Rund ums Geld

Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Hauskauf?

Beim Erwerb von Wohneigentum finanziert die Bank normalerweise bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes mittels Hypothek. Mindestens 20 Prozent müssen Sie selber als Eigenkapital aufbringen. Dabei stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen.

«Eigenheim ohne Eigenkapital» – wer diese Begriffe googelt, erhält über 100 000 Ergebnisse. Kein Wunder: Die Hypothekarzinsen sind rekordtief und wecken das Interesse am Erwerb der eigenen vier Wände. Aber gleichzeitig sind die Liegenschaftspreise so hoch, dass viele Immobilieninteressenten an der Finanzierung scheitern.

Normalerweise finanziert die Bank bis zu 80 Prozent des von ihr geschätzten Wertes (Verkehrswert, siehe Textbox) und verlangt mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Was aber, wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt? Nehmen wir an, die Bank schätzt die Liegenschaft auf einen Wert von 1 Mio. Franken, der Kunde hat jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Mio. Franken vereinbart. In diesem Fall muss der Kunde nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, also 20 Prozent des Verkehrswertes. Zusätzlich hat er auch für die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höheren Kaufpreis selber aufzukommen (siehe Tabelle).

Für die Bereitstellung der Eigenmittel greifen viele Immobilienkäufer auf ihre Pensionskasse zurück.

Aber Eigenkapital nur aus dieser Quelle einzusetzen, ist unzulässig. Mindestens 10 Prozent des von der Bank geschätzten Verkehrswertes müssen Sie mit Mitteln finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen (harte Eigenmittel). Diese Beschränkung der Pensionskassengelder ist im Eigeninteresse des Kunden. Sollte nämlich bei einem dramatischen Wertzerfall der Hypothekarkredit nicht mehr gedeckt sein und ein Zwangsverkauf der Liegenschaft nötig werden, wären die Eigenmittel verloren – und damit auch das eingesetzte Alterskapital.

Das Alterskapital aus der Pensionskasse lässt sich auf zwei Arten für die Hypothekarfinanzierung nutzen: Entweder wird es vorbezogen und als Barmittel eingeschossen, oder es wird der Bank verpfändet. In beiden Fällen muss die Pensionskasse ihre Zustimmung geben, was sie in der Regel auch tut. Die Verpfändung hat den Vorteil, dass der bisherige Versicherungsschutz der Pensionskasse unverändert weiterbesteht. Beim Vorbezug sollten insbesondere Familien eine reduzierte Deckung durch eine separate Versicherung auffangen. Ein Vorbezug wird zudem im Grundbuch eingetragen; bei einer allfälligen späteren Veräusserung der Liegenschaft muss aus dem Verkaufserlös das vorbezogene Alterskapital zwingend wieder zurückbezahlt werden.

Verpfänden bzw. belehnen lassen sich nicht nur Pensionskassengelder, sondern auch weitere Vermögenswerte.

Statt Obligationen, Aktien, Fonds und andere Wertschriften zu verkaufen und sie als Barmittel an die Hypothekarfinanzierung anzurechnen, können Sie diese der Bank auch verpfänden. Ebenfalls verpfänden lassen sich Ihr Säule-3a-Guthaben, Gelder aus Freizügigkeitsstiftungen sowie Lebensversicherungen. Wichtig: Verpfändete Konten und Wertschriften müssen bei der Migros Bank liegen, ebenso die Originalpolice einer verpfändeten Lebensversicherung. Dabei werden in aller Regel nicht 100 Prozent der Vermögenswerte angerechnet, sondern die Belehnung beträgt je nach Sicherheit 60 bis 90 Prozent.

