Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Hauskauf?

Beim Erwerb von Wohneigentum finanziert die Bank normalerweise bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes mittels Hypothek. Mindestens 20 Prozent müssen Sie selber als Eigenkapital aufbringen. Dabei stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen.

«Eigenheim ohne Eigenkapital» – wer diese Begriffe googelt, erhält über 100 000 Ergebnisse. Kein Wunder: Die Hypothekarzinsen sind rekordtief und wecken das Interesse am Erwerb der eigenen vier Wände. Aber gleichzeitig sind die Liegenschaftspreise so hoch, dass viele Immobilieninteressenten an der Finanzierung scheitern.

Normalerweise finanziert die Bank bis zu 80 Prozent des von ihr geschätzten Wertes (Verkehrswert, siehe Textbox) und verlangt mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Was aber, wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt? Nehmen wir an, die Bank schätzt die Liegenschaft auf einen Wert von 1 Mio. Franken, der Kunde hat jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Mio. Franken vereinbart. In diesem Fall muss der Kunde nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, also 20 Prozent des Verkehrswertes. Zusätzlich hat er auch für die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höheren Kaufpreis selber aufzukommen (siehe Tabelle).

Für die Bereitstellung der Eigenmittel greifen viele Immobilienkäufer auf ihre Pensionskasse zurück.

Aber Eigenkapital nur aus dieser Quelle einzusetzen, ist unzulässig. Mindestens 10 Prozent des von der Bank geschätzten Verkehrswertes müssen Sie mit Mitteln finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen (harte Eigenmittel). Diese Beschränkung der Pensionskassengelder ist im Eigeninteresse des Kunden. Sollte nämlich bei einem dramatischen Wertzerfall der Hypothekarkredit nicht mehr gedeckt sein und ein Zwangsverkauf der Liegenschaft nötig werden, wären die Eigenmittel verloren – und damit auch das eingesetzte Alterskapital.

Das Alterskapital aus der Pensionskasse lässt sich auf zwei Arten für die Hypothekarfinanzierung nutzen: Entweder wird es vorbezogen und als Barmittel eingeschossen, oder es wird der Bank verpfändet. In beiden Fällen muss die Pensionskasse ihre Zustimmung geben, was sie in der Regel auch tut. Die Verpfändung hat den Vorteil, dass der bisherige Versicherungsschutz der Pensionskasse unverändert weiterbesteht. Beim Vorbezug sollten insbesondere Familien eine reduzierte Deckung durch eine separate Versicherung auffangen. Ein Vorbezug wird zudem im Grundbuch eingetragen; bei einer allfälligen späteren Veräusserung der Liegenschaft muss aus dem Verkaufserlös das vorbezogene Alterskapital zwingend wieder zurückbezahlt werden.

Verpfänden bzw. belehnen lassen sich nicht nur Pensionskassengelder, sondern auch weitere Vermögenswerte.

Statt Obligationen, Aktien, Fonds und andere Wertschriften zu verkaufen und sie als Barmittel an die Hypothekarfinanzierung anzurechnen, können Sie diese der Bank auch verpfänden. Ebenfalls verpfänden lassen sich Ihr Säule-3a-Guthaben, Gelder aus Freizügigkeitsstiftungen sowie Lebensversicherungen. Wichtig: Verpfändete Konten und Wertschriften müssen bei der Migros Bank liegen, ebenso die Originalpolice einer verpfändeten Lebensversicherung. Dabei werden in aller Regel nicht 100 Prozent der Vermögenswerte angerechnet, sondern die Belehnung beträgt je nach Sicherheit 60 bis 90 Prozent.

Im Umfang der verpfändeten Werte erhöht sich die Hypothek, so dass auf diese Weise eine Belehnung von mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes möglich ist. Die Verpfändung kann sinnvoll sein, wenn Ihre Eigenmittel gebunden sind, wie bei Lebensversicherungen und Vorsorgegeldern. Voraussetzung ist aber, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um die Zinsen für die höhere hypothekarische Belastung zu tragen. Andererseits brauchen Sie keine höheren Amortisationsleistungen einzukalkulieren: Jener Teil der Hypothek, der durch verpfändete Werte gesichert ist, muss nicht amortisiert werden (Ausnahme: verpfändete Pensionskassengelder.)

