Energetische Gebäudesanierung: Ökologisch und finanziell lohnenswert

Eine energetische Sanierung ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sie lohnt sich auch finanziell. Neben reduzierten Energiekosten ergeben sich auch positive Effekte für die Finanzierung, und die Eigentümer erhalten Fördergelder und Steuervorteile. Nicht zuletzt verbessert sich die Werthaltigkeit der Immobilie. Ein Beispiel, das von der Migros Bank finanziert wurde.

Die Erneuerung des Mehrfamilienhauses Dubois in Zürich-Schwamendingen ist ein Vorbild für ökologische und soziale, aber auch ökonomisch umgesetzte Nachhaltigkeit. Das 1970 erbaute Gebäude wurde vom renommierten Architekturbüro kämpfen für architektur ag vorbildlich und kostenbewusst ins Heute transformiert und von einem Energiefresser in ein Leuchtturm-Objekt gewandelt. Bis dahin hatte das Gebäude ca. 1,5 Mio. Liter Heizöl verbrannt und 4,5 Mio. kg CO2-Emissionen ausgestossen.

«Die Vorgabe lautete: umbauen statt ersetzen», so der Architekt Beat Kämpfen. «Auf einen Ersatzneubau wurde aufgrund der höheren grauen Energie verzichtet.» Die Bauordnung erlaubte aber eine moderate Verdichtung, weshalb das Gebäude um ein Attikageschoss erweitert wurde, um das Grundstück besser auszunutzen. Die Kosten betrugen mit 7 Mio. Franken rund zwei Drittel der Summe, die ein Neubau gekostet hätte. Das Gebäude erreichte als schweizweit erstes saniertes Mehrfamilienhaus den Minergie-A-Standard und wurde mit dem Solarpreis 2017 ausgezeichnet.

Energetische Gebäudesanierung: Zürich-Schwamendingen
©kämpfen für architektur ag, Zürich / Fotos R. Rötheli, Baden

Solarenergie und Erdwärme

«Das Mehrfamilienhaus war 1970 von meinem Vater erbaut worden und bedurfte nach 45 Jahren einer grundlegenden Sanierung. Meine Frau Ana und ich beschlossen, das Gebäude auch energetisch auf Vordermann zu bringen und damit unseren Beitrag zur Energiewende zu leisten», sagt David Dubois. Zu Recht: Der Gesamtenergiebedarf sank trotz 20-prozentiger Vergrösserung der Energiebezugsfläche um 74 Prozent auf 91 000 kWh pro Jahr. Die Energiebilanz für die Gebäudetechnik liegt mit 10 000 kWh Überschuss pro Jahr künftig gar im positiven Bereich. Möglich geworden ist dies dank innovativen Pionierlösungen, die mustergültig sind.

Der Betrieb der Heizung und die Warmwasseraufbereitung erfolgen ausschliesslich mit Sonnenenergie und der Wärme aus Erdsonden. Was verblüfft: Die Sonnenkollektoren an der Fassade sind vertikale Elemente, die man als solche gar nicht erkennt. Sie bestehen aus Kromatix-Gläsern, die je nach Licht in unterschiedlichen Grau- und Bronzetönen schimmern. Energieeffizienz und Design bilden dabei keinen Widerspruch. Architekt Beat Kämpfen sagt: «Man muss kreativ sein, wenn man den Designanspruch nicht vernachlässigen will.» Wärme, die nicht sofort verbraucht wird, wird in einem 19 Meter hohen Wassertank gespeichert. Dieser wurde geschickt in einem nicht mehr benötigten Abluftschacht platziert. Ist er voll, wird überschüssige Energie mittels Erdsonden im Boden gespeichert und steht so bei Bedarf wieder zur Verfügung.

Schritt 1: Energieberatung beiziehen, Sanierungskonzept erstellen
Lassen Sie frühzeitig eine umfassende Analyse durch Experten erstellen. Diese führen vertiefte Abklärungen über den baulichen Zustand Ihres Gebäudes und über Ihre Ziele durch. Auf der Grundlage dieser Analysen lassen sich das geeignete Vorgehen und der Umfang der Erneuerung festlegen.

