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Ci occorrono più spazi abitativi

Le regole per l’acquisto di una proprietà abitativa vengono gradualmente inasprite. Presto il ceto medio non potrà più permettersi una casa propria?

Se ho mal di testa, un farmaco contro il mal di pancia non mi aiuta. Se vogliamo curare il paziente «mercato immobiliare svizzero», dobbiamo prima di tutto capire di quale malattia soffra: il problema numero uno è la scarsa offerta di spazi abitativi. Il grafico mostra che nel nostro paese sorgono ogni anno circa 40’000 nuove unità abitative. Fino al 2006 erano sufficienti per fare fronte al progressivo aumento del numero di abitanti.

Da allora, tuttavia, la crescita demografica è raddoppiata, mentre l’attività edilizia ha registrato solo una modesta accelerazione.

Ma per eliminare questa carenza di spazi abitativi, inasprire le regole per i futuri proprietari è la medicina sbagliata. Così non viene costruita neanche una casa in più. Le regole possono invece contribuire a limitare la speculazione: durante la bolla negli Stati Uniti molti hanno acquistato una casa non per abitarla, ma con l’intenzione di rivenderla in futuro guadagnandoci. Per questo motivo gli Stati Uniti – contrariamente a quanto avvenuto da noi – hanno vissuto un’enorme sovrabbondanza di spazi abitativi.In Svizzera gli acquisti speculativi sono tuttavia piuttosto rari.

L’offerta non basta
L'offerta non basta
Il numero delle nuove unità abitative è stabile da 20 anni. La crescita demografica ha invece registrato un notevole aumento dal 2007. Di conseguenza scarseggia l’offerta di spazi abitativi. (Dati: BfS)

Un fatto è certo: il problema più grave del nostro mercato immobiliare non può essere alleviato dall’inasprimento delle regole per l’acquisto di proprietà abitative. E, così come per ogni medicina, non si possono ignorare gli effetti secondari: se l’asticella per l’acquisto di un immobile è fissata su un livello troppo elevato, per esempio impedendo prelevamenti anticipati dalla cassa pensioni, aumentano le pressioni sul mercato degli appartamenti in affitto. Anche qui la scarsa offerta ha già provocato considerevoli rincari. Inoltre, se il tasso di riferimento risale dall’attuale 2 percento al 3,5 percento, livello del 2008, gli affitti aumentano di un altro 18 percento (per ogni quarto di punto percentuale di aumento dei tassi gli affitti salgono del 3 percento).

La scarsità comporta anche affitti più elevati

Per tornare alla sua domanda, la nuova disposizione emanata sull’ammortamento dei prestiti ipotecari non riduce esageratamente il margine di manovra degli acquirenti. Il reddito necessario sale così del 4 percento circa, come dimostra il nostro calcolo nell’esempio pubblicato. Tuttavia mi piacerebbe che l’attuale discussione vertesse meno sulle regole e di più su come ridurre la scarsità dell’offerta. Proprio di fronte alla mancanza di semplici ricette vincenti, un più ampio dibattito sarebbe particolarmente prezioso.

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