La società immobiliare privata, i pro e i contro

Negli ultimi anni, sempre più privati hanno scoperto il fascino dell’investimento in immobili. Nella maggior parte dei casi possiedono appartamenti e case plurifamiliari come proprietà privata. Persino in un piccolo contesto può essere conveniente costituire una società immobiliare, in modo che la compensazione fiscale dei redditi da locazione non alimenti l’innalzamento dell’aliquota fiscale. 

Chiunque viva semplicemente nella propria abitazione difficilmente penserà mai di fondare una società immobiliare – ossia di apportare l’immobile in una società anonima appositamente costituita. E non lo farebbero neppure i privati che hanno una casa di vacanza in montagna. In linea di principio, gli immobili possono essere detenuti come patrimonio privato o commerciale oppure sotto forma di società anonima o Sagl, quest’ultima assolutamente paragonabile alla SA dal punto di vista fiscale. 

Ci sono molte varianti della SA

Molti investitori e investitrici privati si chiederanno se la fondazione di una società anonima non sia principalmente una soluzione per grandi investitori esperti. Tuttavia, un numero sempre maggiore di consulenti fiscali e fiduciari ritiene che vi siano validi motivi per esaminare la questione anche dal punto di vista dei privati. Prendiamo l’esempio di Carla e Marco B. (i nomi sono stati cambiati) che, oltre alla loro abitazione privata, possiedono quattro unità di una proprietà per piani. Negli ultimi anni hanno acquistato questi alloggi con l’intento di fare un investimento a più lungo termine e li hanno affittati a terzi. Coloro che possiedono o hanno ereditato un patrimonio, raggiungono presto la soglia per effettuare investimenti immobiliari di questo tipo. Con un anticipo del 70% o 75%, ad esempio, a seconda della posizione, è sufficiente disporre di un patrimonio di un milione di franchi per acquistare quattro appartamenti di proprietà. 

Marco e Carla M. hanno un doppio reddito assoggettato a un’aliquota fiscale relativamente elevata. Dall’affitto degli immobili ricavano un reddito supplementare di 50 000 franchi, che si aggiunge ai due redditi da lavoro. Questo li porta a un livello di aliquota ancora più elevato. «In una situazione del genere, occorre tenere presente che l’aumento dell’aliquota fiscale si ripercuote sull’intero reddito da lavoro e spesso su un periodo più lungo», afferma Hans Marugg della Treuhand Marugg + Imsand AG.

Nel nostro caso si tratta di appartamenti di proprietà la cui locazione promette introiti regolari e relativamente interessanti. Naturalmente si possono immaginare svariate forme di proprietà: c’è chi ha ereditato una casa plurifamiliare con molto terreno circostante e magari anche con notevoli riserve di utilizzazione. In un altro caso, una casa colonica di proprietà familiare è stata azonata e ora vi si possono costruire villette a schiera. L’elenco, ovviamente, non è esaustivo, ma mostra chiaramente che le famiglie e i privati spesso possiedono proprietà che hanno molto potenziale e che quindi devono essere gestite in modo diverso da una casa abitata dagli stessi proprietari. «Nella stragrande maggioranza dei casi, la costituzione di una società immobiliare merita assolutamente di essere presa in considerazione», sottolinea l’esperto Hans Marugg. 

I vantaggi fiscali di una SA

Quando si fonda una società immobiliare le considerazioni fiscali sono regolarmente poste in primo piano. Gli immobili che rientrano nel patrimonio privato sono soggetti a un notevole onere fiscale aggiuntivo, che spesso dura per decenni. Per contro, una SA immobiliare offre molte più possibilità di strutturazione: anche una SA deve tassare gli utili e i dividendi distribuiti sono anch’essi soggetti a tassazione da parte degli azionisti. Ma questa suddivisione permette di interrompere la progressione fiscale. Mentre, come nell’esempio citato, i privati che esercitano un’attività lucrativa saranno presto assoggettati ad un’aliquota marginale del 30% o 35%, nella forma giuridica della società anonima il peso fiscale è nettamente inferiore (imposizione privilegiata sui dividendi). Inoltre, una SA può dedurre gli interessi debitori praticamente senza limiti. A differenza della detenzione di immobili privati, la costituzione di una SA offre un margine di manovra più ampio per effettuare ammortamenti e accantonamenti interessanti dal punto di vista fiscale. Anche per quanto concerne i dividendi vi sono margini di manovra: in funzione della pianificazione a più lungo termine e della situazione fiscale, le distribuzioni possono essere mantenute variabili. Gli utili realizzati possono anche essere reinvestiti direttamente nella SA, il che significa che sono tassati solo in parte.