Minergie-Effekt bei der Finanzierung

Neben der markanten Einsparung von Energie- und Heizkosten fliesst bei solchen Bauweisen auch ein so genannter Minergie-Effekt positiv in die Finanzierung mit ein. Kamran Izadyar, Teamleiter und Kundenbetreuer Private Kunden bei der Migros Bank und als solcher auch für die Finanzierung der erwähnten Sanierung zuständig, erklärt: «Im Fall Dubois ist die Einsparung der bisher enorm hohen Ölkosten sehr eindrücklich, und der Architekt kann entsprechende Referenzprojekte vorweisen. Bei der Tragbarkeitsrechnung konnten wir deshalb mit 0,5 statt 1 Prozent Nebenkosten des Verkehrswertes rechnen. Auch dank Beizug unserer Immobilienschätzer konnten wir verlässliche Aussagen über die maximale Belehnung nach Bauvollendung vornehmen.»

Letztlich war das Angebot der Migros Bank überzeugend – auch punkto Baukredit mit der Möglichkeit von Teilkonsolidierungen während der Bauphase, in Beachtung des Baufortschrittes, mit sehr attraktiven Zinskonditionen. «Dem Ehepaar Dubois war es allerdings ein grosses Anliegen, nicht per se eine Gewinnmaximierung zu erzielen, sondern auch für die kommenden Generationen ein nachhaltiges Investment umzusetzen», so Izadyar. «Schliesslich wollte man an der Philosophie des Vaters festhalten, nämlich bezahlbare Kleinwohnungen im dicht besiedelten Zürich bereitzustellen.»

Schritt 2: Finanzierung planen
Für energetische Erneuerungen oder Bauten nach Minergie-Standard übernimmt die Migros Bank die Zertifizierungskosten. Planen Sie von Anfang an eine Kostenreserve ein.

Fördergelder und Steuervorteile

Soziales und ökologisches Engagement in Ehren, ein solches Investment ist nicht leicht zu stemmen. Entsprechend wichtig sind Fördergelder und Subventionen, die von Bund und Kantonen angeboten werden. Denn von den 2,3 Millionen Gebäuden in der Schweiz entsprechen 1,5 Millionen nicht den heutigen Standards und gelten als wärmetechnisch sanierungsbedürftig. Die Umsetzung einer nachhaltigen Klima- und Energiepolitik setzt somit eine umfassende Sanierung des jetzigen Baubestands voraus.

Bund und Kantone unterstützen die energetische Erneuerung mit dem Gebäudeprogramm. Informationen zu weiteren Subventionen gibt es bei der kantonalen Energiefachstelle oder auch auf http://www.energiefranken.ch/. Übrigens erhält auch der Bau von Photovoltaikanlagen durch eine Einmalvergütung (EIV) und einer kostendeckenden Einspeisevergütung (KEV) eine Förderung. Nicht zuletzt gibt es auch Steuervorteile: Die Aufwendungen für die energetische Gebäudeerneuerung können bei der Bundessteuer und in den meisten Kantonen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Schritt 3: Fördergelder beantragen
Es lohnt sich, früh die Bedingungen für die Förderbeiträge abzuklären. Meistens muss das Gesuch vor Baubeginn eingereicht werden. Nutzen Sie zudem die Vorteile beim Steuerabzug.

Wertsteigerung dank moderner Gebäudesanierung

Eine energetische Sanierung hat letztlich auch einen wertsteigernden Effekt. Das Ehepaar Dubois erwartet einen markanten Anstieg, auch wenn die finale Schätzung des Gebäudeversicherers aktuell noch nicht vorliegt. Grundsätzlich muss aber zwischen einer Instandhaltung und Modernisierung unterschieden werden. Denn bei einer reinen Instandhaltung wird der Wert des Gebäudes nicht gesteigert, sondern verhindert lediglich seinen Wertverlust. Wenn aber eine Wärmedämmung oder ein Solarspeicher hinzukommt, handelt es sich um eine wertsteigernde Modernisierung: Der Zustand des Hauses verbessert sich, seine Nutzungsdauer wird verlängert.

Nicht alle Modernisierungsmassnahmen wirken sich gleichermassen wertsteigernd aus. Bei den energetischen Massnahmen ist es besonders der Einbau einer modernen Heizung – mit Brennwerttechnik oder erneuerbaren Energien –, der zu besseren Vermarktungschancen führt. Auch für Mietobjekte ist Energieeffizienz ein wichtiges Wertkriterium, denn angesichts steigender Energiepreise schauen Mieter bei der Wohnungsauswahl sehr genau auf die Nebenkosten.

Schritt 4: Wertsteigerung ermitteln
Wer viel Geld in die Modernisierung seiner Immobilie investiert hat, möchte dafür bei einem Verkauf auch den angemessenen Preis erzielen. In diesem Falle kann sich ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen lohnen, da es den hohen Standard der Immobilie zweifelsfrei bescheinigt.

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