Verfügen Sie selber nicht über ausreichende Vermögenswerte?

Dann erhalten Sie vielleicht von Ihren (Gross-)Eltern, von Onkel oder Tante einen Erbvorbezug bzw. eine Schenkung. Beachten Sie, dass dabei je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton Steuern anfallen können.

Abzuraten ist dagegen, sich «weiche Eigenmittel» in Form eines Privatkredits oder eines anderen, verzinslichen und rückzahlungspflichtigen Darlehens beschaffen zu wollen. Auf dem Internet finden sich zwar immer wieder solche Angebote für Immobilieninteressenten, die nur über knappe Eigenmittel verfügen. Doch wer so spitz kalkulieren muss, sollte das Risiko eines Immobilienkaufs gar nicht erst eingehen.

Beispiel einer Wohneigentumsfinanzierung
Kauf von selbst genutztem Wohneigentum mit geschätztem Verkehrswert von 1 Mio. Fr. und Kaufpreis von 1,12 Mio. Fr.
CHF
670 00067% 1. Hypothek
130 00013% 2. Hypothek*
100 000≤10% «Weiche Eigenmittel» (PK-Verpfändung* oder PK-Bezug)
100 000≥10% «Harte Eigenmittel» (Barmittel, Wertschriften, 3a, Lebensversicherungspolicen, Erbvorbezüge/Schenkungen)
1 000 000Verkehrswert der Bank
120 000Zusätzliche «Harte Eigenmittel»
1 120 000Kaufpreis
*Amortisationspflichtig linear innert 15 Jahren bzw. max. bis zur Pensionierung. Auch indirekt über die Säule 3a möglich.

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27 Kommentare zu Wie viel Eigenmittel brauche ich für den Hauskauf?

  1. Guten Tag Herr Aeberli

    Ich bin 24 jahre alt und bin seit 10.Jahren hier in der Schweiz.
    Natürlich besitze in dieser kurzen Zeit nicht genügendes Vermögen.
    Gib es eine zusätzliche Möglichkeit, mit der man ohne Eigenkapital durchkommt?

    Besten Dank
    Freundliche Grüsse
    Zikrullah Haidari

    1. Guten Tag
      Es freut mich, dass Sie sich für den Erwerb von Wohneigentum interessieren. Für dessen Finanzierung ist nach den gängigen Schweizer Bankusanzen immer Eigenkapital nötig. In jüngeren Jahren, in denen noch nicht genügend eigenes angespartes Vermögen zur Verfügung steht, könnten Erbvorbezüge, Schenkungen oder zinslose Darlehen aus Ihrer Verwandtschaft in Frage kommen.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  2. Wenn man eine 2. Immobilie erwerben will, wie viel Eigenkapital ist notwendig? Danke schon im voraus für die Antwort.

    1. Sehr geehrter Herr Roth
      Für den Erwerb jeder zusätzlichen Immobilie gelten dieselben Finanzierungsregeln wie für die erste.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  3. Guten Tag

    Ich besitze 2/3 eines Hauses dessen Nutzniessung noch bei den Eltern liegt. Ist es möglich auf dieses Haus eine Hypothek aufzunehmen, damit Eigenmittel geschaffen werden können und so eine Hypothek für ein Eigenheim finanziert werden kann?

    1. Guten Tag

      Grundsätzlich ist es möglich, auf einem Haus mit Nutzniessung eine Hypothek aufzunehmen, um damit Eigenmittel für den Kauf eines Eigenheims zu beschaffen.
      Wichtig ist, dass die Tragbarkeits- und Belehnungsrichtlinien sowohl beim Haus mit Nutzniessung als auch beim neuen Eigenheim eingehalten werden und der Eigentümer des anderen Drittel sowie die Eltern als Nutzniesser der Kreditaufnahme zustimmen.

