Visite virtuali agli immobili: in futuro parte della nostra realtà

Spesso non è così facile trovare l’appartamento giusto o la casa giusta nell’ingente quantità di offerte. Da quando è scoppiata la crisi del coronavirus ci vogliono soluzioni creative: in un tour virtuale ci si muove attraverso le varie stanze dell’immobile senza spostarsi da casa. Un tour digitale ben fatto offre vantaggi effettivi ai potenziali acquirenti, ma anche ai venditori.

L’ultimo grido in fatto di tour virtuali sono i robot mobili. Come guidato da una mano fantasma, l’apparecchio curva intorno agli angoli, passa per la zona ingresso, la cucina, il bagno, il soggiorno e la camera da letto. In realtà è la persona interessata all’affitto o all’acquisto a controllare, da casa propria, il robot mentre si muove nell’appartamento oggetto d’interesse. Questa nuovissima tecnologia fornisce all’interessato, direttamente sul suo cellulare o tablet, le immagini inviate in tempo reale dal robot durante il suo giro.

Le visite mediante robot comandato a distanza sono ancora ferme alla fase pilota. Tuttavia, negli ultimi mesi i tour virtuali per gli immobili sono diventati parte integrante della commercializzazione immobiliare. Il vantaggio: funzionano su qualsiasi dispositivo (laptop, cellulare, computer, tablet, ecc.). Se sono fatti bene, trasmettono un’impressione che riflette molto fedelmente la realtà. È come se si fosse sul posto: l’utente ottiene un’immagine realistica delle dimensioni, delle camere, delle pareti e dei pavimenti, delle dotazioni presenti nella cucina e nel bagno, ecc. Nella maggior parte dei casi si può anche dare uno sguardo agli spazi esterni.

Vantaggi per gli acquirenti così come per i venditori

Molti agenti e intermediari immobiliari professionali sono certi che un tour virtuale dovrebbe essere necessariamente presente sin da oggi. I vantaggi di una visita immobiliare virtuale sono evidenti.

Dal punto di vista dell’acquirente:

  • chi è interessato all’immobile si guarda tranquillamente l’oggetto da casa sua (e può farlo 24 ore al giorno, anche nel fine settimana).
  • Può ripetere la visita a piacimento, ad es. anche insieme alla partner o al partner.
  • Niente più visite e viaggi inutili. La persona interessata ottiene delle importanti informazioni per poter prendere una prima decisione in via preliminare.

Dal punto di vista del venditore:

  • con un tour professionale e convincente sa spiccare fra le numerosissime offerte. E oggi l’attenzione ottenuta è direttamente proporzionale alla qualità della presentazione e della proposta digitale.
  • E viene meno il dispendio, spesso sproporzionato, che si doveva sostenere in passato per gli innumerevoli viaggi e le visite. E non solo, rimane più tempo per creare un buon dossier di vendita, per la consulenza e per le trattative.
  • La percentuale di semplici curiosi e perditempo diminuisce. Con un tour virtuale si delinea più chiaramente chi ha davvero l’intenzione di acquistare.

I proprietari sia privati che istituzionali ne traggono dei benefici: possono riutilizzare in un secondo momento un tour creato una sola volta. Questa possibilità si rivela nella pratica un grande vantaggio, ad esempio quando ad essere commercializzati sono appartamenti abitati. Gli inquilini non devono concedere con eccessiva frequenza l’accesso al proprio appartamento ad estranei. O ancora un altro esempio: chi offre in affitto regolarmente e in forma privata il proprio appartamento o casa per le vacanze, con un tour digitale in 3D ha in suo possesso un eccellente strumento pubblicitario. Si può utilizzare tutte le volte che si vuole.

Tour virtuale: come realizzarlo?

I tour virtuali soddisfano talvolta esigenze elevate; sono completati da immagini perfette dell’architettura o addirittura da video ripresi con droni. A volte sono «confezionati» anche in modo un po’ più semplice. Fatto sta che sul mercato esistono soluzioni, app e tecnologie molto diverse. Con questo sistema si possono soddisfare le esigenze sia dei proprietari di stampo professionale che dei possessori privati di immobili.

L’offerente americano Matterport è considerato una variante di lusso dei tour virtuali 3D. Solo la telecamera originale utilizzata costa più di 3000 franchi. È una soluzione che conviene a imprese e intermediari professionali. Ma gli investimenti per l’equipaggiamento e per il know-how necessario superano rapidamente le possibilità dei privati. Il produttore di software tedesco Ogulo offre un sistema aperto adatto alle esigenze più elevate: per questo tour virtuale è sufficiente una fotocamera reflex di buon livello, normalmente disponibile in commercio. Complessivamente, esistono innumerevoli altri strumenti; ampiamente utilizzate sono ad esempio, le app Nodalview o 360vues.com.

