Virtuelle Immobilien-Besichtigung: Künftig nicht mehr wegzudenken

Oft ist es gar nicht so einfach, aus der Fülle der Angebote die passende Wohnung oder das passende Haus zu finden. Seit der Corona-Krise sind kreative Lösungen gefragt: Auf einer virtuellen Tour steuert man sich von zu Hause aus durch die Immobilie. Eine gut gemachte digitale Tour bietet Interessenten, aber auch Verkäufern echte Vorzüge.

Der neuste Schrei in Sachen virtuelle Touren sind fahrbare Roboter. Wie von Geisterhand angetrieben, kurvt das Gerät um die Ecken, fährt durch Entrée, Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer. De facto ist es ein Miet- oder Kaufinteressent, der von sich zu Hause aus den Roboter durch die fremde Wohnung steuert. Diese neuste Technologie liefert dem Interessenten die Live-Bilder vom Rundgang direkt aufs sein Handy oder Tablet

Besichtigungen mittels ferngesteuertem Roboter stecken noch in der Pilotphase. Virtuelle Touren für Immobilien sind aber in den letzten Monaten ein fester Bestandteil in der Immobilienvermarktung geworden. Der Vorteil: Sie laufen auf jedem beliebigen Endgerät (Laptop, Handy, Computer, Tablet usw.). Sind sie gut gemacht, vermitteln sie einen täuschend echten Eindruck. Es ist, als ob man vor Ort wäre: Der User bekommt ein realistisches Bild der Dimensionen, der Zimmer, der Wände und Böden, der Küchen- und Badausstattung usw. Meist ist auch ein Blick ins Freie möglich.

Vorteile für Käufer genauso wie für Verkäufer

Viele professionelle Immobilienmakler und -vermarkter sind überzeugt, dass eine virtuelle Tour schon heute zwingend immer dabei sein sollte. Die Vorteile einer virtuellen Immobilienbesichtigung liegen auf der Hand.

Aus Käufersicht:

  • Der Interessent bzw. die Interessentin schaut sich das Objekt in Ruhe zu Hause an (24 Stunden am Tag möglich, auch am Wochenende).
  • Die Besichtigung lässt sich beliebig wiederholen und z.B. auch zusammen mit der Partnerin oder dem Partner anschauen.
  • Unnötige Fahrten und Besichtigungen entfallen. Der Interessent erhält wesentliche Informationen für einen ersten Vorentscheid.

Aus Verkäufersicht:

  • Mit einer professionellen, überzeugenden Tour hebt man sich von der Fülle des Angebots ab. Je gelungener die Inszenierung und je besser die digitale Darstellung, umso höher ist heute die Aufmerksamkeit.
  • Der früher oft unverhältnismässig hohe Aufwand für unzählige Anfahrten und Besichtigungen entfällt. Dafür bleibt mehr Zeit für ein gutes Verkaufsdossier, für Beratung und für Verhandlungen.
  • Der Anteil an «Neugierigen» und «Schaulustigen» sinkt. Mit einer virtuellen Tour kristallisiert sich klarer heraus, wer tatsächlich eine echte Kaufabsicht hegt.

Sowohl private wie institutionelle Eigentümer profitieren davon, dass sie eine einmal erstellte Tour später wiederverwenden können. Das erweist sich in der Praxis als grosser Vorteil – etwa wenn Wohnungen vermarktet werden, die bewohnt sind. Den Bewohnern bleibt es erspart, Drittpersonen allzu häufig Einlass in ihre Wohnung zu gewähren. Oder noch ein Beispiel: Wer privat regelmässig die eigene Ferienwohnung oder das Ferienhaus zur Miete ausschreibt, hat mit einer digitalen Tour in 3D ein hervorragendes Werbemittel. Es lässt sich beliebig oft verwenden.

Virtuelle Tour – wie umsetzen?

Virtuelle Touren genügen teils hohen Ansprüchen – sie sind mit perfekten Architekturbildern oder gar Drohnen-Videos ergänzt. Manchmal sind sie auch etwas einfacher «gestrickt». Tatsache ist: Auf dem Markt finden sich ganz unterschiedliche Lösungsvarianten, Apps und Technologien. Dabei lassen sich sowohl die Bedürfnisse von professionellen Eigentümern wie von privaten Liegenschaftsbesitzern befriedigen.

Als Luxusvariante in Sachen virtuelle 3D-Tour gilt der amerikanische Anbieter Matterport. Allein die dazu benötigte Originalkamera kostet über 3000 Franken. Das lohnt sich für professionelle Unternehmen und Vermarkter. Doch die Investitionen fürs Equipment und das erforderliche Know-how übersteigen rasch einmal die Möglichkeiten von Privaten. Ein offenes System für höhere Ansprüche bietet der deutsche Software-Hersteller Ogulo an: Für diese virtuelle Tour genügt eine handelsübliche gute Spiegelreflexkamera. In der Breite gibt es unzählige weitere Tools; grosse Resonanz haben beispielsweise die Apps Nodalview oder 360vues.com.

