Mentre in molte regioni i prezzi degli immobili hanno subito una netta correzione con l’aumento dei tassi d’interesse, in Svizzera non se ne intravede neanche l’ombra. La ragione è principalmente l’elevato eccesso di domanda.
In Svezia i prezzi delle abitazioni sono calati quest’anno del 6% circa. La situazione è analoga in altre regioni che negli ultimi anni hanno registrato un forte boom immobiliare, come la Nuova Zelanda. In Germania, invece, il boom si è arrestato: i prezzi sono in leggero calo o in stagnazione. In Svizzera il quadro è però diverso, nel territorio elvetico il raffreddamento si nota appena: stando all’esperto immobiliare Wüest Partner, anche nel secondo trimestre i prezzi della proprietà abitativa hanno registrato un nuovo netto aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli appartamenti di proprietà sono aumentati del 7% circa, mentre per le case unifamiliari l’aumento dei prezzi sfiora addirittura il 9%.
A prima vista, queste cifre potrebbero sorprendere alla luce dell’incremento dei costi di finanziamento e il livello generalmente elevato dei prezzi. Vi sono tuttavia validi motivi per un andamento stabile del mercato immobiliare svizzero. Il principale sostegno dei prezzi degli immobili è stato e resta la scarsità dell’offerta che perdura ormai da alcuni anni. Anche se l’aumento dei tassi ipotecari ha un effetto frenante sulla domanda, come dimostra ad esempio il calo degli abbonamenti di ricerca, a caratterizzare il mercato immobiliare svizzero è ancora un netto eccesso di domanda. Al momento non se ne scorge la fine: la tendenza al ribasso delle licenze edilizie, osservata da alcuni anni, è proseguita anche nell’anno in corso. Solo per le case unifamiliari l’offerta è leggermente aumentata nel secondo trimestre, rimanendo comunque molto al di sotto dell’elevata domanda.
Inoltre, il persistere di un’elevata crescita demografica ha un effetto positivo sulla domanda e, di conseguenza, sulla stabilità dei prezzi nel mercato delle abitazioni. In particolare, un livello di immigrazione che resta elevato si traduce in un aumento costante del fabbisogno abitativo e in un sostegno della domanda.
Non da ultimo, il mercato immobiliare svizzero beneficia anche della particolare posizione del Paese nell’ottica dell’andamento dell’inflazione. L’inflazione relativamente bassa a livello internazionale si riflette in aumenti dei tassi d’interesse comparativamente moderati. In combinazione con i severi regolamenti in vigore in materia di sopportabilità, è una circostanza che garantisce molta stabilità. Non da ultimo, la concomitanza di una politica restrittiva della concessione delle ipoteche e di un basso livello dei tassi potrebbe rivelarsi un importante elemento di stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni di proprietà in Svizzera anche in un eventuale deterioramento piuttosto netto della congiuntura.
Correzione degli investimenti immobiliari
A differenza dell’andamento registrato per le abitazioni di proprietà, i prezzi degli investimenti immobiliari indiretti hanno risposto con decisione all’aumento dei tassi d’interesse. A fine luglio, ad esempio, i fondi immobiliari si attestavano a un livello inferiore del 13% rispetto all’inizio dell’anno. Le azioni delle società immobiliari hanno temporaneamente perso l’11% circa, pur avendo nel frattempo nettamente recuperato terreno. L’aumento dei tassi riduce l’attrattiva dei fondi e delle azioni immobiliari, con un impatto relativamente diretto sull’andamento dei corsi. A breve termine si prevede ancora una volatilità piuttosto alta in questo segmento; a medio-lungo termine restano invariate le prospettive per le azioni e i fondi immobiliari svizzeri in un contesto immobiliare stabile.
Performance dei prezzi degli investimenti immobiliari indiretti
Lunedì la banca centrale cinese ha reagito al fiacco andamento economico legato alla politica «zero Covid» e ha ridotto leggermente importanti tassi di riferimento. La misura mira a stimolare l’erogazione di prestiti nel settore bancario e a sostenere un’economia dolente. Infine, la riduzione dei costi di finanziamento è volta anche a sostenere un settore immobiliare che versa in gravi difficoltà. Accompagnato da speculazioni su un aiuto diretto dello Stato per gli sviluppatori immobiliari in difficoltà, l’importante barometro immobiliare Hang Seng Mainland Properties Index ha guadagnato oltre il 10% dopo l’annuncio delle riduzioni dei tassi di riferimento.
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