Nebenkosten Haus: Was kostet das Eigenheim?

Ein Eigenheim zu kaufen, bedeutet mehr, als nur den Kaufpreis zu zahlen. Auch Nebenkosten wie Versicherungen, Unterhalt und Steuern spielen eine wichtige Rolle. Wir zeigen Ihnen, welche laufenden Kosten bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung anfallen und wie Sie diese optimal in Ihr Budget einplanen.

Haus: Welche Kosten fallen an?

Laufende Kosten nicht vergessen

Beim Kauf eines Hauses steht zunächst der Kaufpreis im Zentrum. Einmalige Notarkosten oder Gebühren für den Grundbucheintrag kommen später dazu. Doch auch danach fallen Kosten an – und zwar nicht nur Zinsen und Amortisationen.

Es gilt, auch die regelmässigen Unterhalts- und Nebenkosten für das neue Haus oder die Wohnung zu berücksichtigen. Während die Nebenkosten die laufenden Ausgaben für den Betrieb und die Versorgung der Immobilie betreffen – wie zum Beispiel Energiekosten, Wasser, Abwasser und Abfallentsorgung –, sind die Unterhaltskosten für die langfristige Instandhaltung des Gebäudes gedacht.

Nebenkosten

Nebenkosten fallen regelmässig an und dürfen nicht unterschätzt werden. Dazu zählen:

• Abgaben für Wasser, Abwasser, Müll- und Grünabfuhr
• Kosten für Strom, Gas oder Öl
• Wartungskosten für Heizung und Kamin
• Gebühr für Kabelanschluss
• Versicherungen wie Hausrat, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht
• Allfällige Beteiligung an den Hauswartkosten

Ein wesentlicher Teil der Nebenkosten betrifft Versicherungen. Dazu gehört vor allem die Gebäudeversicherung, die bei Schäden durch Feuer, Wasser oder Naturereignisse greift. Für Wohneigentümer sind diese Versicherungen unverzichtbar. Mehr dazu im Beitrag: Welche Versicherungen brauchen Wohneigentümer?

Unterhaltskosten

Die Unterhaltskosten sind für die Instandhaltung und Werterhaltung Ihrer Immobilie unerlässlich. Dazu gehören z.B. regelmässige Wartungsarbeiten sowie Reparaturen an Haustechnik, Fassade oder Dach. Kleinere Arbeiten, wie das Streichen von Wänden oder das Auswechseln von Dichtungen, fallen ebenso unter den Unterhalt wie grössere Erneuerungen, etwa ein Heizungsersatz oder neue Fenster.

Wird der Unterhalt vernachlässigt, kann dies später zu grösseren und kostspieligen Sanierungen führen. Eine sorgfältige Planung und regelmässige Investitionen in den Unterhalt sind daher empfehlenswert, um den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Was heisst das in Zahlen?

Faustregel: 1 Prozent für die Nebenkosten

Im Durchschnitt kann man die jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten mit etwa 1 Prozent des Verkehrswertes berechnen. Das ist jedoch nur eine Faustregel. Die konkrete Höhe hängt vor allem vom Alter und Zustand der Immobilie ab. 

Beispiel: Wenn Ihr Haus einen Wert von 800’000 Franken hat, sollten Sie jährlich rund 8000 Franken für Nebenkosten einplanen. Dies umfasst alle laufenden Betriebskosten sowie den Unterhalt. Bei einem qualitativ guten, energieeffizienten Neubau reicht es meist, pro Jahr 0,5 Prozent des Wertes (also 4000 Franken) einzuplanen. Handelt es sich aber um ein älteres Objekt mit schlechter Bauszubstanzt, ist unter Umständen das Doppelte oder sogar das Dreifache zu budgetieren.

Die Migros Bank kalkuliert bei der Hypothekarfinanzierung aktuell mit 0,8 Prozent, bei Minergie- und bestimmten GEAK-Objekten mit 0,6 Prozent.

Wichtig: In dieser Berechnung sind noch keine Rückstellungen enthalten. Diese kommen dann zum Zug, wenn unverhofft grössere Reparaturen oder Ersatzanschaffungen in Küche, Waschküche oder Badezimmer nötig werden. Um hierfür gewappnet zu sein, legen Sie am besten jährlich einen zusätzlichen Betrag zur Seite, beispielsweise 0,5 Prozent des Verkehrswerts.

