Un risanamento energetico non è soltanto rispettoso dell’ambiente, ma è anche finanziariamente interessante. Oltre alla riduzione dei costi dell’energia, ne conseguono effetti positivi per il finanziamento e i proprietari ottengono incentivi e agevolazioni fiscali. Tra l’altro, il valore stabile dell’edificio migliora. Ecco un esempio, finanziato dalla Banca Migros.
L’ammodernamento della casa plurifamiliare Dubois a Zurigo-Schwamendingen è un modello di sostenibilità ecologica e sociale, attuato anche secondo criteri di economicità. L’edificio, costruito nel 1970, è stato adattato all’oggi dal famoso studio di architettura kämpfen für architektur ag in modo esemplare e con la massima attenzione ai costi. È stato quindi trasformato da un divoratore di energia in un modello di riferimento. Fino all’intervento l’edificio ha consumato circa 1,5 milioni di litri di combustibile ed emesso 4,5 milioni di kg di CO2.
«Le istruzioni erano chiare: non sostituire, ma ristrutturare», spiega l’architetto Beat Kämpfen. «Si è rinunciato a ricostruire un nuovo edificio in considerazione della quantità elevata di energia grigia.» Tuttavia il regolamento edilizio consentiva una moderata compattazione, quindi l’edificio è stato ampliato di un piano attico per sfruttare meglio il fondo. I costi, pari a 7 milioni di franchi, erano circa due terzi della somma che sarebbe stata necessaria per una nuova costruzione. L’edificio ha raggiunto lo standard Minergie-A come prima casa plurifamiliare risanata a livello svizzero ed è stato insignito del Premio Solare 2017.
Risanamento energetico degli edifici: Zurigo-Schwamendingen
Energia solare e geotermia
«La casa plurifamiliare è stata costruita da mio padre nel 1970 e, dopo 45 anni, aveva bisogno di un radicale risanamento. Ana, mia moglie, e io abbiamo deciso di risistemare l’edificio anche dal punto di vista energetico, fornendo così il nostro contributo alla transizione verso un’energia sostenibile», dichiara David Dubois. E hanno avuto ragione: il fabbisogno energetico complessivo è diminuito del 74% a 91 000 kWh l’anno nonostante la superficie che richiede un consumo energetico sia aumentata del 20%. Il bilancio energetico degli impianti tecnici degli edifici presenta un’eccedenza di 10 000 kWh l’anno, quindi in futuro risulterà addirittura in territorio positivo. Questo risultato è il frutto di soluzioni pionieristiche innovative esemplari.
Il funzionamento del riscaldamento e della preparazione dell’acqua calda avviene esclusivamente con energia solare e calore proveniente da sonde geotermiche. Stupisce che i collettori solari sulla facciata siano costituiti da elementi verticali, che non si riconoscono come tali. Sono fatti di vetri cromatici che, a seconda della luce, assumono diverse tonalità di grigio e bronzo. Efficienza energetica e design non sono dunque in contraddizione. L’architetto Beat Kämpfen sostiene che: «occorre creatività se non si vuole trascurare l’esigenza del design.» Il calore che non viene utilizzato immediatamente è custodito in un serbatoio dell’acqua alto 19 metri, intelligentemente collocato in un condotto dell’aria di scarico non più utilizzato. Una volta che è pieno, l’energia in eccesso viene custodita nel terreno mediante sonde geotermiche, così è disponibile per quando occorre.
Richiedete in tempo ad esperti di prepararvi un’analisi completa, nella quale approfondiscono lo stato dell’immobile e i vostri obiettivi. Sulla base di queste analisi è possibile stabilire il modo di procedere più opportuno e la portata dell’intervento di ammodernamento.
Effetto Minergie nel finanziamento
Oltre al notevole risparmio dei costi dell’energia e del riscaldamento, con questi metodi di costruzione si ripercuote favorevolmente sul finanziamento anche il cosiddetto effetto Minergie. Kamran Izadyar, responsabile team e consulente ai Clienti privati presso la Banca Migros e quindi responsabile del finanziamento del progetto in questione, spiega: «Nel caso Dubois è particolarmente significativo il risparmio dei costi del combustibile, sinora enormi, e l’architetto può presentare progetti di riferimento. Nel calcolo della sopportabilità abbiamo potuto dunque considerare lo 0,5 invece dell’1% del valore commerciale come spese accessorie. Anche grazie al coinvolgimento del nostro perito immobiliare siamo riusciti a elaborare indicazioni attendibili sull’anticipo massimo al termine dei lavori.»