Visita virtuale: fotocamera HD o iPhone

Il più delle volte, queste app funzionano egregiamente senza richiedere l’utilizzo di una fotocamera costosa. Infatti, l’utente può usare semplicemente lo smartphone. Un software converte poi le immagini digitali in un vero tour virtuale in 3D. I requisiti sono a volte uno stativo o un attacco per una determinata lente (per l’ottica a 360 gradi). Non vanno sottovalutati, tuttavia, il tempo richiesto e il know-how. Chi possiede già conoscenze piuttosto elevate nel campo della tecnologia e della digitalizzazione, potrà realizzare autonomamente un tour virtuale con l’ausilio di queste app. Un’alternativa percorribile è quella di affidare l’incarico un erogatore di servizi specializzato.

Sulla scia del processo generale di digitalizzazione, anche in Svizzera si sono affacciati sul mercato innumerevoli nuovi fornitori di tour virtuali. Alcuni di essi forniscono un servizio completo: dalle riprese all’interno dell’immobile fino al caricamento su un sito web o all’integrazione nella commercializzazione online. Alcuni agenti immobiliari optano per una soluzione mista: realizzano essi stessi le riprese, ma affidano a un professionista la conversione e l’elaborazione delle immagini digitali. Tutti coloro che sono interessati ai tour virtuali, anche e soprattutto i privati, hanno ancora più possibilità: infatti, grazie alla progressiva digitalizzazione dell’attività immobiliare, sempre più agenti e agenzie «digitali» entrano in gioco. Essi assistono il cliente nella commercializzazione e realizzano il dossier di vendita; sempre più spesso è direttamente incluso un tour virtuale in 3D.

I costi sono molto diversificati e spesso non comparabili. Alcuni operatori si incaricano dell’intero servizio a partire da soli 400 franchi per un immobile medio (con ottica professionale). A seconda dei casi, si aggiungono anche le planimetrie digitali, il server per ospitare la pagina Internet e qualche altro extra.

Tour virtuale: grandi differenze nella qualità

Chi ha un po’ di esperienza nel tema e ha già effettuato diverse visite virtuali, noterà differenze eclatanti. Un pessimo servizio è quello fornito da un venditore che presenta immagini mosse, sfuocate e scure. «Un tour che risulta troppo poco professionale potrebbe addirittura scoraggiare i potenziali interessati», avvertono i professionisti di vendita più esperti. I tour di scarsa qualità sono quelli che già solo per le caratteristiche ottiche non riescono a convincere. L’utente o il visitatore del tour si rende conto che le proporzioni non sono esatte e che l’impressione dello spazio è distorta. Se invece si utilizza un’attrezzatura ottica più costosa e di migliore qualità, si ottiene un senso dello spazio decisamente realistico.

Va da sé che le registrazioni digitali devono essere ovviamente effettuate nelle ore diurne, in condizioni di luce ottimali. Prima di riprendere le serie di immagini, bisogna anche accertarsi che le camere siano in ordine e che l’immobile sia esternamente in condizioni impeccabili.

Tour virtuale: saper commercializzare

Le modalità di impiego del tour virtuale come strumento di commercializzazione dipendono fortemente dal gruppo target e dall’immobile. Per gli oggetti più comuni, come gli appartamenti di proprietà e in affitto, il tour virtuale è pressoché lo standard. Esso è già integrato nell’inserzione di vendita online o collegato ad essa. La situazione è diversa se si tratta di immobili più costosi o di particolare pregio. In tali casi, spesso la prassi prevede che il tour sia accessibile solo tramite una password (anche per proteggere la privacy dei proprietari o dei committenti). Ogni caso presenta proprie particolarità. Ma è comunque sempre importante che il processo di vendita sia strutturato in modo chiaro. Ad esempio, come si garantisce di poter tenersi in contatto con tutti gli interessati e visitatori che hanno usufruito del tour virtuale? Come e quando si possono fornire ulteriori informazioni (bozza di contratto, planimetrie, dati tecnici sull’oggetto, ecc.) a chi ha espresso interesse? Quali dati aggiuntivi sono necessari per il finanziamento?

La maggior parte dei professionisti della vendita sono convinti che la trasparenza nella commercializzazione e anche nell’attuazione della visita virtuale agli immobili abbia un ritorno. Tra i professionisti è considerato proibito usare tecniche digitali per alterare o abbellire le immagini. Matterport con la sua perfetta ottica 3D o un’app a buon mercato per il cellulare, poco importa: nella maggior parte degli strumenti le immagini e la visualizzazione sono completate da utili informazioni aggiuntive. Un esempio: se il visitatore accede virtualmente alla cucina o al balcone, appaiono importanti informazioni supplementari grazie ai cosiddetti tag inseriti. Ad esempio: quando è stato ristrutturato l’oggetto l’ultima volta? Gli apparecchi da cucina o il riscaldamento sono antiquati o è tutto praticamente nuovo? La vista dal balcone si estende su una zona agricola non edificabile o no? Chi sa sfruttare tutte le nuove possibilità di una presentazione digitale migliora le proprie opportunità di vendita. Chissà se i robot avranno un giorno un ruolo importante in queste visite. Solo il futuro potrà dirlo.

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