Acquistare una propria casa: quanto capitale proprio serve?

Per realizzare il sogno di possedere un’abitazione di proprietà, è necessario il giusto mix di finanziamento di capitale proprio e capitale preso in prestito. Quindi, quanto capitale proprio serve per acquistare una casa? E di quanto reddito si necessita per rendere sostenibile a lungo termine il restante capitale di prestito?

Quanto capitale proprio serve?

Principio di base

La regola di base per l’acquisto di una casa prevede un apporto di capitale proprio pari ad almeno il 20% del valore commerciale. Questo 20% può essere composto da cosiddetti mezzi propri «effettivi» e «vincolati»:

Almeno il 10% deve essere rappresentato da mezzi propri «effettivi»: tra questi rientrano contanti, averi in conto, ricavi di titoli ceduti, averi previdenziali (pilastri 3a e 3b), anticipi sull’eredità / donazioni.
Il resto può essere costituito da mezzi propri «vincolati», ovvero dagli averi della cassa pensioni.

Quota di mezzi propri più elevata per case di vacanza e oggetti a reddito

Chi desidera acquistare una casa di vacanza, deve apportare una quota più elevata di capitale proprio, di solito il 30-40%. Per gli immobili di vacanza non si possono inoltre utilizzare come capitale proprio gli averi del pilastro 3a o della cassa pensioni.

Per gli oggetti a reddito la quota di mezzi propri è pari almeno al 25%. Per gli immobili a uso commerciale, tale quota può salire fino al 50%. È possibile utilizzare gli averi del pilastro 3a o della cassa pensioni se si abita personalmente in una parte dell’immobile.

Capitale proprio in sintesi

Come accennato all’inizio, di norma il finanziamento di un immobile richiede almeno il 20% di mezzi propri. Questi possono provenire da diverse fonti. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi delle varie tipologie di fondi propri?

Averi di risparmio / titoli

La forma probabilmente più classica di capitale proprio è costituita da averi di risparmio e titoli

Averi di risparmio: comprende tutti i fondi sui conti bancari che possono essere utilizzati per l’acquisto della casa. Un vantaggio di questa fonte di capitale proprio è la rapida disponibilità senza rischi aggiuntivi. Se si intende utilizzare denaro da un conto bancario occorre prestare attenzione a eventuali limiti di prelievo e termini di disdetta.
Titoli: se una parte dei fondi è investita in azioni, obbligazioni o fondi, questi possono essere ceduti e il ricavato impiegato come capitale proprio. Attenzione, però, alle fluttuazioni del mercato. Se il momento non è dei migliori per vendere i propri titoli, può valere la pena di costituire i titoli in pegno a favore della banca. Importante: nella maggior parte dei casi i titoli costituiti in pegno non vengono accreditati al 100% ; l’importo del prestito dipende dal tipo e dalla valuta dei titoli

Fondi previdenziali per il finanziamento

Spesso l’acquisto di un appartamento o di una casa propria può essere finanziato solo ricorrendo agli averi della cassa pensioni o del pilastro 3a. Questi fondi previdenziali possono essere costituiti in pegno o prelevati anticipatamente per il finanziamento della proprietà abitativa a uso proprio. Per saperne di più, si può consultare il blog «Fondi previdenziali per l’acquisto di un’abitazione propria: a cosa prestare attenzione».

Anticipo sull’eredità / donazioni

Se non si dispone di beni patrimoniali sufficienti, la soluzione potrebbe essere eventualmente un anticipo sull’eredità o una donazione. Si noti che l’aliquota fiscale varia notevolmente a seconda del grado di parentela e del cantone (dallo 0 al 40%).

Anticipo sull’eredità in quanto discendente:

Sussiste un obbligo di compensazione nei confronti degli altri eredi, ad esempio di fratelli e sorelle.
È consigliabile fissare l’accordo per iscritto, incluso l’importo dell’anticipo ereditario, poiché tale importo verrà poi imputato alla somma della successione.
L’obbligo di compensazione può essere soppresso mediante testamento, ma solo nell’ambito della quota libera. Le quote legittime devono essere rispettate.

Donazione ai discendenti e ad altre persone:

Se non si è eredi legali, a rigore non si tratta di un anticipo sull’eredità, ma di una donazione.
Anche in caso di donazione a persone senza legami di parentela vige l’obbligo di compensazione; tuttavia vanno compensate «solo» le donazioni che risalgono a meno di cinque anni prima che violino le quote legittime.
Dal punto di vista fiscale la situazione è analoga a quella dell’anticipo ereditario, dove l’aliquota fiscale dipende dall’importo della donazione e dal grado di parentela e varia notevolmente da un cantone all’altro (tra lo 0 e oltre il 40%).

