Abolizione del valore locativo proprio – quali sono le conseguenze?

In futuro l’imposizione della proprietà abitativa è destinata a cambiare. La Commissione dell’economia del Consiglio degli Stati ha proposto i primi parametri di riferimento in vista di questo cambio di sistema. Quali sono le conseguenze esatte per i proprietari di immobili?

Il 21 agosto la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati (CET-S) ha presentato i parametri di riferimento per il cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà abitativa. Per i proprietari di immobili varrà il seguente principio: per il domicilio principale non viene più aggiunto al reddito imponibile un reddito fittizio di locazione, il cosiddetto valore locativo proprio; in cambio vengono abolite le deduzioni fiscali per le spese di manutenzione e gli interessi passivi.
Di questo cambio di sistema beneficeranno molti proprietari di immobili, dato che il valore locativo imponibile è spesso superiore alle deduzioni fiscali. Tuttavia, occorre distinguere tra diversi gruppi.

Persone che acquistano una proprietà abitativa per la prima volta: impossibile escludere prezzi tendenzialmente più elevati

La CET-S intende mantenere una deduzione fiscale significativa per gli interessi debitori delle persone che acquistano una proprietà abitativa per la prima volta, in linea con il mandato costituzionale di promozione della proprietà di abitazioni. Rimangono da chiarire i termini esatti, ad esempio in che misura la deduzione sarà limitata nel tempo o a livello di importo.
Non è da escludere che le misure proposte possano spingere nuovamente verso l’alto i prezzi degli immobili. Il mantenimento della deduzione degli interessi e la contemporanea abolizione del valore locativo proprio, infatti, rendono l’acquisto del primo immobile ancora più allettante e potrebbero stimolare i prezzi delle abitazioni di proprietà.

Persone che già possiedono un immobile: nessuna necessità d’intervento immediata

Gli effetti fiscali sono importanti anche per chi già possiede un immobile. Ma nell’immediato queste persone non devono fare nulla. Finché il livello dei tassi rimane così basso, infatti, le deduzioni fiscali per gli interessi debitori sono trascurabili e a breve termine non è necessario ridurre l’ipoteca. Esistono due motivi per cui, anche a lungo termine, non è consigliabile un ammortamento dell’ipoteca:

  • non è disponibile alcun patrimonio per l’ammortamento;
  • oppure il patrimonio è investito con un rendimento che eccede i tassi ipotecari. In altre parole, in caso di rimborso dell’ipoteca, gli interessi risparmiati sarebbero inferiori alla perdita di redditi patrimoniali.

Il secondo scenario, oltretutto, è reso ancora più interessante da una proposta della CET-S. Per chi già possiede un immobile, infatti, la Commissione sta valutando di mantenere una deduzione limitata degli interessi debitori in relazione ai redditi patrimoniali. Il massimale potrebbe essere ad es. dell’80% o del 100% del reddito patrimoniale. A beneficiarne sarebbero quindi i proprietari di abitazioni facoltosi che dispongono, ad esempio, di redditi in titoli o redditi da locazione di importo elevato.

Proprietari di immobili residenziali in gran parte ripagati: i vincitori

Ad approfittare maggiormente del cambio di sistema saranno i proprietari di immobili residenziali in gran parte ripagati. Si tratta, ad esempio, delle persone in età avanzata che nel corso degli anni hanno già rimborsato le loro ipoteche quasi per intero e che quindi hanno pochi interessi debitori da dedurre, ma che devono pagare le tasse su un valore locativo proprio elevato. Spesso, gli immobili delle persone in età avanzata sono relativamente vecchi. Se nel corso del tempo sono stati rinviati rinnovamenti ormai necessari, il cambio di sistema potrebbe rivelarsi un boomerang, come illustrato nel prossimo paragrafo.

Proprietari di immobili da rinnovare: i perdenti

Il cambio di sistema pianificato è svantaggioso per tutti i proprietari di immobili che necessitano di rinnovamenti importanti. In futuro, infatti, le spese di manutenzione non saranno più deducibili. Lo stesso dovrebbe valere anche per i provvedimenti di risanamento energetico e i lavori di conservazione dei monumenti storici, almeno a livello di imposte federali. Le deduzioni dalle imposte cantonali, invece, dovrebbero rimanere. I cambiamenti che si annunciano suggeriscono di privilegiare i lavori di rinnovamento e ristrutturazione pluriennali al fine di poter beneficiare il più possibile delle attuali deduzioni complete.

Proprietari di abitazioni secondarie: nessuna modifica dello status quo

Non ci sono novità, invece, per i proprietari di abitazioni secondarie: è precisa intenzione della CET-S limitare il cambio di sistema solo al domicilio principale. Per gli immobili di vacanza e le altre abitazioni secondarie, quindi, continuerà ad essere tassato un valore locativo proprio. Ma sarà ancora possibile dedurre dalle imposte le spese di manutenzione e gli interessi.

Che cosa succederà d’ora in poi?

Nel corso delle consultazioni parlamentari, i parametri di riferimento verranno concretizzati nel cambio di sistema. Sono inoltre prevedibili anche modifiche a livello di contenuto. Un progetto potrebbe essere sottoposto a consultazione già alla fine del primo trimestre 2019. Il cambio di sistema gode di un ampio sostegno politico. Se non ci saranno gruppi che si tireranno indietro e se non verrà indetto alcun referendum, il cambio di sistema potrebbe entrare in vigore già nel 2020/2021.

Contributi analoghi

1 commento Abolizione del valore locativo proprio – quali sono le conseguenze?

Lascia un commento

Siamo interessati a una discussione aperta nei commenti, che devono tuttavia avere un riferimento specifico all’argomento trattato nell’articolo. Per saperne di più leggete le nostre regole per i commenti.

* Campi obbligatori