Migliore è la comunicazione sugli aumenti degli affitti dopo i rinnovi di valorizzazione, meno gli inquilini si oppongono. Vale dunque la pena di investire in un’informazione completa dei locatari.
(L’articolo è stato pubblicato nell’edizione di gennaio della rivista Immobilia)
Oggi è forte la tentazione di comunicare con i locatari in formato digitale e in modo il più possibile sintetico. Tuttavia, nella comunicazione degli aumenti degli affitti in seguito a grandi investimenti e ristrutturazioni di valorizzazione questo può avere conseguenze fatali, come dimostra un’indagine empirica. L’inchiesta condotta presso 18 imprese di gestione immobiliare nel Canton Zurigo aveva lo scopo di individuare una soluzione di best practice che causi il minor numero possibile di impugnazioni da parte dei locatari. L’inchiesta ha interessato complessivamente 622 aumenti degli affitti.
Sono state esaminate tre varianti
Il comportamento dei gestori nella comunicazione degli aumenti degli affitti in seguito a investimenti di valorizzazione può essere ripartito in tre categorie:
- Variante minima legale: motivazione dell’aumento dell’affitto esclusivamente nel modulo di aumento dell’affitto; nessun allegato né informazioni supplementari.
- Modulo di aumento dell’affitto con lettera di accompagnamento: alla spedizione del modulo di aumento dell’affitto viene allegata una lettera di accompagnamento in cui vengono illustrati i motivi dell’aumento dell’affitto e i dettagli dell’investimento/risanamento di valorizzazione.
- Modulo di aumento dell’affitto con lettera di accompagnamento e basi di calcolo: al modulo di aumento dell’affitto e alla lettera di accompagnamento viene allegato anche un documento con le basi di calcolo dell’aumento dell’affitto, oppure questa informazione viene integrata nella lettera di accompagnamento. Solitamente, nell’ambito delle basi di calcolo vengono trasmessi i seguenti contenuti: la somma totale degli investimenti, la percentuale di valorizzazione, la durata di vita, il tasso di remunerazione, i costi di manutenzione e la chiave di ripartizione tra le singole abitazioni.
Dei 622 aumenti degli affitti analizzati, solo il 6% è rientrato nella variante minima, il 50% ha allegato una lettera di accompagnamento e il 44% ha comunicato anche le basi di calcolo.
Più sono le informazioni, meno sono le impugnazioni
L’analisi delle tre categorie in base alla rispettiva quota di impugnazione ha dimostrato che il contenuto informativo ha avuto un’influenza significativa sul numero di impugnazioni nei casi specifici. Per la variante minima, la quota di impugnazione da parte degli inquilini è stata molto alta, del 50%. Allegando una lettera di accompagnamento scende nettamente, al 10,5% circa. Un altro netto calo delle impugnazioni si registra se vengono inviate anche le basi di calcolo: solo il 2,5% dei locatari prende provvedimenti.
Dai risultati del sondaggio emerge chiaramente che gran parte degli inquilini è senz’altro disposta ad accettare aumenti degli affitti a condizione che siano comprensibili, motivati a fondo e comunicati correttamente dai gestori. Per i proprietari e i gestori questo è un messaggio importante: una riduzione del tasso di impugnazione significa meno spese e un rendimento più elevato.
Tasso medio di contestazioni per tipo di informazione
Contenuto informativo dell’aumento dell’affitto
Prendere sempre sul serio gli inquilini
L’esperienza della CSL Immobilien AG consente di aggiungere altre procedure che possono contribuire all’accettazione di un aumento dell’affitto:
- Prima dell’inizio del risanamento i locatari dovrebbero essere informati in merito all’entità degli interventi, al calendario e agli effetti previsti sugli affitti. In determinate circostanze è opportuno un evento informativo dedicato.
- Prima e durante la fase di costruzione è necessario prendere sul serio gli inquilini e le loro esigenze. Oltre al gestore, questo riguarda anche la direzione dei lavori e gli artigiani sul posto.
- I gestori dovrebbero fare in modo che i costi vengano trasferiti agli inquilini solo se esiste una base giuridica.
La politica d’informazione completa deve essere mantenuta anche dopo la comunicazione formale dell’aumento dell’affitto. Su richiesta degli inquilini, il gestore dovrebbe fornire informazioni dettagliate. Se ci sono dubbi in sospeso è consigliabile un invito a un colloquio personale. In casi eccezionali si può puntare anche a una soluzione stragiudiziale. Se le trattative si svolgono dinanzi all’autorità di conciliazione, viene ritenuto un punto a favore del proprietario o del suo rappresentante se quest’ultimo ha informato in modo esaustivo sull’aumento dell’affitto e ha dimostrato la propria apertura al dialogo.
L’accettazione comincia nella vita quotidiana
Queste argomentazioni pratiche dimostrano che l’accettazione degli aumenti degli affitti comincia già nell’attività quotidiana di gestione, prima che l’investimento/il risanamento sia all’ordine del giorno. Il locatario non è cliente del proprietario o dell’amministrazione solo a partire dall’inizio dei lavori di ristrutturazione. Il successo è in gran parte dovuto al gestore che lavora al fronte e dialoga con i locatari.
