Come lasciare la casa in eredità finché si è ancora in vita

Molti anziani proprietari immobiliari considerano l’idea di lasciare l’immobile in eredità ai figli quando sono ancora vivi. D’altro canto vogliono vivere il più a lungo possibile nell’abitazione che è loro familiare. Com’è possibile conciliare l’uno e l’altro?

I figli sono andati a vivere per conto loro da parecchio tempo e i coniugi Bernasconi, che hanno attorno ai 75 anni, vivono ancora in casa propria. Vorrebbero che l’immobile rimanesse in famiglia, cedendolo ai figli finché sono ancora in vita. La coppia spera così che il tempestivo trapasso di proprietà eviti di dover vendere la casa per finanziare un eventuale ricovero in una casa per anziani o di cura.

Donazione o anticipo ereditario – qual è la differenza?

Per i coniugi Bernasconi qual è il modo migliore di cedere la casa, che ha un valore di mercato di 750’000 franchi e un’ipoteca residua di 100’000 franchi? Quando i genitori discutono la questione con i figli Antonio, Bianca e Clara, inizialmente nessuno sa bene se la proprietà debba essere trasferita mediante donazione o anticipo ereditario.

Nel caso di un immobile non ha importanza: la donazione di un oggetto di questo tipo è trattata come un anticipo sull’eredità e deve essere compensata tra i figli. Non esistono differenze neppure in materia di imposte: nella maggior parte dei cantoni non sono previste imposte né sulle donazioni né sulle eredità (eccezioni AI, NE e VD).

Donazione mista – i dettagli sono importanti

Se l’immobile venisse ceduto senza indennizzo i genitori sarebbero completamente dipendenti dai figli, poiché non dispongono di altri beni patrimoniali rilevanti. Per questo motivo optano per una donazione mista, ossia una vendita al di sotto del valore dell’immobile. Propongono un prezzo di 450’000 franchi e la differenza di 200’000 franchi rispetto al valore netto di 650’000 franchi costituirebbe la donazione ai figli (v. riquadro). A queste condizioni Clara non vuole partecipare all’acquisto dell’immobile. Se non viene raggiunto un accordo di diverso tenore, Antonio e Bianca dovranno compensare successivamente i 200’000 franchi nei confronti di Clara al momento della divisione ereditaria. Lo stesso vale per gli incrementi di valore e i rendimenti dell’immobile.

Come faranno Antonio e Bianca a permettersi l’acquisto? Per evitare che debbano assumere un prestito ipotecario, i genitori concedono un prestito pari al prezzo d’acquisto i cui interessi sono inferiori rispetto ai tassi di riferimento delle banche. La soluzione è vantaggiosa anche per i genitori: rispetto al conto di risparmio, il prestito rappresenta un investimento ben remunerato.

Ma questa situazione ottimale ha un neo: se Antonio e Bianca vendessero l’immobile ottenuto al di sotto del valore di mercato, otterrebbero un vantaggio ingiustificato. Nel contratto di compravendita i genitori possono dunque prevedere, da un lato, un diritto sugli utili, dall’altro un diritto di prelazione per sé stessi e, dopo il loro decesso, per Clara.

Diritto di abitazione o usufrutto – una notevole differenza a livello finanziario

Parlando con i figli, i coniugi Bernasconi esprimono il desiderio di vivere il più a lungo possibile nella loro casa nonostante il trapasso di proprietà. Propongono dunque che venga loro accordato un diritto di abitazione o di usufrutto. Per Antonio e Bianca è una richiesta interessante, perché il prezzo d’acquisto si riduce del valore di questo diritto.

Facciamo l’esempio di Basilea Campagna, dove il controvalore del diritto di abitazione dei genitori è pari a 291’000 franchi. L’affitto netto consueto per il mercato (in concreto 24’000 franchi) viene moltiplicato per un tasso di capitalizzazione che dipende dall’età e dai tassi d’interesse (12,1 per 75 anni al 3,5% di tasso di sconto). Il diritto di usufrutto, pari a 158’000 franchi, è valutato solo la metà rispetto al diritto di abitazione. Il valore inferiore è dovuto al fatto che l’usufruttuario deve assumersi obblighi maggiori. Non ha solo l’onere del valore locativo e della normale manutenzione dell’immobile, come nel caso dell’avente diritto di abitazione, ma anche degli interessi ipotecari, delle assicurazioni, delle tasse e delle imposte sulla sostanza (v. tabella). D’altro canto l’usufrutto attribuisce più diritti, in particolare i coniugi Bernasconi possono subaffittare alcuni locali della casa, il che sarebbe una buona soluzione per migliorare la rendita.

Fino a che morte non vi separi – o la casa

Non è invece possibile trovare una soluzione per realizzare l’obiettivo iniziale dei coniugi, ossia evitare i costi di un successivo ricovero in una casa per anziani o di cura con il trasferimento della sostanza ai figli. Vale il principio che chi non può sostenere questi costi da solo riceve prestazioni complementari (PC). Ciò induce a donare la propria sostanza agli eredi, quindi a farsi pagare i costi del ricovero con le prestazioni complementari, ma nel calcolo dei diritti viene considerata la sostanza ceduta volontariamente, meno 10’000 franchi l’anno dal momento della donazione. In altre parole: soltanto tra 20 anni le PC non attingerebbero più a quei 200’000 franchi che i genitori hanno lasciato ai figli sotto forma di donazione mista.