Une évolution stable des loyers se dessine dans l’ensemble pour les logements locatifs en 2020, mais elle varie fortement d’une région à l’autre. Des points d’interrogation subsistent pour les marchés périphériques et les immeubles existants.
En 2019, CSL Immobilien AG a interrogé pour la première fois des experts immobiliers dans toute la Suisse sur la manière dont ils évaluent la demande et l’évolution des prix sur le marché du logement. Le sondage englobe également les attentes pour 2020 dans les sept grandes régions économiques suisses: Zurich, Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lucerne et Saint-Gall/Suisse orientale.
Mouvement latéral attendu
La plupart des experts s’attendent à une évolution latérale des loyers. Ils sont environ 36% à miser sur la stabilité à Zurich et à Bâle, près de 44% à Berne et même plus de 55% à Genève. En Suisse orientale, 44% des sondés escomptent des loyers constants ou en légère baisse. Les attentes sont encore plus faibles en Suisse centrale et à Lucerne, où environ un tiers des personnes interrogées prévoient des loyers constants et près de 50% escomptent une légère baisse des prix. Ces prévisions sont sans doute liées à la forte croissance de la construction de logements en Suisse orientale et dans l’agglomération lucernoise.
Dans l’ensemble, les attentes en matière de loyers pour 2020 confirment que les marchés du logement dans les centres que sont Zurich, Bâle, Berne et Genève constituent des exceptions à l’échelle nationale. Dans ces régions, plus de 70% des experts s’attendent à des loyers stables ou en hausse l’année prochaine.
La propriété par étages reste populaire
Les signes sont également positifs pour 2020 en ce qui concerne la propriété par étages. Dans le sondage, la majorité des experts immobiliers table sur une hausse des prix d’achat. À Lucerne, les experts interrogés s’attendent même tous à des prix constants ou en hausse. Ou, si l’on inverse la perspective: à l’exception des marchés de Lausanne et de Saint-Gall, seuls quelques rares experts s’attendent à une baisse des prix d’achat. Cette évolution positive pour les acteurs de l’offre s’explique dans une large mesure par la situation de taux bas qui se poursuivra en 2020 et qui continue de stimuler la demande.
Les espaces interurbains sont problématiques
Alors que le marché du logement dans les centres urbains et leur agglomération devrait évoluer latéralement de manière générale ou légèrement à la hausse dans les très bons emplacements en 2020, notre sondage actuel a mis en lumière les problèmes des espaces intermédiaires. De nombreux investisseurs évitent les régions périphériques telles que la Suisse orientale, certaines parties de l’Argovie ou du canton de Soleure. Or, il s’agit là des régions où le taux de vacance est déjà élevé. Une détente n’est pas en vue pour 2020. Bien au contraire, les défis devraient encore s’y accroître.
Ceux qui souhaitent investir avec succès dans les zones intermédiaires doivent procéder de manière très sélective. À cet égard, l’un des facteurs clés est un excellent accès aux transports publics, mais aussi aux transports individuels motorisés. Dans ces régions, le marché est en outre très sensible aux prix.
La nervosité des propriétaires augmente
La situation actuelle du marché entraîne une inquiétude parfois justifiée chez de nombreux propriétaires et bailleurs. Toutefois, des plans d’urgence sont de plus en plus souvent envisagés un peu hâtivement dans la perspective d’une stagnation éventuelle de la demande, même si la location se déroule comme prévu ou que des baisses de loyer sont envisagées comme mesures de dernier recours. Or, l’«actionnite» est rarement utile pour relever les défis potentiels. Il convient plutôt de maintenir l’orientation adoptée et de ne prendre des mesures sélectives que dans des cas concrets.
Par rapport aux cycles antérieurs du marché, on constate que les investisseurs examinent de plus près les sites et les projets, et ce déjà en amont. Des bases de données plus complètes et des possibilités d’analyse qui se sont fortement améliorées ces dernières années leur sont très utiles dans ce contexte. Les outils d’analyse fournissent une base de décision de plus en plus solide, qui se fonde non seulement sur l’évaluation des anciennes données, mais permet également des modélisations pour l’avenir. Ils peuvent contribuer de manière significative à minimiser le risque d’investissement. Mais malgré toutes les possibilités offertes par la numérisation croissante, l’un des principaux facteurs de succès demeure la combinaison de ces outils avec la connaissance du marché local.
Les immeubles existants sous pression
Nous prévoyons que la problématique des immeubles existants s’accentuera elle aussi en 2020 en raison de la forte activité de construction. Les loyers des bâtiments plus récents, construits il y dix ans au maximum, se situent toujours à un niveau similaire à celui des nouvelles constructions. Mais ces immeubles existants perdent aujourd’hui de leur attrait du fait des prétentions accrues des locataires quant au standing de leurs appartements et à l’environnement.
Notre enquête actuelle auprès des locataires montre que le manque d’entretien constitue la deuxième raison de déménagement, après le prix du logement et avant même la taille de l’appartement. Si l’on veut garantir un flux de liquidités durable pour un immeuble existant, il convient donc de prévoir suffisamment de moyens financiers pour l’entretien et procéder périodiquement à une réhabilitation, voire à un repositionnement du bâtiment.
(Cet article a été publié dans l’édition allemande de décembre 2019 de la publication Immobilia de SVIT Suisse.)
Cet article est hyper intéressant! Merci!
Une petite remarque, le canton de Neuchâtel, serait-il absent des statistiques?
Pourtant si mportant dans ses différences de loyers et de taux d’occupation!