Per i proprietari di un immobile un’attenta pianificazione fiscale è più che mai importante. Qui spieghiamo i principali aspetti dell’ammortamento indiretto, dei costi di manutenzione o dell’imposta sul maggior valore immobiliare. Anche la concessione in usufrutto o in affitto ai propri figli rappresenta una questione delicata.
1. Ammortamento indiretto: come coppia potete alternarvi
Risparmia sulle tasse chi non rimborsa direttamente il prestito ipotecario a rate, bensì decide di compensarlo alla scadenza con il capitale ritirato dal pilastro 3a. L’ammortamento indiretto comporta un duplice vantaggio fiscale: da un lato il versamento nel pilastro 3a riduce le tasse da pagare, dall’altro gli interessi del debito sono interamente deducibili dal reddito imponibile per l’intera durata. Nel contempo questa soluzione consente di accumulare patrimonio a più lungo termine. Scegliendo per l’ammortamento i fondi previdenziali con una quota azionaria fino a un massimo del 50 percento, è molto probabile che al raggiungimento dell’età AVS il capitale risparmiato sia maggiore di quello accumulato con un conto di previdenza. Negli ultimi dieci anni il Mi-Fonds (CH) 40 V della Banca Migros ha conseguito un rendimento medio del 3,7 percento l’anno, come potete leggere qui.
L’ammortamento del mutuo ipotecario con i capitali del pilastro 3a è consentito ogni cinque anni.
Questa regola vale per persona, quindi le coppie che possiedono un immobile cointestato possono utilizzare a turno il loro conto di previdenza per il rimborso, in teoria ogni due anni e mezzo. Un ammortamento regolare ha inoltre il vantaggio che i prelevamenti del capitale dal pilastro 3a rientrano in una progressione inferiore. Tra l’altro, è possibile effettuare versamenti nel terzo pilastro anche nell’anno di un prelevamento.
2. Prelevamento anticipato dei capitali previdenziali: attenzione se in seguito viene aumentato il prestito ipotecario
Chi ammortizza il proprio mutuo ipotecario con il capitale del terzo pilastro dovrebbe rinunciare a riaumentare subito il finanziamento immobiliare. Lo scorso anno il Tribunale federale ha giudicato abusiva questa procedura. Nel caso concreto, il mutuo è stato prima ridotto di oltre 80’000 franchi con un prelevamento anticipato dal pilastro 3a poi, nello stesso anno, è stato riaumentato di 40’000 franchi. Il Tribunale federale ha giudicato che questa modalità equivale a un cambiamento di destinazione della previdenza privata vincolata. Purtroppo il Tribunale non ha dato indicazioni su quanto tempo deve intercorrere tra il prelevamento anticipato e il successivo aumento o la stipulazione di un nuovo mutuo ipotecario più elevato, affinché sia tollerabile per il fisco. In proposito esiste dunque una notevole incertezza del diritto.
Chi, a una certa età, intende ridurre il proprio prestito ipotecario può utilizzare anche il capitale della cassa pensioni.
Pianificando bene nel tempo questa opzione insieme con il prelevamento dei capitali previdenziali è possibile ridurre la progressione fiscale (v. anche parte 3 della serie). Anche qui occorre tuttavia tenere conto di alcune restrizioni: il ritiro anticipato dei capitali della cassa pensioni può avvenire al massimo ogni cinque anni. E al compimento dei 50 anni l’importo che è possibile prelevare è limitato.
3. Pianificare attentamente le spese di manutenzione e gli interventi di riattazione
A seconda dei cantoni, nella maggior parte dei casi la deduzione forfetaria per le spese di manutenzione varia tra il 10 e il 20 percento del valore locativo o degli affitti introitati. Tuttavia può essere interessante dedurre le spese di manutenzione effettive, che sono spesso molto più elevate soprattutto per gli immobili meno recenti e gli interventi di ristrutturazione. In questi casi la Confederazione e tutti i cantoni accettano addirittura che le reali spese di manutenzione superino il valore locativo e gli affitti incassati.
Le spese deducibili comprendono i lavori di manutenzione e revisione (incluse le riparazioni, la manutenzione e la sostituzione del riscaldamento, della lavatrice, dei fornelli ecc.), la manutenzione del giardino (compresa la sostituzione degli apparecchi, per esempio del tagliaerba) nonché i premi delle assicurazioni stabili contro gli incendi, i danni elementari e di responsabilità civile. Nel caso degli appartamenti in condominio sono solitamente deducibili anche i contributi al fondo di manutenzione.
Molti proprietari immobiliari commettono l’errore di investire nella manutenzione dello stabile, anno dopo anno, all’incirca lo stesso importo, di poco inferiore al forfait. Spesso è invece più vantaggioso rinunciare agli interventi per un anno e dedurre soltanto il forfait, quindi svolgere diversi lavori in un unico periodo fiscale. In questo modo l’onere fiscale risulta complessivamente inferiore, anche se i cantoni LU e TI sono meno accomodanti in materia.
4. Maggiore margine di manovra per il risanamento di un immobile
In passato il fisco non concedeva deduzioni per le spese di manutenzione nei cinque anni successivi all’acquisto di un immobile trascurato. Dal 2010, quando questo periodo bloccato è stato abrogato, l’acquisto di stabili non recenti è diventato fiscalmente più interessante. In generale vale la regola che un intervento importante di rinnovo o di risanamento di un immobile dovrebbe essere effettuato nel limite del possibile sull’arco di due-tre anni. In questo modo le deduzioni per i lavori di manutenzione possono essere ripartite su diversi periodi di tassazione, riducendo la progressione fiscale.