Capitale preso in prestito in sintesi

Nella stragrande maggioranza dei casi, la parte più consistente del valore commerciale è finanziata da capitale di terzi sotto forma di ipoteche. A che cosa occorre prestare attenzione?

1^a e 2^a ipoteca in due parole

Anche se il cliente stipula un’unica ipoteca, si parla spesso di 1^a e 2^a ipoteca:

La 1^a ipoteca comprende i due terzi del valore commerciale dell’immobile. Questa parte non deve essere obbligatoriamente ammortizzata.
La 2^a ipoteca comprende il restante fabbisogno di capitale preso in prestito fino all’ammontare complessivo del finanziamento (in genere l’80% del valore commerciale). Di norma, questa parte del finanziamento deve essere ammortizzata mediante rimborsi regolari entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento.

Valore commerciale di un immobile

Il valore commerciale di un immobile è il prezzo che nella zona in questione e in condizioni normali hanno gli immobili con dimensioni, posizione e caratteristiche uguali o simili. Questo valore viene calcolato con la procedura di stima. A seconda della domanda e dell’offerta, il valore commerciale può differire dal prezzo di mercato. Di conseguenza, in caso di domanda elevata, vengono spesso corrisposti prezzi più alti rispetto al valore commerciale.

Che cosa significa questo per il finanziamento? Supponiamo che la banca stimi che la casa abbia un valore di 1 milione di franchi, ma voi abbiate concordato un prezzo d’acquisto di 1,12 milioni. In tal caso non dovrete apportare solo mezzi propri nella misura di 200 000 franchi, ossia il 20% del valore commerciale, ma anche la differenza tra il valore commerciale e il prezzo d’acquisto più elevato pari a 120 000 franchi.

Panoramica delle ipoteche

Stipulando un’ipoteca si può scegliere tra diversi modelli ipotecari, che si differenziano per durata, struttura dei tassi e flessibilità.

Ipoteca fissa

In caso di ipoteca fissa, il tasso d’interesse resta invariato per l’intera durata. Questo modello offre sicurezza nella pianificazione, poiché i costi mensili rimangono costanti, indipendentemente dall’andamento dei tassi sul mercato. Le ipoteche a tasso fisso sono particolarmente popolari nei periodi di tassi di interesse bassi, in quanto proteggono l’acquirente dagli aumenti dei tassi di interesse.
Durate da 2 a 10 anni
Nessun adeguamento dei tassi nel corso della durata
Importo minimo 100 000 franchi
Agevolazione Start per chi acquista una proprietà abitativa per la prima volta
Agevolazione Eco per oggetti immobiliari ad alta efficienza energetica
Rimborsi come convenuto

Ipoteca variabile

A differenza dell’ipoteca fissa, il tasso d’interesse di un’ipoteca variabile non è definito, ma può variare a seconda delle condizioni di mercato. Le ipoteche variabili offrono flessibilità, poiché non hanno una durata fissa e consentono di passare a un prodotto più vantaggioso. Tuttavia, si assume il rischio che i tassi d’interesse aumentino e quindi anche i costi mensili.
Durata illimitata
Adeguamento dei tassi sempre possibile (previo avviso)
Nessun importo minimo
Rimborsi flessibili

Ipoteca SARON

L’ipoteca SARON si basa sullo Swiss Average Rate Overnight (SARON), un tasso d’interesse di riferimento per il mercato monetario svizzero. Il tasso di interesse può variare regolarmente, il che è vantaggioso quando i tassi scendono, ma rappresenta anche un rischio quando i tassi salgono.
Durata illimitata
Nuovo calcolo degli interessi ogni 3 mesi (in base al Compounded SARON)
Importo minimo 100 000 franchi
Rimborsi come convenuto

L’imbarazzo della scelta? Vi aiutiamo con il nostro confronto tra le ipoteche.