Infine, l’offerta della Banca Migros è risultata convincente – anche in termini di credito di costruzione, con la possibilità di un parziale consolidamento durante la fase di costruzione, tenendo conto dello stato di avanzamento dei lavori di costruzione, con tassi d’ interesse molto interessanti. «Per i coniugi Dubois era comunque molto importante non ottenere una massimizzazione degli utili di per sé, ma realizzare un investimento sostenibile anche per le generazioni future», spiega Izadyar. «Infine, l’intento era di mantenersi fedeli alla filosofia del padre, ossia di predisporre piccoli appartamenti a un prezzo abbordabile in una città densamente popolata come Zurigo.»
Per i risanamenti energetici o le costruzioni secondo lo standard Minergie la Banca si assume i costi di certificazione. Pianificate sin dall’inizio una riserva per i costi.
Incentivi e agevolazioni fiscali
Con tutto il rispetto per l’impegno sociale ed ecologico, un simile investimento non è facile da sostenere. Di conseguenza sono importanti gli incentivi e le sovvenzioni offerti dalla Confederazione e dai Cantoni. Infatti, dei 2,3 milioni di edifici in Svizzera, 1,5 milioni non corrispondono agli standard attuali e avrebbero bisogno di essere risanati dal punto di vista della produzione di calore. L’attuazione di una politica sostenibile in termini di politica del clima e dell’energia presuppone quindi un completo risanamento degli edifici esistenti.
La Confederazione e i Cantoni sostengono il risanamento energetico con il Programma Edifici. Maggiori informazioni su ulteriori incentivi sono ottenibili anche presso i servizi cantonali dell’energia o sul sito http://www.energiefranken.ch/. Anche la costruzione di impianti fotovoltaici ottiene un incentivo con una rimunerazione unica o una rimunerazione a copertura dei costi per l’immissione in rete di energia elettrica. A ciò si aggiungono le agevolazioni fiscali: le spese sostenute per il risanamento energetico degli edifici possono essere dedotte dal reddito imponibile ai fini dell’imposta federale e nella maggior parte dei cantoni.
Vale la pena di chiarire presto le condizioni per ottenere incentivi. Nella maggior parte dei casi la richiesta deve essere inoltrata prima dell’inizio dei lavori. Inoltre sfruttate i vantaggi con la deduzione fiscale.
Incremento del valore grazie a un risanamento moderno dell’edificio
In ultima istanza, un risanamento energetico incrementa il valore dell’edificio. I coniugi Dubois si attendono un notevole aumento, anche se la stima definitiva dell’assicurazione stabili non è ancora pronta. In linea di massima, occorre comunque distinguere tra manutenzione e ammodernamento. Una pura manutenzione non aumenta il valore dell’edificio, bensì ne impedisce soltanto la svalutazione. Ma l’aggiunta dell’isolamento termico o di un collettore solare costituisce un ammodernamento che incrementa il valore: lo stato dell’edificio migliora, la sua durata utile viene prolungata.
Non tutti gli interventi di ammodernamento hanno lo stesso effetto ai fini dell’incremento del valore. A livello di misure energetiche è soprattutto un impianto di riscaldamento moderno, con la caldaia a condensazione o energie rinnovabili, che consente migliori possibilità di commercializzazione. Anche per gli oggetti in locazione l’efficienza energetica è un criterio importante ai fini del valore, perché gli inquilini guardano con estrema attenzione alle spese accessorie nella scelta dell’appartamento, in considerazione dei crescenti prezzi dell’energia.
Chi ha investito molto nell’ammodernamento del suo immobile vorrebbe ottenere un prezzo adeguato al momento della vendita. In questo caso può valere la pena di chiedere una perizia sul valore commerciale a un esperto che può accertare sembra ombra di dubbi lo standard elevato dell’immobile.
