3. Vorbezug von Säule-3a-Geldern
4. Vorbezug von Pensionskassengeldern

Variante 1: Verpfändung von Säule-3a-Geldern

Zwar besitzen berufstätige Privatpersonen in der Regel mehr Guthaben in der Pensionskasse als in der Säule 3a. Trotzdem sollte das Pensionskassenvermögen aufgrund seiner zentralen Rolle bei der Altersvorsorge möglichst unangetastet bleiben. Stattdessen ist vorab die Säule 3a bei der Wohneigentumsfinanzierung einzusetzen, sofern auf Vorsorgegelder zurückgegriffen werden muss.

Das kann durch die Verpfändung von Säule-3a-Guthaben zugunsten einer Hypothek geschehen. Das hat den grossen Vorteil, dass das Geld auf dem Vorsorgekonto 3a oder in den Vorsorgefonds verbleibt; es dient lediglich als Sicherheit für die Beschaffung von zusätzlichem Fremdkapital. Dadurch wird eine Hypothekarfinanzierung von mehr als den üblichen 80 Prozent des Verkehrswerts ermöglicht, im Extremfall bis zu 100 Prozent. Das erhöht allerdings gleichzeitig die Zinslast – und kann je nachdem die finanzielle Tragbarkeit sprengen. Das heisst, in diesem Fall würden die Zinskosten, Amortisationen und Nebenkosten des Immobilienobjekts ein Drittel vom Nettoeinkommen des Schuldners übersteigen. Solche Fälle dürfte denn auch den Hauptgrund darstellen, warum diese an sich vorteilhafte Variante in der Praxis nicht häufiger zur Anwendung kommt.

Variante 2: Verpfändung von Pensionskassengeldern

Wie Säule-3a-Kapitalien lassen sich auch Pensionskassengelder zugunsten einer Hypothek verpfänden und somit Belehnungsquoten von über 80 Prozent erreichen. Allerdings besteht eine wichtige Zusatzbedingung, sobald Pensionskassengelder für die Finanzierung herangezogen werden: Der Finanzierungsmix muss mindestens 10 Prozent Eigenmittel enthalten, die nicht aus der Pensionskasse stammen.

Für Vor- und Nachteile gelten jene der Säule 3a analog. So bleiben die Guthaben und die Leistungen der Pensionskasse bei einer Verpfändung ungeschmälert; das muss andererseits mit einer höheren hypothekarischen Belehnung sowie mit höheren Zins- und Amortisationskosten erkauft werden.

Variante 3: Vorbezug der Säule 3a

Wie erwähnt, mag die höhere hypothekarische Belehnung bei verpfändeten Pensionskassen- und Säule-3a-Geldern die finanzielle Tragbarkeit verletzen. Eine Alternative kann in solchen Fällen der Bezug von Säule-3a-Geldern darstellen. Das heisst, man lässt sich das Vorsorgeguthaben auszahlen und als Eigenmittel bei der Wohneigentumsfinanzierung anrechnen. Für diesen Zweck kann alle fünf Jahre ein beliebiger Betrag aus der Säule 3a entnommen werden, und zwar bis fünf Jahre vor dem ordentlichen AHV-Alter.

Variante 4: Vorbezug von Pensionskassengeld

Wie die Säule-3a-Kapitalien lassen sich auch Pensionskassengelder beziehen und als Eigenmittel bei der Wohneigentumsfinanzierung anrechnen. Und wie bei der Säule 3a ist dies alle fünf Jahre möglich – allerdings bis drei statt fünf Jahre vor Erreichen des ordentlichen AHV-Alters.

Weitere Unterschiede bestehen darin, dass bei der Pensionskasse eine Mindestbezugslimite von 20 000 Franken existiert (Säule 3a: kein Mindestbetrag) und dass der Finanzierungsmix mindestens 10 Prozent Eigenmittel umfasst, die nicht aus der Pensionskasse stammen (Säule 3a: keine Begrenzung). Zudem bestehen je nach Alter Beschränkungen beim maximal zulässigen Bezug (Säule 3a: keine Beschränkung). So darf nur bis Alter 50 das gesamte Pensionskassenguthaben für die Wohneigentumsförderung verwendet werden. Ab Alter 50 ist die Höhe der Bezüge auf den höheren der beiden folgenden Beträge beschränkt: nämlich auf das Sparkapital mit Alter 50 oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.

Pensionskassenbezüge sind nur als letzte Möglichkeit in Betracht zu ziehen. Sie sind nämlich mit dem gravierenden Nachteil verbunden, dass sie das Pensionskassenkapital schmälern und dass dadurch die Altersrenten tiefer ausfallen. Je nach Pensionskassenreglement werden zudem auch bei Invalidität oder Tod geringere Renten ausbezahlt. Gerade Familien mit Kindern sollten diese Lücke durch eine zusätzliche private Versicherung schliessen. Zu den weiteren Vor- und Nachteilen eines Pensionskassenbezugs und der anderen drei Varianten siehe die folgenden Tabellen.