In caso di acquisto di una proprietà abitativa la banca finanzia normalmente fino all’80% del valore dell’immobile mediante un’ipoteca. Almeno il 20% dev’essere capitale proprio. Ecco varie possibilità per reperirlo.
«Comprare una casa senza capitale proprio» – chi cerca queste parole su Google, trova più di 100 000 risultati. Del resto, non c’è da sorprendersi se gli interessi ipotecari attualmente ai minimi storici risvegliano l’interesse verso l’acquisto di una casa. Allo stesso tempo, però, i prezzi degli immobili sono così alti che in molti non riescono a reperire i fondi necessari.
Normalmente la banca finanzia fino all’80% del prezzo di mercato secondo le sue stime (valore commerciale, cfr. riquadro) e richiede almeno il 20% di capitale proprio. Ma che cosa succede se il prezzo di acquisto è superiore al prezzo di mercato? Prendiamo ad esempio un immobile con un prezzo di mercato di 1 milione di franchi che il cliente ha invece accettato di comprare per 1,12 milioni di franchi. In questo caso al cliente non basta apportare i 200 000 franchi di mezzi propri, corrispondenti al 20% del valore commerciale. A questi deve aggiungere la differenza di 120 000 franchi tra il valore commerciale e il prezzo di acquisto (vedi tabella).
Per reperire il capitale proprio in molti ricorrono alla cassa pensioni.
Pero non è ammissibile che il capitale sia impegnato solo da questa fonte. Almeno il 10% del valore commerciale deve essere finanziato con mezzi che non provengono dalla previdenza professionale (mezzi propri di qualità primaria). La limitazione dei capitali della cassa pensioni è stabilita nell’interesse del cliente stesso: se a causa di un drastico calo di valore il credito ipotecario non fosse più coperto e si rendesse necessaria una vendita forzata dell’immobile, il capitale proprio andrebbe perduto portando con sé anche il capitale di vecchiaia utilizzato.
Vi sono due modi per finanziare un’ipoteca con il capitale di vecchiaia proveniente dalla cassa pensioni: il primo è effettuare un prelievo anticipato e utilizzare la somma come liquidità, mentre il secondo è costituirlo in pegno a favore della banca. In entrambi i casi la cassa pensioni deve dare il proprio consenso, il che generalmente non costituisce un problema. Rispetto al prelievo anticipato, la costituzione in pegno ha il vantaggio di mantenere valida la copertura assicurativa esistente presso la cassa pensioni. Se si sceglie il prelievo anticipato, soprattutto nel caso delle famiglie, si dovrebbe compensare la minore copertura del rischio con un’assicurazione separata. Il prelievo anticipato viene inoltre iscritto nel registro fondiario, quindi in caso di alienazione dell’immobile, il capitale di vecchiaia prelevato in anticipo dev’essere restituito attingendo dal ricavo della vendita.
Non solo i capitali previdenziali, anche altri valori patrimoniali si possono costituire in pegno.
Invece di vendere obbligazioni, azioni, fondi e altri titoli per aggiungere liquidità al finanziamento dell’ipoteca, potete anche costituirli in pegno a favore della banca. La stessa possibilità è offerta dagli averi del pilastro 3a, delle fondazioni di libero passaggio e delle assicurazioni sulla vita. Importante: i conti e i titoli impegnati devono essere depositati presso la Banca Migros, così come la polizza originale dell’assicurazione sulla vita. In questi casi non viene conteggiato il 100% dei valori patrimoniali, bensì una quota dal 60% al 90%, a seconda delle garanzie rimesse.
L’ipoteca aumenta così dell’importo corrispondente ai valori impegnati e diventa possibile ottenere un tasso di anticipo superiore all’80% del valore dell’immobile. Conviene ricorrere alla costituzione in pegno quando i mezzi propri sono vincolati, come le assicurazioni sulla vita o i capitali previdenziali, a condizione che disponiate di un reddito sufficiente a sopportare gli interessi di un tasso di anticipo ipotecario più elevato. D’altro canto, non dovete mettere in conto ammortamenti maggiori: la parte dell’ipoteca garantita dai valori dati in pegno non dev’essere ammortizzata (eccezione: capitali previdenziali dati in pegno).
Non avete a disposizione sufficienti valori patrimoniali?
Potreste chiedere a genitori, nonni o zii un anticipo sull’eredità o una donazione. Tenete comunque presente che, a seconda del grado di parentela e del cantone, queste transazioni potrebbero essere soggette a tassazione.
| Esempio di finanziamento di un immobile | |
|---|---|
| Acquisto di una proprietà abitativa ad uso proprio con valore commerciale stimato a 1 milione di franchi e prezzo d’acquisto a 1,12 milioni di franchi. | |
| CHF | |
| 670 000 | 67% Prima ipoteca |
| 130 000 | 13% Seconda ipoteca* |
| 100 000 | ≤10% «Mezzi propri di qualità secondaria» (Costituzione in pegno della cassa pensioni* o prelievo dalla cassa pensioni) |
| 100 000 | ≥10% «Mezzi propri di qualità primaria» (liquidità, titoli, averi del pilastro 3a, polizze di assicurazione sulla vita, anticipi sull’eredità/donazioni) |
| 1 000 000 | Valore commerciale secondo la banca |
| 120 000 | Ulteriori «mezzi propri di qualità primaria» |
| 1 120 000 | Prezzo d’acquisto |
| * Obbligo di ammortamento in modo lineare entro 15 anni o al massimo fino alla pensione (anche indirettamente con il pilastro 3°). | |
