Quanto costa un’abitazione di proprietà?

La capacità di pagare i costi correnti della proprietà d’abitazione non dipende solo dai tassi d’interesse e dall’ammortamento dell’ipoteca. Dovete considerare anche le spese accessorie e di manutenzione. Soprattutto se volete realizzare il desiderio di acquistare un immobile di vecchia costruzione.

Non sottovalutate le spese accessorie e di manutenzione del vostro immobile. A seconda dell’oggetto, nel frattempo possono incidere maggiormente nel calcolo del budget rispetto agli interessi. Ma prima di tutto: qual è la differenza tra spese accessorie e spese di manutenzione? Le spese accessorie comprendono le uscite correnti come riscaldamento, elettricità, connessione via cavo, acqua (acque reflue), raccolta rifiuti, gestione della proprietà, assicurazioni, ecc. Le spese di manutenzione comprendono invece le spese di riparazione necessarie per la manutenzione dell’immobile.
Per quanto riguarda le spese accessorie e di manutenzione, spesso i nuovi proprietari non sono sufficientemente consapevoli del fatto che le condizioni dell’edificio determinano l’ammontare di tali costi. Per un edificio nuovo di buona qualità ed efficiente dal punto di vista energetico, spesso è sufficiente calcolare lo 0,5% annuo del prezzo di acquisto. Tuttavia, se si tratta di una proprietà più vecchia e mal costruita, può essere necessario prevedere il doppio o addirittura il triplo.

Quanto si deve preventivare per le spese accessorie e di manutenzione?

Come regola generale, il budget per le spese accessorie e di manutenzione può corrispondere all’1% circa del valore commerciale, il che si colloca piuttosto al limite superiore. La Banca Migros calcola attualmente lo 0,7% per i finanziamenti ipotecari, lo 0,5% per gli immobili Minergie e alcuni immobili CECE.
Senz’altro è una buona prassi pianificare queste spese nel budget, ma è soprattutto fondamentale che il denaro preventivato sia effettivamente disponibile quando necessario. A questo proposito, per le spese accessorie non si riscontrano praticamente problemi. Le fatture relative a riscaldamento, elettricità, acqua, rifiuti, assicurazioni, ecc. vengono emesse periodicamente e si pagano man mano con il reddito familiare. Le spese di manutenzione sotto forma di riparazioni non sono invece prevedibili. Per essere preparati, è meglio accantonare ogni anno una somma per i costi di manutenzione, ad esempio lo 0,5% del valore assicurativo dell’edificio. A seconda dello stato dell’edificio e dell’anno di costruzione vengono tuttavia raccomandati anche valori molto più elevati.

Se si ammortizzano i singoli componenti edilizi entro 50 anni, a lungo termine la quota per la manutenzione e la ristrutturazione ammonta al 2%.

Gli operatori si basano sul fatto che molti componenti edilizi di una casa si devono ammortizzare entro 50 anni. Se questa regola generale viene applicata ai costi annuali di manutenzione, riparazione e ristrutturazione, si ottiene un tasso pari al 2% del valore assicurativo dello stabile per la manutenzione e la ristrutturazione. Per una casa unifamiliare del valore di 800 000 franchi (senza terreno), si tratterebbe pur sempre di 16 000 franchi all’anno. Questo calcolo presuppone, tuttavia, che l’edificio perda completamente di valore dopo 50 anni (il che non è realistico). Inoltre, non tiene conto del terreno, che non si svaluta nel corso degli anni e che consente un eventuale aumento dell’ipoteca per finanziare i lavori di ristrutturazione e risanamento.
Questa regola empirica viene quindi calcolata in modo relativamente generoso. Ma coloro che calcolano in questo modo vanno certamente sul sicuro.

Costi di manutenzione e imposte

I costi di manutenzione (e anche i premi dell’assicurazione stabili) possono essere detratti dalle imposte. Sia per l’imposta federale diretta sia a livello cantonale è possibile scegliere ogni anno per ciascun immobile se si vuole far valere le spese di manutenzione effettive o l’importo forfettario. A seconda del cantone e della durata di detenzione dell’immobile, quest’ultimo ammonta in genere al 10-20% del valore locativo. In molti casi questa decisione è semplice da prendere. Per gli anni con poche spese di mantenimento si tenderà a scegliere la deduzione forfettaria. Se, invece, durante il periodo fiscale sono state sostenute spese maggiori, è consigliabile dedurre i costi effettivi.
I comproprietari di piani possono dedurre, oltre alle spese di manutenzione per la propria unità abitativa, anche i versamenti nel fondo di rinnovo e amministrazione della comunione dei proprietari per piani (a condizione che i fondi non siano destinati a investimenti migliorativi).

Valore locativo: sarà abolito prossimamente?

La prassi fiscale per i proprietari immobiliari sopra illustrata è da sempre controversa e, quindi, regolarmente inserita nell’agenda politica. Il Consiglio federale è aperto a una riforma della tassazione della proprietà abitativa e, in occasione della sessione autunnale 2022, il Consiglio nazionale ha deciso di aderire in linea di principio al progetto di cambio di sistema di tassazione della proprietà abitativa. Di conseguenza, in futuro per il domicilio principale non verrà più aggiunto al reddito imponibile un reddito fittizio di locazione, ossia il cosiddetto valore locativo proprio; in cambio verrebbero abolite le deduzioni fiscali per le spese di manutenzione e gli interessi passivi. Purtroppo anche qui il diavolo si nasconde nei dettagli e il Consiglio federale, il Consiglio degli Stati e il Consiglio nazionale non sono ancora riusciti a mettersi d’accordo su un progetto di legge. E anche se il Parlamento dovesse accordarsi su una variante di riforma, non è chiaro se e quando verrà abolito il valore locativo. Sarebbe possibile indire un referendum contro la proposta. Come già più volte in passato, un referendum rappresenterebbe un notevole ostacolo a un cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà abitativa.