Comprare una casa implica qualcosa di più del semplice pagamento del prezzo d’acquisto. Anche le spese accessorie, come quelle per le assicurazioni, la manutenzione e le imposte, rappresentano un fattore importante. Vi mostriamo quali sono i costi correnti di una casa ovvero di un appartamento di proprietà e come potete pianificarli in modo ottimale nel vostro budget.
Quali sono i costi di una casa?
Non dimenticare i costi correnti
Quando si acquista una casa, l’attenzione iniziale è rivolta al prezzo d’acquisto. A questo si aggiungono in seguito le spese notarili una tantum e la tassa per l’iscrizione al registro fondiario. Ma anche una volta pagate queste spese vi sono dei costi da sostenere, e non si tratta solo degli interessi e degli ammortamenti.
Per la nuova casa o il nuovo appartamento occorre tenere conto anche delle spese accessorie ricorrenti e di quelle periodiche per la manutenzione. Mentre le spese accessorie riguardano le spese correnti per il funzionamento degli impianti e per le utenze dell’immobile – come i costi per l’energia, l’acqua, le acque reflue e lo smaltimento dei rifiuti – i costi di manutenzione sono destinati alla manutenzione a lungo termine dell’edificio.
Spese accessorie
Le spese accessorie sono ricorrenti e non vanno sottovalutate. Tra queste vi sono:
- le tasse per l’acqua, le acque reflue, lo smaltimento dei rifiuti solidi e organici
- i costi per l’elettricità, il gas o il petrolio
- i costi di manutenzione per il riscaldamento e il camino
- la tassa per il collegamento via cavo
- le assicurazioni come quella per la mobilia domestica, lo stabile, la responsabilità civile stabili
- l’eventuale partecipazione alle spese di portineria
Una parte significativa delle spese accessorie riguarda le assicurazioni. Tra queste rientra soprattutto l’assicurazione stabili che copre i danni causati da incendi, acqua o eventi naturali. Per i proprietari immobiliari queste assicurazioni sono indispensabili. Per maggiori informazioni si rimanda all’articolo: Quali assicurazioni per i proprietari di abitazioni?
Costi di manutenzione
I costi di manutenzione sono indispensabili per mantenere e conservare il valore della proprietà. Tra questi figurano, ad esempio, i lavori di manutenzione periodici e le riparazioni agli impianti, alla facciata o al tetto. Anche i lavori di minore entità, come la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione delle guarnizioni, rientrano nella manutenzione tanto quanto le ristrutturazioni di più vasta entità, come la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o le finestre nuove.
Se la manutenzione viene trascurata, può comportare in seguito importanti e costosi interventi di risanamento. Si consiglia quindi una pianificazione accurata e investimenti regolari nella manutenzione per garantire a lungo termine il valore dell’immobile. Di che cifre stiamo parlando?
La regola generale prevede l’1% per le spese accessorie
In media, le spese accessorie e di manutenzione annuali possono essere calcolate intorno all’1% del valore commerciale. Ma questa è solo una regola empirica. L’importo effettivo dipende soprattutto dall’età e dallo stato dell’immobile.
Esempio: se la vostra casa ha un valore di 800 000 franchi, dovreste preventivare circa 8000 franchi all’anno per le spese accessorie. Questo importo comprende tutte le spese correnti d’esercizio e la manutenzione. Per un edificio nuovo di buona qualità ed efficiente dal punto di vista energetico, in genere è sufficiente prevedere lo 0,5% annuo del valore (ossia 4000 franchi). Se però si tratta di una proprietà più vecchia con una struttura edilizia scadente, potreste dover preventivare un importo doppio o addirittura triplo.
La Banca Migros calcola attualmente lo 0,8% per i finanziamenti ipotecari, lo 0,6% per i finanziamenti di immobili Minergie e di alcuni immobili CECE.
Importante: in questo calcolo non sono ancora compresi gli accantonamenti. Questi vengono presi in considerazione quando si rendono necessarie riparazioni importanti e inaspettate o acquisti sostitutivi per la cucina, la lavanderia o il bagno. Per essere preparati, è meglio accantonare ogni anno un importo supplementare, ad esempio lo 0,5% del valore commerciale.
