Zu Lebzeiten das Haus vererben – so funktioniert’s

Viele ältere Wohneigentumsbesitzer überlegen sich, die Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder abzutreten. Gleichzeitig möchten sie noch so lange wie möglich in den vertrauten vier Wänden wohnen bleiben. Wie lässt sich das unter einen Hut bringen?

Die Kinder sind längst ausgeflogen – das Ehepaar Bernasconi, Mitte 70, lebt immer noch im eigenen Haus. Es möchte die Immobilie weiterhin in der Familie behalten und sie den Kindern übereignen. Das soll noch zu Lebzeiten geschehen. Das Ehepaar hofft nämlich, dass der frühzeitige Eigentumsübertrag davor schützt, das Haus zur Finanzierung eines späteren Alters- oder Pflegeheimaufenthalts veräussern zu müssen.

Schenkung oder Erbvorbezug – was ist der Unterschied?

Wie übereignet das Ehepaar Bernasconi am besten das Haus, das einen Marktwert von 750’000 Franken und eine Resthypothek von 100’000 Franken aufweist? Als die beiden mit ihren drei Kindern Antonio, Bianca und Clara diskutieren, herrscht zuerst Verwirrung, ob der Eigentumsübertrag via Schenkung oder Erbvorbezug zu geschehen hat.

Im Fall einer Liegenschaft spielt das keine Rolle – die Schenkung eines solchen Objekts wird wie ein Erbvorbezug behandelt und ist unter den Kindern ausgleichspflichtig. Keinen Unterschied gibt es auch punkto Steuern: Die meisten Kantone kennen für Kinder weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuern (Ausnahmen AI, NE und VD).

Gemischte Schenkung – das Kleingedruckte ist entscheidend

Mit dem entschädigungslosen Übertrag der Liegenschaft wären die Eltern finanziell völlig abhängig von den Kindern, denn sie verfügen über keine nennenswerten weiteren Vermögenswerte. Daher ziehen sie eine gemischte Schenkung vor, also einen Verkauf unter dem Liegenschaftswert. Sie schlagen einen Preis von 450’000 Franken vor – die Differenz von 200’000 Franken zum Nettowert von 650’000 Franken wäre demnach eine Schenkung an die Kinder (siehe Textbox). Unter diesen Umständen möchte sich Clara nicht am Erwerb der Liegenschaft beteiligen. Wird keine anderslautende Vereinbarung getroffen, müssen Antonio und Bianca die 200’000 Franken später bei der Erbteilung gegenüber Clara ausgleichen. Dasselbe gilt für die bis dann auflaufenden Wertsteigerungen und Ertragsvorteile der Liegenschaft.

Wie können Antonio und Bianca den Kauf stemmen? Damit sie keine Bankhypothek aufnehmen müssen, lassen die Eltern den Kaufpreis als Darlehen stehen, verzinst mit einem Abschlag gegenüber den Referenzsätzen der Banken. Von dieser Lösung profitieren auch die Eltern: Verglichen mit dem Sparkonto stellt das Darlehen eine gut verzinste Anlage dar.

Die «Win-Win-Situation» hat allerdings einen Haken: Würden Antonio und Bianca die unter dem Marktwert erworbene Liegenschaft verkaufen, würden sie sich einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen. Daher können die Eltern im Kaufvertrag einerseits einen Gewinnanspruch bei einer vorzeitigen Veräusserung vorsehen, andererseits ein Vorkaufsrecht für sich und – nach ihrem Tod – für Clara.

Wohnrecht oder Nutzniessung – finanziell eine grosse Differenz

Im weiteren Gespräch mit ihren Kindern äussern die Eltern den Wunsch, trotz Eigentumsübertrag noch möglichst lange im Haus wohnen zu können. Sie schlagen daher vor, dass ihnen ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht eingeräumt wird. Antonio und Bianca kommt das gelegen, denn der Kaufpreis vermindert sich um den Wert dieses Rechts.

Nehmen wir das Beispiel Basel-Land: Dort beträgt der Gegenwert des elterlichen Wohnrechts 291’000 Franken. Dabei wird der marktüblichen Netto-Mietzins (konkret 24’000 Franken) mit einem alters- und zinssatzabhängigen Kapitalisierungssatz multipliziert (12,1 für 75-Jährige bei 3,5 Prozent Diskontierungssatz). Das Nutzniessungsrecht wird mit 158’000 Franken nur gut halb so hoch veranschlagt wie das Wohnrecht. Der tiefere Wert erklärt sich damit, dass der Nutzniesser weiterreichende Pflichten übernehmen muss. So kommt er nicht nur für den Eigenmietwert und den normalen Unterhalt der Liegenschaft auf wie der Wohnberechtigte. Er trägt zusätzliche Lasten wie Hypothekarzinsen, Versicherungen, Abgaben und Vermögenssteuern (siehe Tabelle). Andererseits räumt die Nutzniessung mehr Rechte ein – namentlich dürfen die Bernasconis Untermieter aufnehmen. Eine elegante Lösung, um die Rente aufzubessern.

Bis dass der Tod euch scheidet – oder das Heim

Keine Lösung finden lässt sich hingegen für das anfängliche Ziel des Ehepaars, sich durch den Vermögensübertrag an die Kinder vor den Kosten für einen späteren Alters- oder Pflegeheimaufenthalt zu schützen. Wer diese nicht selber bestreiten kann, erhält Ergänzungsleistungen (EL) – so der Grundsatz. Das verführt zur Idee, das eigene Vermögen an die Erben zu verschenken und dann die Heimkosten via EL bezahlen zu lassen. Bei der Anspruchsberechnung wird aber freiwillig abgetretenes Vermögen berücksichtigt, abzüglich 10’000 Franken pro Jahr seit der Schenkung. Mit anderen Worten: Erst in 20 Jahren würde die EL keinen Rückgriff mehr auf jene 200’000 Franken nehmen, welche die Eltern in Form der gemischten Schenkung ihren Kindern zukommen liessen.