5. Aumento del valore – importante nella vendita
Le spese di riattazione che contribuiscono a incrementare il valore dello stabile, per esempio la creazione di una veranda, sono deducibili quando l’immobile viene venduto, riducendo così l’eventuale utile immobiliare. Le fatture di questi lavori devono essere assolutamente conservate.
Proprio ai fini dell’utile sulla vendita di vecchi immobili vale la pena di verificare attentamente il calcolo delle autorità.
Il valore originario commerciale o di mercato utilizzato è spesso difficile da ricostruire. Se la stima degli utili determinata dal fisco è elevata, può essere eventualmente diminuita con informazioni aggiuntive sul valore commerciale iniziale.
Chi acquista un nuovo immobile con il ricavato della vendita non deve pagare subito l’imposta sul maggior valore immobiliare, ma questo vale soltanto se il ricavato viene reinvestito. Inoltre il nuovo oggetto abitativo deve essere acquistato entro un termine adeguato. In proposito il fisco tollera di norma un periodo fino a due anni.
6. Verificare il valore locativo
L’aumento del valore locativo dà spesso adito a discussioni: lo scorso anno sono stati coinvolti numerosi comuni del cantone di Berna. Attualmente i cantoni Argovia e Basilea-Città hanno previsto una modifica. Il valore locativo degli immobili a uso proprio (in breve il valore locativo) aumenta il reddito imponibile del proprietario. D’altro canto il fisco accetta la deduzione dei costi del mutuo ipotecario e della manutenzione dello stabile. Di norma questo valore locativo viene determinato schematicamente dall’autorità fiscale e, nella maggior parte dei casi, si colloca tra il 20 e il 50 percento al di sotto del valore commerciale. In alcuni casi questo valore può essere troppo elevato.
Qualche cantone disciplina inoltre i casi eccezionali nei quali il reddito è sproporzionato rispetto al valore locativo che, ad esempio nel cantone Zurigo, non può superare un terzo delle entrate. Il valore locativo può essere inoltre ridotto in base ai locali non utilizzati, quando i figli escono di casa o nel caso del decesso del partner o di una separazione. Tuttavia questa deduzione per sottoutilizzo non è possibile in tutti i cantoni.
7. I figli pagano l’affitto
I genitori che lasciano a un figlio una casa o un appartamento devono dichiarare al fisco come reddito non il valore locativo, bensì l’affitto introitato meno le spese di manutenzione. Attenzione: devono essere osservate le prescrizioni sull’affitto minimo: secondo una decisione del Tribunale federale l’affitto minimo deve essere più della metà del valore locativo, altrimenti il fisco può presumere un’elusione fiscale. Inoltre alcuni cantoni, tra cui SG o BE, esigono che i genitori dichiarino comunque l’intero valore locativo.
8. Lasciare in eredità quando si è ancora vivi
Per un proprietario immobiliare può essere vantaggioso donare la casa agli eredi quando è ancora vivo. Idealmente ciò avviene con il riconoscimento di un diritto di usufrutto per il testatore. L’imposta sulle donazioni è soggetta solo al valore ufficiale dell’immobile, cui va dedotto il diritto di usufrutto. Quanto prima un immobile viene ceduto agli eredi, tanto più elevato è il valore dell’usufrutto e minore il valore della donazione. Alla morte del testatore non sono quindi più dovute imposte di successione o sulla donazione.
Anche le coppie non sposate sono spesso avvantaggiate fiscalmente se lasciano l’immobile al proprio partner finché sono ancora in vita mantenendo l’usufrutto.
Ma attenzione: dal momento che per le donazioni non è previsto un termine di prescrizione, le autorità considerano anche le cessioni patrimoniali che risalgono a più di dieci anni prima. Dal momento che lo stato non vuole assumersi le spese di cura delle persone che hanno donato il proprio patrimonio, l’autorità assistenziale può chiamare alla cassa anche gli eredi o l’usufruttuario. Tuttavia è ammessa una donazione di 10’000 franchi l’anno. Così il patrimonio computabile si riduce di questo importo ogni anno dall’avvenuta cessione.
9. Lo stato promuove gli interventi rispettosi dell’ambiente
Gli investimenti che riducono i consumi energetici, ad esempio isolando la facciata, possono essere interamente dedotti ai fini dell’imposta federale e di quelle di numerosi cantoni come manutenzione dell’immobile, anche se contribuiscono ad aumentarne il valore (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH). Tuttavia questo tipo di risanamento può comportare un aumento del valore locativo da parte del fisco, con una conseguente riduzione dell’iniziale vantaggio fiscale.
10. Deduzioni per gli oggetti di vacanza
Anche nel caso di un appartamento di vacanza il valore locativo deve essere dichiarato come reddito. Tuttavia dal 2011, ad esempio nel cantone di Berna, si applica il valore locativo leggermente più elevato per l’imposta federale. Secondo il fisco, questo cambiamento intende incentivare ad affittare l’immobile non utilizzato in proprio. D’altro canto possono essere dedotte le spese di manutenzione. In numerosi cantoni sono comprese anche quelle per l’amministrazione da parte di terzi o i versamenti nel fondo di manutenzione per gli appartamenti in condominio. Se l’oggetto di vacanza è affittato come ammobiliato, di norma è ammessa una deduzione del 20 percento dell’affitto per l’usura del mobilio.
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