      Wir empfehlen Ihnen, die Finanzierungsmöglichkeiten genau abzuklären. Falls auf dem Haus mit Nutzniessung bereits eine Hypothek besteht, melden Sie sich beim dortigen Kreditgeber. Ansonsten können Sie sich beim Institut Ihrer Wahl beraten lassen.

      Freundliche Grüsse, Florian Steiger

  4. Guten Tag
    «Was aber, wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt? »

    Wie sieht es den im umgekehrten Fall aus, wenn der Verkehrswert (letzte Schätzung der Immobilie) höher ist als der angebotene Kaufpreis.
    Betrachtet die Bank den letzten Kaufpreis dann als Verkehrswert, oder kann diese Differenz als Eigenkapital angerechnet warden? Würde die Migros Bank sich darauf einlassen.
    Bsp: Schätzung 700000 Kaufpreis 550000
    (Steuerliche Folgen der Schenkung/Erbe auseklammert)

    1. Sehr geehrter Herr Moesch
      In der Bankbranche gilt das sogenannte Niederstwertprinzip. Das heisst, massgebend ist der niederere der beiden Werte Kaufpreis und Verkehrswert. Details finden Sie unter diesem Link , Ziffer 4.1.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  5. Guten Tag Herr Aeberli
    Meine Mutter 55, Meine Frau 25 und ich 28 möchten ein Haus kaufen. Meine Mutter hat offene Kredit (klein betrag) und ich habe Sehr Gute einkommen und habe Leasing und Kreditoffen. Meine Frau hat auch eine Fixe einkommen. Nun möchten wir alle zusammen ein Haus kaufe. Wäre dies mögliche? Wir verfügen über Eigenkapital, und würden gerne auch etwas von meinen Mutter und meinen Pensionskasse darauf zahlen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sergen Yavuz

    1. Guten Tag
      Wenn Sie zu dritt ein Wohneigentum kaufen möchten, müssen sich alle drei Personen mit einer Miteigentumsquote beteiligen. Zur Abklärung der konkreten Details wenden Sie sich bitte an eine Niederlassung der Migros Bank. Eine Übersicht finden Sie hier.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  6. Grüezi
    Macht es Sinn mehr harte Eigenmittel einzubringen als das benötigte Minimum? z.B die Eigenmittel im Verhältnis von 70% harten Eigenmittel zu 30% Pensionskasse? Wirkt sich dies positiv auf den Zins aus?

    1. Guten Tag,
      Ein klar tieferer Fremdkapitalanteil als die 80% kann sich unter Umständen in tieferen Zinssätzen auswirken. Das hängt aber vom Einzelfall ab und wird je nachdem vom betreffenden Kundenbetreuer bersücksichtigt.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  7. Sehr geehrter Herr Aeberli

    Habe ich die Möglichkeit, meine 3. Säule als zusätzliche Eigenmittel anzuwenden, um ein Haus zu erwerben, das zwar ich finanzieren werde, aber meine Mutter bis zu ihrem Ableben bewohnen wird?

    Vielen Dank und freundlicher Gruss,
    Jeanette Gerig

    1. Sehr geehrte Frau Gerig
      Nein, Sie leider können nur selbstbewohntes Wohneigentum mit der Säule 3a finanzieren.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  8. Guten Abend
    Wie sieht es aus, wenn ich von meiner Schwester, die das Elternhaus übernommen hat, noch Geld erhalten werde nach Ableben der Eltern? Wird das berücksichtigt beim Kauf eines Eigenheims oder kann mit dem nicht gerechnet werden?