Appartamento di proprietà: quali sono le spese accessorie da sostenere?
Un appartamento di proprietà ha spese accessorie simili a quelle di una casa unifamiliare. Queste riguardano i costi d’esercizio, come il riscaldamento, l’acqua, lo smaltimento dei rifiuti e le assicurazioni. La differenza sta nel conteggio: le spese accessorie non vengono calcolate individualmente, bensì ripartite in base alla cosiddetta quota di valore stabilita nell’atto costitutivo della comunione dei proprietari per piani.
I costi che dipendono dal consumo, come il riscaldamento e, a seconda dell’impianto, anche la produzione di acqua calda, vengono solitamente registrati separatamente e conteggiati individualmente. Almeno in questo caso si può influire sui costi, in base al consumo effettivo.
Quali costi possono essere detratti dalle imposte?
Principio di base
I costi di manutenzione e i premi dell’assicurazione stabili possono essere dedotti dalle imposte. Sia per l’imposta federale diretta sia a livello cantonale avete la possibilità di detrarre ogni anno le spese di manutenzione effettive o un forfait. A seconda del cantone e del periodo di detenzione dell’immobile, questo importo forfettario ammonta in genere al 10-20% del valore locativo. La decisione è semplice: negli anni con spese modeste conviene ricorrere alla deduzione forfettaria, mentre per le spese più elevate è opportuno dedurre i costi effettivi.
A proposito: nella proprietà per piani c’è anche la possibilità di dedurre i versamenti nel fondo di rinnovo e riparazione della comunione dei proprietari per piani, a condizione che questi non vengano utilizzati per investimenti migliorativi. Ma qual è esattamente la differenza tra le misure volte a migliorare il valore e quelle per mantenerlo?
Investimenti migliorativi e conservativi a confronto
Chi possiede una casa o un appartamento può dedurre dalle imposte gli investimenti finalizzati al mantenimento del valore. Ma quali spese rientrano in questa categoria?
Le spese di mantenimento del valore, come la riparazione di un impianto di riscaldamento difettoso o la tinteggiatura della facciata, servono a preservare lo stato originale della casa e sono deducibili dalle imposte.
Gli investimenti migliorativi, invece, aumentano il valore dell’immobile mediante l’aggiunta di nuovi elementi o l’ampliamento di quelli esistenti. Tra questi si annoverano, ad esempio, la costruzione di una veranda o l’installazione di un impianto di riscaldamento moderno ed efficiente dal punto di vista energetico. Queste spese non sono deducibili in quanto aumentano il valore dell’abitazione propria.
Prevedere i costi per interessi e ammortamento
Nella maggior parte dei casi, la parte più consistente del prezzo d’acquisto è finanziata da capitale di terzi sotto forma di ipoteche. Di conseguenza, occorre prevedere anche il pagamento degli interessi ipotecari e degli ammortamenti.
- Interessi ipotecari: per una solida pianificazione si consiglia di calcolare un tasso d’interesse teorico compreso tra il 4,5% e il 5%. Questo approccio garantisce che siate in grado di pagare gli interessi anche in una fase di tassi elevati. In questo modo tenete sotto controllo la sostenibilità a lungo termine della vostra ipoteca ed evitate ristrettezze finanziarie.
- Ammortamenti: in genere il finanziamento viene effettuato tramite una 1a e una 2a ipoteca. La 1a ipoteca copre i due terzi del valore commerciale, mentre la 2a ipoteca copre il restante finanziamento. La 2a ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. A questo scopo dovreste mettere in conto ogni anno circa l’1% del valore commerciale
Sostenibilità
Prima di stipulare un’ipoteca, viene verificata la cosiddetta sostenibilità. Questa garantisce che possiate permettervi l’immobile anche a lungo termine. In linea di massima, i costi correnti – composti da interessi, ammortamento e spese accessorie – non devono superare un terzo del vostro reddito lordo.
Per calcolare la sostenibilità non vengono utilizzati gli attuali tassi ipotecari, bensì gli interessi teorici. In questo modo si garantisce la possibilità di detenere un immobile anche in caso di aumento dei tassi d’interesse. Calcolate i vostri costi mensili individuali con il nostro calcolatore della sostenibilità.