Ammortamento

L’ammortamento (rimborso) consente di alleggerire nel corso del tempo l’onere del debito e svolge un ruolo importante soprattutto per la seconda ipoteca. Si distingue tra due forme di ammortamento:

Ammortamento diretto: con l’ammortamento diretto si rimborsa regolarmente un importo fisso, riducendo costantemente l’ipoteca. Questa variante fa sì che l’onere da interessi diminuisca nel corso del tempo, in quanto il debito residuo diminuisce. D’altro canto, diminuiscono anche le deduzioni fiscali.
Ammortamento indiretto: con l’ammortamento indiretto l’importo non viene rimborsato direttamente alla banca, bensì versato in una previdenza vincolata (pilastro 3a). Gli importi vengono utilizzati per il rimborso non appena l’avere pensionistico deve essere ritirato. I vantaggi: beneficiate di deduzioni fiscali, in quanto i versamenti nel pilastro 3a sono deducibili dalle imposte, il che riduce il vostro reddito imponibile. Allo stesso tempo, l’importo dell’ipoteca rimane invariato fino al suo rimborso, per cui è possibile continuare a detrarre gli interessi ipotecari dalle imposte.

La scelta della forma di ammortamento più adatta dipende dalla situazione individuale. Calcolate il risparmio ottimale che potete ottenere con l’ammortamento indiretto.

Garantire la sostenibilità a lungo termine

Finora abbiamo descritto qual è la quantità di capitale di terzi necessaria per la realizzazione di un’abitazione propria e come garantirla. Ma i relativi costi per gli interessi e gli ammortamenti sono sostenibili anche a lungo termine? È ciò che rivela il calcolatore della sostenibilità. A tal fine vengono confrontati i costi della casa con il reddito lordo. La regola di base è che i cosiddetti costi teorici dell’abitazione di proprietà non possono costituire più di un terzo del reddito lordo. Tra i costi teorici rientrano

il tasso ipotecario teorico: nel calcolo della sostenibilità non si effettua il calcolo sulla base del tasso attuale, ma sulla base dei tassi a lungo termine. In questo modo si garantisce che un immobile possa essere detenuto anche se i tassi di interesse aumentano di nuovo. La Banca Migros calcola un tasso del 4,75%;
gli ammortamenti: si tratta dei rimborsi ipotecari convenuti;
le spese accessorie e di manutenzione: attualmente la Banca Migros addebita lo 0,6% per il finanziamento ipotecario di Minergie e di alcuni immobili GEAK e lo 0,8% per gli altri immobili.

Calcolate i costi mensili per la vostra nuova casa con il calcolatore della sopportabilità.

Aspetti importanti per il finanziamento

Il finanziamento di un’abitazione di proprietà è spesso l’investimento più importante che si fa nella vita. Al fine di garantire la stabilità finanziaria a lungo termine, si dovrebbe evitare di:

fare calcoli troppo stringati: è importante non fare calcoli troppo stringati sul budget abitativo mensile. Senza riserve, spese impreviste come ristrutturazioni e manutenzioni possono far sforare rapidamente il budget. In questi casi si dovrebbe sempre prevedere un cuscinetto;
sottovalutare il rischio di tasso: per le ipoteche variabili o SARON, i tassi d’interesse possono aumentare, gravando così inaspettatamente sul budget abitativo mensile. Questo aspetto viene spesso sottovalutato in periodi di tassi di interesse bassi. Per ridurre al minimo questo rischio, è consigliabile considerare un mix di prodotti, ad esempio una combinazione di ipoteca a tasso fisso e ipoteca SARON.;
non coprire i rischi materiali: i danni all’immobile, come atti di vandalismo, danni d’acqua, rottura di vetri o terremoti, possono causare costi ingenti. Mentre molti di questi rischi sono coperti da un’assicurazione stabili, vi sono danni agli impianti domestici o danni causati da terremoti che richiedono coperture supplementari sotto forma di assicurazioni aggiuntive per stabili;
non considerare i rischi per le persone: imprevisti della vita, come la disoccupazione o l’invalidità, comportano una riduzione del reddito che può mettere a rischio il pagamento degli interessi e degli ammortamenti. Ancora più drammatiche sono le conseguenze di un decesso.

Come tutelare la propria famiglia?

Una soluzione assicurativa sulla vita, specifica per la copertura dell’ipoteca, protegge la famiglia dalle conseguenze finanziarie derivanti da eventi imprevisti come disoccupazione, incapacità lavorativa temporanea, invalidità o decesso. In questi casi l’assicurazione si prende a carico i pagamenti mensili degli interessi e degli ammortamenti e può anche essere concordato un contributo al rimborso dell’ipoteca. I costi di una soluzione assicurativa di questo tipo sono spesso più bassi di quanto si pensi e possono essere considerati un investimento per il futuro della famiglia.