SA immobilière privée: les pour et les contre

Ces dernières années, de plus en plus de particuliers ont découvert l’attrait de l’immobilier comme investissement. Dans la plupart des cas, ils investissent dans l’acquisition d’appartements et d’immeubles collectifs. Même de manière limitée, la création d’une SA immobilière peut s’avérer judicieuse afin que la compensation fiscale des revenus locatifs ne favorise pas la progressivité fiscale. 

Quiconque habite tout simplement son propre bien immobilier peut tout à fait créer une société immobilière – c’est-à-dire intégrer le bien dans une société anonyme créée spécialement à cet effet. Il en va de même pour les particuliers qui ont une résidence secondaire à la montagne. En principe, cependant, les biens immobiliers peuvent être détenus sous forme de patrimoine privé, de patrimoine commercial ou de SA immobilière – ou encore sous forme de Sàrl, ce qui est strictement identique à la SA d’un point de vue fiscal. 

De nombreuses variantes possibles pour la SA

«La création d’une société par actions ne s’adresse-t-elle pas avant tout aux gros investisseurs ou aux professionnels?»Telle est la question que se posent beaucoup d’investisseurs privés. Pour un nombre croissant de conseillers fiscaux et de fiduciaires, les particuliers ont de bonnes raisons de se pencher eux aussi sur la question. Prenons un exemple: Eva et Markus M. possèdent quatre unités par étages en plus de leur propre appartement. Ces dernières années, ils ont acheté ces logements et les ont loués à des tiers en vue d’un investissement à long terme. Pour qui dispose d’un peu de patrimoine ou en a hérité, le seuil pour ce type d’investissement immobilier est rapidement atteint. Avec une mise en gage de 70 ou de 75%, par exemple, un patrimoine d’un million de francs suffit, dans certains emplacements, pour acheter quatre appartements en propriété.

Markus et Eva M. ont chacun un salaire et connaissent une progression fiscale relativement élevée. La location des biens immobiliers leur procure un revenu supplémentaire de 50 000 francs, qui s’ajoute aux deux revenus de leurs activités lucratives. Cela les amène à un niveau de progression encore plus élevé. «Dans une telle configuration, il faut garder à l’esprit que l’augmentation de la progressivité fiscale se répercute sur l’ensemble du revenu et souvent sur une longue période», explique Hans Marugg de la Treuhand Marugg + Imsand AG.

Dans notre exemple, il s’agit d’appartements en propriété dont la location promet des distributions régulières et relativement attrayantes. On peut facilement imaginer d’autres formes de patrimoine immobilier: certains ont hérité d’un immeuble locatif avec un immense terrain et peut-être même avec d’importantes réserves d’exploitation. Dans un autre cas, une ferme familiale a été classée en zone à bâtir susceptible d’accueillir des maisons mitoyennes. Naturellement, cette liste n’est pas exhaustive. Mais elle montre clairement que les familles et les particuliers possèdent souvent des biens présentant un certain potentiel et dont l’organisation doit être différente de celle d’un immeuble à usage propre. «Dans la grande majorité des cas, la création d’une société immobilière vaut absolument la peine d’être envisagée», souligne l’expert Hans Marugg. 

Les avantages fiscaux d’une SA

Les considérations fiscales sont régulièrement au premier plan lors de la création d’une SA immobilière. Les immeubles appartenant à la fortune privée subissent une charge fiscale supplémentaire considérable, qui dure souvent plusieurs décennies. En revanche, une SA immobilière offre beaucoup plus de possibilités d’organisation: il est vrai qu’une SA doit également déclarer ses bénéfices et que les dividendes distribués sont également imposés par l’intermédiaire des actionnaires. Mais cette division brise clairement la progression. Alors que les particuliers actifs, comme dans l’exemple mentionné, atteignent rapidement un taux d’imposition marginal de 30 ou 35%, la forme juridique de la SA est nettement moins taxée (imposition privilégiée des dividendes). En outre, une SA peut déduire des intérêts débiteurs de manière quasiment illimitée. Contrairement aux biens immobiliers privés, la constitution d’une SA offre une plus grande marge de manœuvre pour procéder à des amortissements et provisions fiscalement intéressants. Il existe également une marge de manœuvre en matière de dividendes: en fonction de la planification à long terme et de la situation fiscale, les distributions peuvent être maintenues à des niveaux variables. Les bénéfices réalisés peuvent également être réinvestis directement dans la société, de sorte qu’ils ne sont imposés que partiellement.