    1. Guten Tag
      In Aussicht stehende Erbschaften können nicht angerechnet werden. Damit Eigenmittel angerechnet werden können, müssen sie bei der Bank auf einem Konto bzw. Depot hinterlegt oder zugunsten der Bank verpfändet sein.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  9. Sehr geehrter Herr Aeberli,
    Wie ist es wenn man einen Kredit am Laufen hat und will daraufhin noch ein Haus kaufen? Kann man einen Kleinkredit in die Hypothek reinnehmen? Mit freundlichen Grüßen

    1. Guten Tag
      Ich muss Sie enttäuschen: Die mit einem Kleinkredit beschafften Mittel gelten als Fremdkapital. Sie werden daher nicht als Eigenmittel angerechnet.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  10. Sehr geehrter Herr Aeberli
    Wenn man einen Reservationsvertrag vereinbart und für die 20’000 Franken eine Quittung erhält. Werden diese auch auch als Eigenkapital berücksichtigt? Wenn ja können Sie mir ein Beispiel machen?

    1. Guten Tag
      Nehmen wir an, der Kaufpreis des Objekts betrage total CHF 800’000, davon seien CHF 20’000 als Reservationszahlung vorgesehen. Grundsätzlich finanziert die Bank 80% des Objektwerts und verlangt 20% Eigenmittel. Konkret müsste der Kunde also CHF 160’000 mitbringen, und die Reservationszahlung ist normalerweise aus diesen Eigenmitteln zu bezahlen. Für eine Abklärung im Einzelfall empfiehlt es sich, die Kundenbetreuerin bzw. den Kundenbetreuer zu kontaktieren.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  11. Frage zum Wertschriftendepot:
    Möchte ich dieses von der Postfinance zur Migrosbank aufgrund möglicher Verpfändung umsiedeln, wäre das denn möglich, und zu welchen Kosten?

    1. Guten Tag
      Ein Transfer Ihres Wertschriftendepots ist problemlos möglich. Die Einlieferung der Titel bei der Migros Bank ist kostenlos; die Gebühren für die Auslieferung durch Postfinance müssen Sie bei der Postfinancer erfragen.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  12. Vielen Dank für den interessanten Artikel.
    Könnten Sie vielleicht in der nächsten Ausgabe einen ähnlich detaillierten Artikel schreiben zur Finanzierung einer bestehenden Liegenschaft wenn der Darlehensnehmer in Pension geht. Welche Finanzierung wird dann angeboten? Viele haben ja Angst dass die Bank dann mehr Eigenmittel verlangt weil das Einkommen dramatisch sinkt.

    1. Sehr geehrter Herr Schälchli
      Besten Dank für die Anregung! Wir werden nach den Sommerferien gerne das Thema aufgreifen. Bis dahin empfehle ich Ihnen den Beitrag «Das Alter ist keine Hypothek». Darin sind bereits einige Aspekte des Themas gestreift.
      Freundliche Grüsse, Urs Aeberli

  13. Solange Sie die gewaltigen Risiken nicht ebenso verführerisch aufbereitet darlegen, ist dieser Artikel verantwortungslos. MfG Heinz Lieberherr Immobilien

  14. Sehr geehrter Herr Aeberli

    Vielen Dank für Ihren Beitrag.

    Meiner Meinung nach ist die Aussage «Maximal 10 Prozent des von der Bank geschätzten Verkehrswertes dürfen Sie mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge finanzieren.» falsch. Sofern nämlich 10% an harten Eigenmitteln aufgebracht werden können, sind auch höhere Bezüge ( > 10%) aus der Pensionskasse möglich. Beschränkungen aufgrund Alter ausgeklammert.

    Freundliche Grüsse

    Ramon Linder

    1. Sehr geehrter Herr Linder
      Sie haben recht: Theoretisch könnte ein Kunde den Kauf von Wohneigentum z.B. auch so strukturieren, dass er 10% Hypothek, 10% harte Eigenmittel und 80% Pensionskassengelder nimmt. Ein derart krasses Beispiel kommt allerdings in der Praxis nicht vor. Der Fokus des Blog-Beitrags liegt auf der grossen Zahl der Fälle, in denen wenig Eigenmittel vorhanden ist.
      Mit freundlichen Grüssen, Urs Aeberli

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