Im Umfang der verpfändeten Werte erhöht sich die Hypothek, so dass auf diese Weise eine Belehnung von mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes möglich ist. Die Verpfändung kann sinnvoll sein, wenn Ihre Eigenmittel gebunden sind, wie bei Lebensversicherungen und Vorsorgegeldern. Voraussetzung ist aber, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um die Zinsen für die höhere hypothekarische Belastung zu tragen. Andererseits brauchen Sie keine höheren Amortisationsleistungen einzukalkulieren: Jener Teil der Hypothek, der durch verpfändete Werte gesichert ist, muss nicht amortisiert werden (Ausnahme: verpfändete Pensionskassengelder.)

Verfügen Sie selber nicht über ausreichende Vermögenswerte?

Dann erhalten Sie vielleicht von Ihren (Gross-)Eltern, von Onkel oder Tante einen Erbvorbezug bzw. eine Schenkung. Beachten Sie, dass dabei je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton Steuern anfallen können.

Abzuraten ist dagegen, sich «weiche Eigenmittel» in Form eines Privatkredits oder eines anderen, verzinslichen und rückzahlungspflichtigen Darlehens beschaffen zu wollen. Auf dem Internet finden sich zwar immer wieder solche Angebote für Immobilieninteressenten, die nur über knappe Eigenmittel verfügen. Doch wer so spitz kalkulieren muss, sollte das Risiko eines Immobilienkaufs gar nicht erst eingehen.

Beispiel einer Wohneigentumsfinanzierung
Kauf von selbst genutztem Wohneigentum mit geschätztem Verkehrswert von 1 Mio. Fr. und Kaufpreis von 1,12 Mio. Fr.
CHF
670 00067% 1. Hypothek
130 00013% 2. Hypothek*
100 000≤10% «Weiche Eigenmittel» (PK-Verpfändung* oder PK-Bezug)
100 000≥10% «Harte Eigenmittel» (Barmittel, Wertschriften, 3a-/Freizügigkeits-Gelder, Lebensversicherungspolicen, Erbvorbezüge/Schenkungen)
1 000 000Verkehrswert der Bank
120 000Zusätzliche «Harte Eigenmittel»
1 120 000Kaufpreis
*Amortisationspflichtig linear innert 15 Jahren bzw. max. bis zur Pensionierung. Auch indirekt über die Säule 3a möglich.

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5 Kommentare zu Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Hauskauf?

  1. Vielen Dank für den interessanten Artikel.
    Könnten Sie vielleicht in der nächsten Ausgabe einen ähnlich detaillierten Artikel schreiben zur Finanzierung einer bestehenden Liegenschaft wenn der Darlehensnehmer in Pension geht. Welche Finanzierung wird dann angeboten? Viele haben ja Angst dass die Bank dann mehr Eigenmittel verlangt weil das Einkommen dramatisch sinkt.

  2. Solange Sie die gewaltigen Risiken nicht ebenso verführerisch aufbereitet darlegen, ist dieser Artikel verantwortungslos. MfG Heinz Lieberherr Immobilien

  3. Sehr geehrter Herr Aeberli

    Vielen Dank für Ihren Beitrag.

    Meiner Meinung nach ist die Aussage „Maximal 10 Prozent des von der Bank geschätzten Verkehrswertes dürfen Sie mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge finanzieren.“ falsch. Sofern nämlich 10% an harten Eigenmitteln aufgebracht werden können, sind auch höhere Bezüge ( > 10%) aus der Pensionskasse möglich. Beschränkungen aufgrund Alter ausgeklammert.

    Freundliche Grüsse

    Ramon Linder

    1. Sehr geehrter Herr Linder
      Sie haben recht: Theoretisch könnte ein Kunde den Kauf von Wohneigentum z.B. auch so strukturieren, dass er 10% Hypothek, 10% harte Eigenmittel und 80% Pensionskassengelder nimmt. Ein derart krasses Beispiel kommt allerdings in der Praxis nicht vor. Der Fokus des Blog-Beitrags liegt auf der grossen Zahl der Fälle, in denen wenig Eigenmittel vorhanden ist.
      Mit freundlichen Grüssen, Urs Aeberli

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