Abschaffung des Eigenmietwerts – was sind die Folgen?

Wohneigentum soll künftig anders besteuert werden. Für diesen Systemwechsel hat die ständerätliche Wirtschaftskommission erste Eckwerte vorgeschlagen. Was bedeuten sie im Einzelnen für die Wohneigentümer?

Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat am 21. August die Eckwerte zum Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum präsentiert. Dabei soll für Wohneigentümer folgender Grundsatz gelten: Für den Hauptwohnsitz wird kein fiktiver Mietertrag, also kein sogenannter Eigenmietwert, mehr zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet; umgekehrt entfallen die Steuerabzüge für Unterhalts- und Zinskosten weitgehend.

Von diesem Systemwechsel werden viele Wohneigentümer profitieren, da der zu versteuernde Eigenmietwert oft höher ausfällt als die Steuerabzüge. Es gilt allerdings, nach einzelnen Gruppen zu differenzieren.

Ersterwerber von Wohneigentum: Tendenziell höhere Preise nicht auszuschliessen

Für Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben, will die WAK-S weiterhin einen namhaften Steuerabzug für Schuldzinsen erlauben – dies um dem Verfassungsauftrag zur Wohneigentumsförderung nachzukommen. Noch offen ist die konkrete Ausgestaltung, beispielsweise inwieweit der Abzug zeitlich oder betragsmässig begrenzt ist.

Nicht auszuschliessen ist, dass die vorgeschlagenen Massnahmen einen neuerlichen Preisschub bei den Immobilien bewirken. Denn die gleichzeitige Beibehaltung des Zinsabzugs und Abschaffung des Eigenmietwerts machen den Immobilienkauf für Ersterwerber noch interessanter – und könnten die Preise für Wohneigentum anheizen.

Bestehende Wohneigentümer: Kein unmittelbarer Handlungsbedarf

Steuereffekte spielen auch für bestehende Wohneigentümer eine Rolle. Doch für diese besteht derzeit kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Solange nämlich das Zinsniveau so tief bleibt, fallen die Steuerabzüge für die Schuldzinsen kaum ins Gewicht, und eine Reduktion der Hypothek drängt sich kurzfristig nicht auf. Es sind zwei Gründe, die auch längerfristig gegen eine Amortisation der Hypothek sprechen:

  • Für die Amortisation ist kein Vermögen vorhanden.
  • Oder das Vermögen ist mit einer Anlagerendite investiert, welche die Hypothekarzinsen übersteigt. Anders formuliert: Bei einer Rückzahlung der Hypothek wären die eingesparten Zinskosten geringer als der Verlust an Vermögenserträgen.

Das zweite Szenario wird übrigens durch einen Vorschlag der WAK-S noch interessanter. So erwägt die WAK-S, bestehenden Wohneigentümern weiterhin einen limitierten Schuldzinsabzug in Relation der Vermögenserträge zuzugestehen. Die Obergrenze könnte z.B. bei 80 oder 100 Prozent der Vermögenserträge liegen. Die Idee dahinter: Wer sich Schulden wirklich leisten kann, soll sie auch weiterhin machen dürfen. Profitieren würden also vermögende Wohneigentümer, die beispielsweise über namhafte Wertschriftenerträge oder Mietzinseinnahmen verfügen. Kaum Abzugsmöglichkeiten hätten dagegen konservative Anleger, die ihr Vermögen tief verzinst auf Bankkonten halten.

Eigentümer von weitgehend abbezahlten Wohnobjekten: Die Gewinner

Vom Systemwechsel besonders profitieren werden Eigentümer mit weitgehend abbezahlten Wohnobjekten. Darunter sind beispielsweise Personen im fortgeschrittenen Alter, die im Laufe der Jahre ihre Hypotheken weitgehend abbezahlt haben und die somit kaum mehr Schuldzinsen abziehen können, andererseits aber hohe Eigenmietwerte versteuern müssen. Vielfach handelt es sich bei den Liegenschaften von Personen im fortgeschrittenen Alter um ältere Objekte. Sollten diese einen aufgestauten Renovationsbedarf haben, könnte sich der Systemwechsel als Bumerang erweisen, wie im nächsten Absatz dargestellt wird.

Wohneigentümer mit renovationsbedürftigen Objekten: Die Verlierer

Der geplante Systemwechsel ist für all jene Wohneigentümer nachteilig, deren Liegenschaft einen hohen Renovationsbedarf aufweist. Unterhaltskosten sollen nämlich künftig nicht mehr abzugsfähig sein. Das soll auch für energetische Sanierungsmassnahmen und denkmalpflegerische Arbeiten gelten – zumindest auf Stufe der Bundessteuern. Bei den kantonalen Steuern soll es dagegen weiterhin die Möglichkeit für Abzüge geben. Die sich abzeichnenden Veränderungen legen nahe, mehrjährige Renovations- und Umbauarbeiten allenfalls vorzuziehen, um möglichst noch von den aktuellen, vollen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren.

Zweitwohnungsbesitzer: Keine Änderung des Status quo

Keine Änderungen ergeben sich dagegen für die Eigentümer von Zweitwohnungen: Der Systemwechsel bezieht sich nach dem Willen der WAK-S nur auf den Hauptwohnsitz. Das heisst, bei Ferienobjekten und anderen Zweitwohnungen muss weiterhin ein Eigenmietwert versteuert werden. Umgekehrt dürfen auch wie bis anhin Steuerabzüge für Zins- und Unterhaltskosten vorgenommen werden.

Wie geht es weiter?

Im Verlauf der weiteren parlamentarischen Beratungen werden die Eckwerte zum Systemwechsel konkretisiert, und es sind auch noch inhaltliche Änderungen zu erwarten. Eine ausgearbeitete Vorlage könnte bereits Ende des ersten Quartals 2019 in die Vernehmlassung gehen. Der Systemwechsel geniesst breite politische Unterstützung. Schert keine Gruppierung aus und wird kein Referendum ergriffen, könnte der Systemwechsel frühestens in den Jahren 2020/21 in Kraft treten.

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2 Kommentare zu Abschaffung des Eigenmietwerts – was sind die Folgen?

  1. Interessant wird sein, ob die Banken bei einer Abschaffung des Eigenmietwertes den Mindestbetrag für die Hypotheken erhöhen? Denn Anlageerfolg kann keine Bank garantieren. Wenn man aus welchem Grund auch immer im dümmsten Moment Wertschriften verkaufen muss, weil die Bank der Meinung ist, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist, hat man ein Problem. Dies wird kein generelles Problem sein, aber für die wo es trifft, ist es hart.

  2. Guten Abend
    Wenn der Eigenmietwert wegfällt, dann darf zwingend kein einziger Steuerabzug mehr erlaubt sein!! Keine, aber gar keine Steuerabzüge mehr ! Ohne wenn und aber.
    Die Mieter können auch keine Abzüge machen!

    Freundliche Grüsse
    F. Tröhler

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