Per il 2020 si delinea in sintesi un andamento stabile degli affitti per gli appartamenti locati, anche se a livello regionale ci saranno variazioni notevoli. Rimangono alcuni interrogativi per quanto riguarda i mercati periferici e gli immobili esistenti.
Nel 2019 CSL Immobilien AG ha intervistato per la prima volta esperti immobiliari in tutto il Paese per scoprire come valutano la domanda e l’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare. Il sondaggio ha rilevato anche le aspettative per il 2020 nelle sette grandi regioni economiche svizzere di Zurigo, Basilea, Berna, Ginevra, Losanna, Lucerna e San Gallo / Svizzera orientale.
Previsto un andamento laterale
La maggior parte degli esperti si aspetta una tendenza laterale dei prezzi degli affitti. A Zurigo e Basilea questo gruppo che punta alla stabilità rappresenta circa il 36%, a Berna circa il 44% e a Ginevra supera addirittura il 55%. La Svizzera orientale si distingue dalle altre regioni: il 44% degli intervistati prevede un andamento dei prezzi degli affitti costante o leggermente in ribasso. Le aspettative sono ancora più deboli nella Svizzera centrale, rispettivamente a Lucerna, dove un terzo degli intervistati circa si aspetta che gli affitti rimangano costanti, mentre quasi il 50% prevede che si verifichi un leggero calo dei prezzi. Queste prospettive sono probabilmente legate al forte sviluppo dell’edilizia abitativa nella Svizzera orientale e nell’agglomerato di Lucerna.
Nel complesso, le previsioni sui prezzi degli affitti per il 2020 confermano che i mercati residenziali nei centri di Zurigo, Basilea, Berna e Ginevra rappresentano un’eccezione a livello nazionale. In tutti questi centri, oltre il 70% degli esperti si aspetta affitti stabili o in aumento per l’anno prossimo.
Segnali positivi anche per le proprietà per piani
Anche per quanto concerne le proprietà per piani i segnali per il 2020 sono positivi. Nel sondaggio la maggior parte degli esperti immobiliari prevede un aumento dei prezzi d’acquisto. A Lucerna tutti i professionisti del settore intervistati prevedono addirittura prezzi costanti o in rialzo. Oppure, visto da un’altra prospettiva: ad eccezione dei mercati di Losanna e San Gallo, pochissimi esperti si aspettano un calo generale dei prezzi d’acquisto. Questo sviluppo positivo dal lato dell’offerta è dovuto in gran parte ai modesti tassi d’interesse, che continueranno ad alimentare la domanda anche nel 2020.
Problematici gli spazi tra i centri
Mentre il mercato immobiliare dei centri urbani e dei loro agglomerati è quindi destinato sostanzialmente a muoversi lateralmente o leggermente verso l’alto in posizioni complessivamente molto buone nel 2020, la nostra recente indagine ha messo in evidenza i problemi degli spazi intermedi. Molti investitori evitano determinate zone come la Svizzera orientale periferica e alcune parti del Cantone di Argovia o di Soletta. Si tratta di aree che già oggi sono caratterizzate da importanti superfici sfitte e per le quali non ci si può aspettare una distensione neppure nel 2020. Al contrario, le sfide sembrano destinate ad aumentare.
Chi vuole investire con successo negli spazi intermedi deve procedere in modo molto selettivo. Un fattore chiave di cui tener conto è l’eccellente collegamento con i trasporti pubblici e privati. In tali aree inoltre il mercato è molto sensibile ai prezzi.
Aumenta l’irrequietezza dei proprietari
L’attuale situazione del mercato sta suscitando una preoccupazione in parte giustificata tra numerosi proprietari e locatori. Tuttavia, i piani di emergenza per una possibile stagnazione della domanda vengono sempre più spesso discussi prematuramente, anche se la locazione procede secondo i piani o una riduzione dei prezzi degli affitti viene considerata in effetti come ultima risorsa in caso di emergenza. Ma solo raramente l’interventismo aiuta a far fronte alle presunte sfide. È invece più opportuno attenersi al corso intrapreso e adottare misure selettive soltanto all’occorrenza.
Rispetto ai cicli di mercato del passato, si può osservare che gli investitori sono più intensamente coinvolti nelle fasi preliminari di localizzazione o di progetto. Essi beneficiano di una base più completa di dati e di opzioni di analisi notevolmente migliorate negli ultimi anni. Gli strumenti di analisi forniscono sempre più solide basi decisionali, che non si focalizzano solo su una visione retrospettiva dei dati, ma consentono la modellizzazione nel futuro e possono contribuire in modo significativo a ridurre al minimo il rischio d’investimento. Nonostante tutte le opportunità offerte dalla progressiva digitalizzazione, la combinazione con la competenza del mercato locale rimane uno dei principali fattori di successo.
Sotto pressione gli immobili esistenti
Prevediamo che l’elevato livello di attività edilizia nel 2020 aggraverà anche il problema delle proprietà esistenti. Anche nel caso di edifici più recenti con un’età massima di dieci anni, i prezzi degli affitti sono ancora a livelli simili a quelli delle nuove costruzioni. Con l’aumento delle pretese degli inquilini in merito alla rappresentatività dei loro appartamenti e all’ambiente circostante, le proprietà esistenti presentano oggi una situazione peggiore rispetto al passato.
Il nostro attuale sondaggio tra gli inquilini mostra che una manutenzione inadeguata può essere la seconda motivazione più comune per traslocare dopo il prezzo di un immobile, anche più delle dimensioni dell’appartamento. Chiunque voglia garantirsi un cashflow duraturo da un immobile in essere dovrebbe pertanto accantonare risorse finanziarie sufficienti per la manutenzione e rivitalizzare o addirittura riposizionare periodicamente l’edificio.
(Questo articolo è stato pubblicato nel numero di dicembre 2019 della rivista Immobilia di SVIT Svizzera).
