La cooperativa di abitazioni ginevrina Codha persegue progetti ambiziosi: nei prossimi anni il parco immobiliare passerà da 300 a 1500 alloggi. La crescita è supportata, tra l’altro, dalla Banca Migros.
«Quando ero giovane, volevo fare carriera presso Migros», rivela Eric Rossiaud. «Sono sempre stato interessato a un’economia cooperativa come quella del fondatore di Migros, Gottlieb Duttweiler.» Ispirato da queste idee, M. Rossiaud ha rivolto al sua attenzione al settore immobiliare e, in qualità di presidente della Codha, ha messo in pratica le idee cooperative.
La Banca Migros – partner dell’espansione
La Codha (Coopérative de l’habitat associatif), al momento conta 300 alloggi. A Pra Roman, vicino a Losanna, la Banca Migros attualmente finanzia la costruzione di quasi 90 appartamenti nuovi in dodici immobili, oltre alla realizzazione di 140 alloggi nel quartiere di Vergers à Meyrin, e tra pochi anni il parco immobiliare della Codha dovrebbe comprendere circa 1500 alloggi. Due terzi di questi saranno situati nel cantone di Ginevra, un terzo nel cantone di Vaud. M. Rossiaud non esclude un’espansione anche verso altri cantoni romandi. «Siamo pronti a crescere», dichiara. «‹Small is beautiful› non è il motto della Codha», come viene riportato nel rapporto annuale.
La crescita non avverrà dall’oggi al domani, in quanto alcuni di questi progetti, come la caserma dei Vernets o le Plaines-du-Loup a Losanna, hanno bisogno di una pianificazione a lungo termine – e quindi saranno necessari più di dieci anni prima di arrivare alla realizzazione. «Proprio in questi casi si comprende la forza della Codha, che è in grado di rispondere a un bisogno esistente», dichiara Vincent Hauser. Il consigliere della clientela aziendale della Banca Migros è preoccupato per la scomparsa della classe media nelle città a causa dei prezzi inabbordabili dei terreni. «Gli affitti sono eccessivamente elevati. Al giorno d’oggi si è creato un paradosso: chi è ricco può accedere alla proprietà e paga un tasso d’interesse ridicolmente basso se confrontato con l’affitto.»
«A Ginevra, dall’11 al 12% degli alloggi è sovvenzionato», aggiunge M. Rossiaud. «E si sa che quasi il 40% della popolazione avrebbe bisogno di questo sostegno pubblico.» Le cooperative di costruzione colmano questo vuoto per la classe media. Ma a Ginevra rappresentano solamente il 5,5% del mercato immobiliare, contro il 20% di Zurigo.
Cosa distingue la Codha dalle altre cooperative di costruzione
La Codha non persegue solo scopi sociali. Un obiettivo centrale è l’integrazione dei principi della sostenibilità nella costruzione dei suoi immobili. «Ma realizzare un alloggio con un buon standard ecologico non significa che gli inquilini lo utilizzeranno bene», relativizza M. Rossiaud. La Codha sta quindi definendo una guida ecologica per il quotidiano dei suoi soci. «Motiviamo le persone a comportarsi in modo sostenibile. Confidiamo su ragione e volontarietà, non sull’obbligo», precisa M. Rossiaud. Di conseguenza gli inquilini sono invitati a sottoscrivere una Carta ambientale.
Inoltre devono firmare una Carta di partecipazione. «La Codha punta a ridurre al minimo l’impatto sull’ambiente, a massimizzare l’impronta sociale e a rafforzare la democrazia», spiega M. Rossiaud. In altre parole: ciò che distingue la Codha da molte altre cooperative di costruzione è la partecipazione degli abitanti. I futuri residenti sono coinvolti sin dalla fase di progetto e dopo la costruzione, la gestione dell’immobile è affidata agli abitanti. «Quindi non si realizza solo un immobile, ma si crea una comunità, dove le persone si conoscono e si frequentano.», prosegue M. Rossiaud. «Il modello della Codha è accolto molto positivamente: contiamo già 3200 soci della cooperativa.»
Il finanziamento delle cooperative richiede una particolare competenza
A seconda del progetto, potrebbe trascorre un lungo periodo di tempo prima che l’appartamento sia pronto, chiavi in mano. Infatti dopo il controllo di un terreno, i lavori di pianificazione possono richiedere vari anni prima di ottenere l’autorizzazione che dà il via al credito di costruzione. Per colmare la lacuna di finanziamento nel frattempo, il cantone di Ginevra ha aperto una voce di bilancio di 20 milioni di franchi per supportare il prefinanziamento dei progetti in cooperativa. «Questi prestiti ci hanno permesso di realizzare molti progetti», aggiunge M. Rossiaud. Un’altra caratteristica della promozione ginevrina dell’alloggio senza scopo di lucro è la garanzia cantonale sul 15% dei fondi propri. Ciò significa che la costruzione richiede solo il 5% di capitale proprio.
«Grazie al supporto delle autorità pubbliche, le cooperative di alloggi sono eccellenti debitori per la banca in termini di rischio», spiega Vincent Hauser. Tuttavia, le norme bancarie attuali non tengono conto delle specificità delle cooperative. Gli affitti sono talvolta troppo economici per i modelli classici della capacità finanziaria e le banche chiedono il 20% di fondi propri nonostante le garanzie dello Stato. «Di conseguenza occorre che la banca abbia una vasta esperienza nel finanziamento delle cooperative di costruzione», aggiunge M. Hauser.
Per M. Rossiaud, la competenza non è l’unico elemento importante. Vi è una seconda ragione per la quale la Banca Migros è stata scelta: «Poiché lavoriamo senza scopi di lucro, vogliamo anche che il nostro partner finanziario condivida le nostre norme etiche e che viva i valori di cooperazione.»
Cosa ci riserva il futuro?
Eric Rossiaud ha personalmente coltivato l’idea delle cooperative da quando ha collaborato alla fondazione della cooperativa di abitazioni ginevrina Ciguë nel 1986, che oggi offre varie centinaia di appartamenti per studenti. Nel frattempo, alloggi simili sono stati resi disponibili al di fuori delle cerchie di studenti, con il nome di «clusters». In questi «clusters», ogni abitante riceve un appartamento e condivide la cucina, la sala da pranzo o anche altri locali. «I 14 primi clusters saranno abitati a partire da giugno 2018 nell’Ecoquartiere Jonction», precisa M. Rossiaud. «In tutti i nostri progetti in corso il 5% degli alloggi è costituito da appartamenti in cluster.»
La società e le sue necessità cambiano radicalmente – a vantaggio dell’abitazione cooperativa. «Siamo entrati nell’era del ‹Co› (la sharing economy)», spiega M. Rossiaud. Ne è convinto anche Vincent Hauser: «Siamo meno sedentari, più nomadi. Questo significa che l’utilizzo di un bene è più importante della proprietà.»
La Codha ha anche lanciato l’idea di proprietà per piani. Ma senza fini di lucro, in quanto non s’intende realizzare un utile sulla rivendita. All’Assemblea generale della Codha, questa idea ha sollevato un grande dibattito e si è scelto di rimandare una decisione in merito. Nel 2019 la Codha celebrerà il suo 25° anniversario, e forse già in quell’occasione proporrà ai suoi membri proprietà per piani senza scopi di lucro. Inoltre, 500 ulteriori appartamenti saranno disponibili in affitto.