Gli immobili detenuti come patrimonio privato offrono il vantaggio che i lavori di ristrutturazione e manutenzione di entità rilevante possono essere generosamente dedotti dal reddito imponibile. Negli anni in cui i lavori di ristrutturazione sono più cospicui, la pressione fiscale può essere notevolmente ridotta. Una prima conclusione: chi investe nel settore immobiliare deve valutare attentamente in qualsiasi momento quali misure e quali investimenti producono quali conseguenze fiscali. Ciò vale a maggior ragione anche per i privati che investono in immobili come «quarto pilastro», per così dire, allo scopo di costituirsi una previdenza aggiuntiva per la vecchiaia. Oggi non pochi privati considerano gli immobili e i relativi proventi regolari come un investimento relativamente solido, con il vantaggio di poter disporre di un reddito regolare. Anche in questo caso entra in gioco la variante SA: dopo il pensionamento, infatti, vengono a mancare molte detrazioni fiscali (pilastro 3a, figli e formazione, spese professionali, ecc.). Il reddito complessivo, compresi i redditi locativi, corrisponde quindi quasi al reddito imponibile lordo. La variante con la società immobiliare consente di interrompere la progressione fiscale ed evitare la compensazione dei redditi. Tuttavia, poiché anche i dividendi versati sono imponibili, occorre trovare il giusto equilibrio tra l’ottimizzazione fiscale e la copertura dei mezzi di sostentamento.

Pianificazione della successione ed eredità

Un altro argomento a favore di una SA è il taglio facilitato delle azioni. Se una famiglia o una comunione ereditaria è in possesso di svariati immobili molto diversi tra loro, il passaggio alla generazione successiva diventa complicato. Gli immobili non sono così facili da dividere come i titoli o le azioni. Se un’erede vuole rilevare gli immobili e indennizzare gli altri, con gli attuali valori commerciali ciò diventa spesso molto costoso. Nell’ambito di una società immobiliare una famiglia può continuare a possedere il terreno di proprietà sotto forma di un «progetto generazionale». Il portafoglio creato nel corso del tempo può essere raggruppato nella SA e rimane di proprietà della famiglia. Tuttavia, nel caso di una società a conduzione familiare di questo tipo, gli esperti raccomandano anche di stilare un contratto di vincolo tra gli azionisti che stabilisca determinate regole del gioco. Un accordo di questo tipo consente, ad esempio, di stabilire a chi possono essere vendute eventuali azioni e chi potrebbe acquisirle nel quadro di un’eredità. 

Con la forma giuridica di una SA, le parti interessate beneficiano in modo duraturo dei vantaggi fiscali menzionati. Le azioni possono essere facilmente trasmesse o lasciate in eredità alla generazione successiva. Non vanno tuttavia trascurati gli svantaggi: i membri della famiglia o la comunione ereditaria restano ovviamente strettamente legati alla SA. Nel corso del cambio generazionale – con l’aumento del numero degli eredi – non sarà mai possibile evitare del tutto determinati conflitti d’interesse. Alcuni di loro vorranno ricevere regolarmente dei dividendi, altri vendere una parte del portafoglio immobiliare. Altri membri della famiglia preferirebbero piuttosto fare investimenti supplementari e persino ampliare la società anonima. Se un giorno la SA dovesse essere liquidata, si rivelerà un’operazione complicata. Le riserve e gli utili accumulati nel corso degli anni sono in ogni caso imponibili.

Pianificare bene tutte le imposte

È fondamentale considerare le conseguenze fiscali in base al momento e alla situazione. Anche a questo proposito un ulteriore esempio: in caso di trasferimento di immobili dal patrimonio privato a una SA immobiliare si applicano di norma le imposte sul trasferimento di proprietà e nella maggior parte dei cantoni anche le imposte sugli utili da sostanza immobiliare. «Occorre dunque di fatto confrontare i costi una tantum della costituzione con gli effetti fiscali periodici e prolungati», riassume l’esperto Hans Marugg. Chi vuole davvero investire in modo professionale e con un certo volume nel settore edilizio e immobiliare, effettuerà le proprie acquisizioni sul mercato immobiliare quando la società sarà già stata costituita – proprio perché, come già menzionato, in caso di passaggio di proprietà potrebbero essere applicate imposte sugli utili da sostanza immobiliare. In ogni caso, si interrompe anche la durata della proprietà. In altre parole, se l’immobile è di proprietà della famiglia da decenni, l’eventuale utile da sostanza immobiliare viene tassato con una tariffa notevolmente ridotta. Tuttavia, dopo il trasferimento della proprietà, il conteggio del periodo di detenzione ricomincia da capo e alla vendita si applicherebbe un’aliquota d’imposta più elevata.

«Commercio immobiliare a titolo professionale»

Un’altra constatazione è che la costituzione di una società immobiliare ha senso solo a partire da un certo volume. Questa forma giuridica presenta dei vantaggi se una famiglia o una persona privata progetta, realizza e finanzia a lungo termine acquisizioni e progetti propri. Infatti, chi svolge tali attività e mantiene l’intera proprietà fondiaria nel patrimonio privato, un giorno potrebbe rimanere con le pive nel sacco: accade spesso che le autorità fiscali qualifichino tali casi come attività commerciali; tutti gli utili e gli introiti derivanti dalle operazioni immobiliari vengono quindi considerati integralmente come reddito ai fini fiscali e sono addirittura soggetti all’obbligo AVS. Prima di arrivare a questo punto, si dovrebbe assolutamente esaminare la variante di una società immobiliare e farsi consigliare.

Conclusioni: Grazie a una tassazione inferiore degli utili e dei dividendi, una SA immobiliare offre vantaggi fiscali e interessanti possibilità di strutturazione. Chi intende pianificare seriamente investimenti immobiliari dovrebbe acquistare gli immobili già tramite la forma giuridica di una SA – in tal caso i costi una tantum rimangono moderati e le conseguenze fiscali vengono quasi completamente eliminate.