Eigentumswohnung: Welche Nebenkosten fallen an?

Bei einer Eigentumswohnung fallen ähnliche Nebenkosten an wie bei einem Einfamilienhaus. Diese betreffen Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Abfallentsorgung und Versicherungen. Der Unterschied liegt in der Abrechnung: Die Nebenkosten werden nicht individuell berechnet, sondern über die sogenannte Wertquote verteilt, die im Gründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt ist.

Verbrauchsabhängige Kosten, wie die Heizung und je nach Anlage auch die Warmwasseraufbereitung, werden in der Regel separat erfasst und individuell abgerechnet. Zumindest hier haben Sie dann Einfluss auf Ihre Kosten, basierend auf Ihrem tatsächlichen Verbrauch.

Welche Kosten lassen sich steuerlich absetzen?

Grundsatz

Die Unterhaltskosten sowie die Prämien für die Gebäudeversicherung können steuerlich abgezogen werden. Sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch in den Kantonen haben Sie die Wahl, jährlich entweder die effektiven Unterhaltskosten oder eine Pauschale geltend zu machen. Diese Pauschale beträgt je nach Kanton und Haltedauer der Immobilie meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Der Entscheid ist oft einfach: In Jahren mit geringen Ausgaben lohnt sich der Pauschalabzug, während bei höheren Aufwendungen die tatsächlichen Kosten in Abzug gebracht werden sollten.

Übrigens: Im Stockwerkeigentum gibt es zusätzlich die Möglichkeit, Einzahlungen in den Erneuerungs- und Reparaturfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuziehen, sofern diese nicht für wertvermehrende Investitionen verwendet werden. Doch was ist genau der Unterschied zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Massnahmen?

Wertvermehrende vs. werterhaltende Investition?

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kann Investitionen zur Werterhaltung von den Steuern abziehen. Doch welche Ausgaben fallen in diese Kategorie?

• Werterhaltende Ausgaben, wie die Reparatur einer defekten Heizung oder das Streichen der Fassade, dienen dazu, den ursprünglichen Zustand des Hauses zu bewahren und sind steuerlich absetzbar.
• Wertvermehrende Investitionen hingegen steigern den Wert der Immobilie, indem sie neue Elemente hinzufügen oder bestehende erweitern. Dazu zählen etwa der Bau eines Wintergartens oder die Installation einer modernen, energieeffizienten Heizanlage. Diese Ausgaben sind nicht absetzbar, da sie den Wert des Eigenheims erhöhen.

Kosten für Zinsen und Amortisation einplanen

In den meisten Fällen wird der grösste Teil des Kaufpreises durch Fremdkapital in Form von Hypotheken finanziert. Entsprechend müssen auch der Hypothekarzins und Amortisationen eingeplant werden.

• Hypothekarzinsen: Für eine solide Planung wird empfohlen, mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent zu rechnen. Dieser Ansatz stellt sicher, dass Sie auch in einer Hochzinsphase in der Lage sind, die Zinszahlungen zu leisten. So behalten Sie die langfristige Tragbarkeit Ihrer Hypothek im Blick und vermeiden finanzielle Engpässe.
• Amortisationen: In der Regel erfolgt die Finanzierung über eine 1. und eine 2. Hypothek. Die 1. Hypothek deckt zwei Drittel des Verkehrswerts, während die 2. Hypothek die restliche Finanzierung abdeckt. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Dafür sollten Sie pro Jahr etwa 1 Prozent des Verkehrswerts einplanen.

Tragbarkeit

Bevor Sie eine Hypothek vereinbaren können, wird die sogenannte Tragbarkeit geprüft. Sie stellt sicher, dass Sie sich die Immobilie auch langfristig leisten können. Die Faustregel besagt, dass die laufenden Kosten – bestehend aus Zinsen, Amortisation und Nebenkosten – nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Zur Berechnung der Tragbarkeit werden nicht die aktuellen Hypothekarzinsen herangezogen, sondern kalkulatorische Zinsen. So wird sichergestellt, dass eine Immobilie auch dann noch gehalten werden kann, wenn die Zinsen steigen. Berechnen Sie Ihre individuellen monatlichen Kosten mit unserem Tragbarkeitsrechner.