Les immeubles appartenant à la fortune privée offrent l’avantage de pouvoir déduire généreusement du revenu imposable les travaux de transformation et d’entretien importants.
 Dans les années où le travail est important, la charge fiscale peut être considérablement réduite. Première conclusion: ceux qui investissent dans l’immobilier doivent à tout moment réfléchir aux mesures et aux investissements qui ont des conséquences fiscales. Cela vaut d’autant plus pour les particuliers qui construisent leur patrimoine immobilier comme un «quatrième pilier» pour leur prévoyance vieillesse privée. Aujourd’hui, bon nombre de particuliers considèrent l’immobilier et les revenus réguliers qui en découlent comme un placement relativement solide, avec l’avantage d’un revenu régulier. Ici aussi, la variante SA entre en jeu: après le départ à la retraite, de nombreuses possibilités de déductions fiscales disparaissent (pilier 3a, déductions pour enfants et pour formation, frais professionnels, etc.). Les revenus totaux, y compris les revenus locatifs, correspondent alors presque bruts au revenu imposable. La variante «SA immobilière» permet de briser la progressivité fiscale et d’éviter la compensation des revenus. Mais comme les dividendes versés sont également imposables, il convient de trouver le juste équilibre entre l’optimisation fiscale et la couverture des moyens d’existence.

Planification successorale et succession

Autre argument en faveur d’une SA: le morcellement des actions est plus facile. Lorsqu’une famille ou une communauté héréditaire possède plusieurs biens très différents, la transmission à la génération suivante est compliquée. Les biens immobiliers ne sont pas aussi faciles à partager que les titres ou les actions. Si une héritière ou un héritier souhaite reprendre des biens et payer les autres, cela devient souvent très coûteux compte tenu des valeurs vénales actuelles. Dans le cadre d’une SA immobilière, une famille peut continuer à gérer sa propriété sous forme de terrain, presque comme un «projet générationnel». Le portefeuille constitué au fil du temps peut être regroupé au sein de la SA et reste la propriété de la famille. Dans le cas d’une SA familiale de ce type, les spécialistes recommandent toutefois également un contrat d’actionnaire qui énonce certaines règles du jeu. Dans le cadre d’un tel accord, il est notamment possible de déterminer à qui les actions peuvent être vendues et qui pourrait les reprendre dans le cadre d’un héritage. 

Avec la forme juridique d’une SA, les participants profitent durablement des avantages fiscaux susmentionnés. Les actions peuvent être aisément transférées à la génération suivante ou héritées. Les inconvénients ne doivent toutefois pas être négligés: les membres de la famille ou de la communauté héréditaire restent bien entendu étroitement liés à la SA. À mesure que le nombre d’héritiers augmente au fil du temps et d’une génération à l’autre, certains conflits d’intérêts ne peuvent jamais être totalement évités. Les uns peuvent préférer recevoir des dividendes réguliers ou vendre une partie de leur portefeuille immobilier. D’autres préféreraient peut-être réaliser des investissements supplémentaires et même élargir la société. Si la SA devait être liquidée un jour, la tâche serait compliquée. Les réserves et bénéfices accumulés au fil des ans sont néanmoins comptabilisés à l’impôt.

Bien planifier tous les impôts

Il est essentiel de tenir compte des conséquences fiscales à chaque phase et dans chaque situation. Un autre exemple: le transfert d’immeubles du patrimoine privé à une SA immobilière est généralement soumis aux droits de mutation et, dans la plupart des cantons, à l’impôt sur les gains immobiliers. «Il faut donc comparer de facto les coûts uniques lors du lancement avec les effets fiscaux périodiques sur la durée», résume l’expert Hans Marugg. Ceux qui souhaitent réellement investir dans le bâtiment et l’immobilier à des fins commerciales et avec un certain volume auront avantage à réaliser leurs acquisitions sur le marché immobilier si la société immobilière est déjà créée – car, comme nous l’avons déjà mentionné, des impôts sur les gains immobiliers pourraient s’appliquer en cas de succession. En tout état de cause, cela interrompt également la durée de détention. Autrement dit, si l’immeuble appartient à la famille depuis des décennies, les gains immobiliers éventuels sont imposés à un tarif fortement réduit. Mais après le transfert de propriété, le décompte de la durée de détention recommence à zéro et un taux d’imposition plus élevé serait appliqué à la vente.

«Négoce immobilier professionnel»

Autre constat: la création d’une société immobilière ne fait sens qu’à partir d’un certain volume. Cette forme juridique présente des avantages lorsqu’une famille ou un particulier planifie, réalise et finance à long terme des acquisitions et des développements propres de projet. En effet, quiconque effectue de telles opérations tout en conservant l’intégralité de ses biens immobiliers dans le patrimoine privé peut vivre un miracle: il arrive régulièrement que les autorités fiscales qualifient de tels cas d’activité commerciale; tous les bénéfices et revenus des opérations immobilières sont alors intégralement comptabilisés fiscalement comme revenu et sont même soumis à l’obligation AVS. Avant d’en arriver là, il faut absolument examiner la variante d’une SA immobilière et se faire conseiller.

Conclusion: Grâce à une imposition réduite des bénéfices et des dividendes, une SA immobilière offre des avantages fiscaux et des possibilités d’aménagement attrayantes. Si vous envisagez sérieusement d’investir dans l’immobilier, vous devriez déjà acquérir les biens immobiliers sous la forme juridique d’une SA – les coûts uniques resteront modérés et les conséquences fiscales disparaîtront presque totalement.