Avete intenzione di acquistare un immobile di vacanza in Svizzera? Una casa di proprietà non soltanto offre più privacy di un alloggio per vacanze di terzi, ma crea anche nuove prospettive, ad esempio se si pensa ad essa come successiva residenza per la vecchiaia. Lungo la strada per raggiungere questo obiettivo occorre affrontare quattro sfide.
Le vostre opportunità
Weekend improvvisati e vacanze al mare o in montagna, il tutto nella privacy della propria abitazione: ecco che cosa vi permette un appartamento di vacanza di proprietà. Se si desidera un simile oggetto, a svolgere un ruolo importante non è tuttavia solo il valore ricreativo, bensì spesso anche quello finanziario. A seconda dei casi è infatti possibile coprire i costi di un immobile di vacanza attraverso la sua locazione. I ricavi sono tanto più elevati, quante più settimane siete disposti ad affittare l’oggetto di vacanza, soprattutto durante le ferie estive nonché nel periodo natalizio e a cavallo con l’anno nuovo. Si rivelano determinanti anche la posizione e la natura dell’immobile scelto.
Sfida n. 1: scelta dell’oggetto
Come per il domicilio principale, anche per l’oggetto di vacanza l’ubicazione è un fattore determinante per la valutazione dell’immobile. Vale il motto: «Posizione, posizione e ancora posizione». Tuttavia, la macroposizione in un ottimo comune, da sola, non è sufficiente. Per l’immobile di vacanza, la microposizione è quasi ancora più importante di quanto non lo sia per il domicilio principale, ci riferiamo ad es. a esposizione al sole, panorama, vicinanza agli skilift ecc.
Inoltre, pure il relativo stato della costruzione e una condizione ineccepibile delle rifiniture interne sono almeno importanti quanto per il domicilio principale. Perché, ad esempio, chi in veste di abitante della bassa acquista un appartamento in montagna, non vuole dover per prima cosa ristrutturare e coordinare i lavori degli artigiani da lontano.
Sfida n. 2: restrizioni nelle regioni di vacanza più ambite
Per quanto riguarda la scelta dell’oggetto avete in mente un determinato comune? L’eventuale esaurimento del contingente per le seconde case nella regione che vi interessa impedisce in via temporanea o permanente l’acquisto di un oggetto. Anche la successiva vendita di un immobile può essere legata a condizioni delicate. Attualmente ciò riguarda un quinto dei circa 2500 comuni svizzeri, la maggior parte dei quali è situata nelle ambite regioni dei Grigioni, del Vallese e del Ticino. Chiedete informazioni al rispettivo comune.
Sfida n. 3: spese di manutenzione e spese accessorie
Dovreste informarvi anche in merito all’imposizione fiscale nel rispettivo comune. Il valore locativo proprio dell’oggetto di vacanza deve essere tassato nel comune o nel cantone dove è situato l’immobile, così come i proventi della locazione e il valore patrimoniale dell’immobile. Viceversa sono possibili deduzioni fiscali per le spese di manutenzione (incluse le spese amministrative della proprietà per piani) e gli interessi ipotecari.
Probabilmente non cambierà nulla, anche se nei prossimi anni il legislatore intende abolire contemporaneamente il valore locativo proprio e le deduzioni per gli interessi debitori e le spese di manutenzione. Nell’intenzione del Parlamento, questo cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà abitativa dovrebbe infatti valere solo per il domicilio principale e non per gli oggetti di vacanza.
Sfida n. 4: organizzazione della locazione
Se intendete affittare regolarmente il vostro oggetto di vacanza, vi raccomandiamo di avere una persona di contatto sul posto che, in vostra assenza, si occupi, ad esempio, della consegna delle chiavi, della pulizia o delle piccole riparazioni. Non dimenticate inoltre che se affittate un appartamento di proprietà, dovete tener conto degli altri proprietari per piani. Ciò vale soprattutto per le locazioni di breve durata mediante Airbnb e altre piattaforme online che possono essere in alcuni casi limitate dalla proprietà per piani.
Ecco come funziona il finanziamento
Avete superato le quattro sfide e trovato qualcosa? In tal caso è possibile definire il finanziamento del vostro oggetto di vacanza. La procedura è analoga a quella del domicilio principale, ma presenta tre differenze sostanziali. Primo, non è possibile attingere ai fondi dalla cassa pensioni e del pilastro 3a. Secondo, valgono regole speciali per quanto riguarda l’anticipo. Mentre per il domicilio principale viene in genere anticipato al massimo l’80% del valore commerciale, per gli oggetti di vacanza il limite conforme al settore è inferiore, ad es. presso la Banca Migros è pari al 60%. Allo stesso tempo, l’ipoteca deve essere ammortizzata maggiormente. Terzo, gli interessi ipotecari dell’oggetto di vacanza sono di norma superiori a quelli relativi al domicilio principale. La Banca Migros, ad esempio, applica una maggiorazione dello 0,25%.
Spesso è più vantaggioso aumentare l’ipoteca in essere sul domicilio principale, a condizione che sussista questa possibilità. Soltanto un eventuale importo residuo dovrebbe essere iscritto come ipoteca sull’oggetto di vacanza. Il vostro consulente sarà lieto di fornirvi le informazioni concernenti le soluzioni di finanziamento ottimali affinché possiate godervi in tutta serenità il vostro immobile di vacanza il più a lungo possibile. E magari ben oltre il pensionamento. Infatti, a seconda dei casi, in età avanzata considererete forse di lasciare l’abitazione principale, diventata troppo grande, a favore dell’appartamento di vacanza, di dimensioni inferiori, e di gustarvi la tanto meritata pensione proprio nella vostra regione preferita.
