Quel prix pour un logement en propriété?

La capacité de financer les frais courants d’un logement en propriété ne dépend pas seulement des paiements des intérêts et des amortissements. Vous devez également tenir compte des frais généraux et d’entretien. En particulier si vous souhaitez concrétiser un rêve avec l’acquisition d’un immeuble ou d’un appartement ancien.

Ne sous-estimez pas les frais généraux et d’entretien de votre bien immobilier. Selon la nature de l’objet, ils peuvent même peser davantage que les intérêts dans votre budget. Mais tout d’abord, clarifions la différence entre frais généraux et frais d’entretien. Les frais généraux regroupent les dépenses courantes pour le chauffage, l’électricité, les connexions par câbles, les évacuations d’eaux, le ramassage des déchets, la conciergerie, les assurances, etc. Les frais d’entretien regroupent quant à eux uniquement les réparations et la maintenance du bien immobilier.
En ce qui concerne les frais généraux et d’entretien, les nouveaux propriétaires ne savent souvent pas assez que l’état du bâtiment détermine dans une large mesure l’ampleur de ces coûts. On compte à titre d’exemple souvent 0,5% de la valeur d’achat pour une construction nouvelle aux bonnes caractéristiques énergétiques. Mais dans le cas d’un bien ancien ou mal construit, il faut éventuellement budgéter le double, voire le triple.

Quel montant prévoir pour les frais généraux et d’entretien?

En règle générale, il est possible de tabler sur un budget correspondant à 1% environ de la valeur vénale pour les frais généraux et d’entretien, ce qui est plutôt dans la limite supérieure. Pour sa part, la Banque Migros utilise actuellement un taux de 0,7% pour le financement hypothécaire, contre 0,5% pour le financement Minergie et certains objets CECB.
Prévoir ces dépenses dans le budget est une chose, mais il est surtout primordial qu’en cas de besoin, l’argent soit bel et bien disponible. Les frais généraux ne représentent ici pas un problème majeur: les factures de chauffage, d’électricité, de ramassage des déchets, d’assurances, etc. sont émises régulièrement et payées continuellement à partir des recettes des ménages. En revanche, les frais d’entretien portant sur des réparations sont, par définition, inattendus. Pour faire face efficacement à ces dépenses, le mieux est d’épargner par exemple chaque année pour ces frais d’entretien un montant de 0,5% de la valeur d’assurance du bien. En fonction de l’état du bâtiment et de l’année de construction, des valeurs nettement plus élevées sont recommandées.

Si l’on part du principe d’un amortissement des différentes parties du bâtiment sur une durée totale de 50 ans, on obtient une valeur annuelle de 2% pour la rénovation et l’entretien.

Les professionnels se basent sur le fait que de nombreux composants des bâtiments d’habitation deviennent obsolètes sur une période de 50 ans. Si cette règle approximative est appliquée aux frais annuels d’entretien, de réparation et de rénovation, cela permet de mutualiser 2% de la valeur d’assurance du bâtiment pour l’entretien et la rénovation. Dans le cas d’une maison individuelle d’une valeur de 800 000 francs (sans terrain), cette provision atteindrait 16 000 francs par an. Ce calcul part cependant du principe qu’un bâtiment perd 100% de sa valeur après 50 ans (ce qui n’est évidemment pas réaliste). Et il ne tient pas compte du terrain qui ne se déprécie pas au fil des ans, ce qui permet une éventuelle augmentation du prêt hypothécaire pour financer des travaux de rénovation ou d’assainissement.
Cette règle approximative est donc calculée de manière relativement généreuse. Mais ceux qui élaborent un tel budget évoluent assurément du côté de la sécurité maximale.

Frais d’entretien et impôts

Les frais d’entretien (ainsi que les primes d’assurance immobilière) sont déductibles des impôts. Chaque année, il est possible de choisir entre la déduction des frais réels ou un forfait, que ce soit pour le calcul des taxes fédérales directes ou des taxes cantonales. Selon les cantons et la durée de possession des biens, le forfait est compris entre 10% et 20% de la valeur locative. Cette décision est souvent rapide à prendre: il suffit d’opter pour la déduction forfaitaire les années où les frais d’entretien sont bas. Au contraire, si des dépenses importantes ont été effectuées pendant l’exercice, il vaut mieux déduire les coûts réels.
Note: pour les propriétés par étages, outre les dépenses d’entretien pour les unités d’étages, il est également possible de déduire les provisions pour les fonds dédiés aux renouvellements et à la gestion de la communauté de propriétaires d’étages (si toutefois les fonds ne sont pas utilisés pour des investissements qui augmentent la valeur de l’objet).

Valeur locative: bientôt supprimée?

La pratique fiscale décrite pour les propriétaires immobiliers est controversée depuis toujours et figure donc régulièrement à l’agenda politique. Le Conseil fédéral est certes ouvert à une réforme de l’imposition des logements et le Conseil national a décidé, à l’occasion de la session d’automne 2022, d’approuver de manière générale le projet de changement de système en matière d’imposition des logements. Il ne faudrait ainsi plus ajouter au revenu imposable un revenu locatif fictif, donc plus aucune valeur locative, pour le domicile principal. En revanche, les déductions fiscales pour l’entretien et les charges d’intérêts seraient supprimées dans une large mesure. Malheureusement, ici aussi, le diable est dans les détails et le Conseil fédéral, le Conseil des États et le Conseil national n’ont pas encore réussi à se mettre d’accord sur un projet de loi. Et même si le Parlement parvient à se mettre d’accord sur une variante de réforme, il n’est pas possible de déterminer si et quand la valeur locative sera supprimée. Un référendum contre ce projet de loi serait tout à fait possible. Comme cela a été le cas à plusieurs reprises par le passé, un référendum constituerait un obstacle majeur au changement de système d’imposition des logements.