Virtuelle Besichtigung: HD-Kamera oder iPhone

Meist kommen diese Apps ohne den Einsatz einer teuren Kamera aus. Die Anwenderin oder der Anwender nimmt stattdessen einfach das Smartphone. Eine Software rechnet dann die digitalen Bilder in eine echte virtuelle Tour in 3D um. Voraussetzungen sind z.T. ein Stativ oder ein Aufsatz für eine bestimmte Linse (für die 360-Grad-Optik). Nicht zu unterschätzen sind aber der Aufwand und das Know-how. Wer in Sachen Technik und Digitalisierung überdurchschnittlich gute Vorkenntnisse hat, wird mithilfe dieser Apps selber eine virtuelle Tour umsetzen können. Als Alternative bietet es sich an, einen spezialisierten Dienstleister damit zu beauftragen.

Im Zug der Digitalisierung sind auch in der Schweiz unzählige neue Anbieter für virtuelle Touren entstanden. Dabei gibt es viele Komplettanbieter – von den Aufnahmen im Immobilienobjekt bis zum Hochladen auf eine Website oder die Integration in die Online-Vermarktung. Manche Makler entscheiden sich für einen Mittelweg – sie machen die Aufnahmen selbst, überlassen aber die Umsetzung und Bearbeitung der digitalen Bilder einem Profi. Allen Interessenten für virtuelle Touren, vor allem auch Privaten, stehen sogar noch mehr Möglichkeiten offen: Im Zuge der Digitalisierung des Immobiliengeschäfts treten immer mehr «digitale» Makler und Agenturen auf den Plan. Sie unterstützen den Kunden in der Vermarktung und stellen das Verkaufsdossier zusammen – immer öfters ist dabei eine virtuelle Tour in 3D gleich inbegriffen.

Die Kosten sind höchst unterschiedlich und oft nicht vergleichbar. Mancher Komplettanbieter übernimmt die ganze Dienstleistung schon ab 400 Franken für ein gängiges Kaufobjekt (mit professioneller Optik). Je nachdem kommen noch digitale Grundrisse, das Hosting fürs Internet und dieses oder jenes Extra dazu.

Virtuelle Tour: Grosse Qualitätsunterschiede

Wer etwas Erfahrung mit dem Thema hat und schon mehrere virtuelle Rundgänge absolviert hat, wird frappante Unterschiede feststellen. Einen Bärendienst leistet sich ein Verkäufer, wenn die Bilder flau, unscharf und düster aussehen. «Wirkt die Tour allzu unprofessionell, könnte dies potenzielle Interessenten sogar abschrecken», warnen erfahrene Verkaufsprofis. Zweitklassig sind diejenigen Touren, die schon optisch nicht zu überzeugen vermögen. Der User bzw. Besucher der Tour erkennt dies daran, dass die Proportionen nicht stimmen und der räumliche Eindruck verzerrt ist. Wenn hingegen eine teurere und bessere Optik verwendet wurde, stellt sich ein echtes Raumgefühl ein.

Es versteht sich von selbst, dass man die digitalen Aufnahmen natürlich tagsüber, bei optimalen Lichtverhältnissen, machen sollte. Bevor man die Bilderreihen aufnimmt, ist noch zu checken, ob die Zimmer aufgeräumt sind und die Immobilie äusserlich in tadellosem Zustand ist.  

Virtuelle Tour: Richtig vermarkten

Wie die virtuelle Tour als Vermarkungsinstrument einzusetzen ist, hängt stark von der Zielgruppe und vom Objekt ab. Für gängige Objekte wie Miet- und Eigentumswohnungen gehört sie heute schon fast zum Standard. Die virtuelle Tour ist dann schon bereits in der Online-Ausschreibung integriert oder verlinkt. Anders liegt der Fall bei teureren oder besonders auserlesenen Objekten. Die Praxis sieht dabei so aus, dass die Tour oft nur über ein Passwort zugänglich ist (auch um die Privatsphäre der Eigentümer bzw. Auftraggeber zu schützen). Jeder Fall liegt etwas anders. Wichtig ist aber immer: Der Verkaufsprozess sollte klar strukturiert sein. Wie ist z.B. sichergestellt, dass man mit allen Interessenten und Besuchern der Tour im Kontakt bleibt? Wie und wann können Interessenten weitere Informationen erhalten (Entwurf Vertrag, Grundriss, technische Angaben zum Objekt usw.). Welche Zusatzangaben braucht es für die Finanzierung?

Die meisten Verkaufsprofis sind überzeugt, dass sich Transparenz in der Vermarktung und auch mit der Umsetzung der virtuellen Immobilienbesichtigung bezahlt machen. Ein «No-Go» ist es unter Profis, die Bilder digital zu verfälschen oder zu verschönern. Ob Matterport mit perfekter 3D-Optik oder günstige App fürs Handy: Die meisten Tools sehen vor, die Bilder und die Visualisierung mit nützlichen Zusatzinformationen anzureichern. Ein Beispiel: Betritt der Besucher virtuell die Küche oder den Balkon, sind über sogenannte Tags wichtige Zusatzinformationen eingebettet. Zum Beispiel: Wann wurde das Objekt letztmals renoviert? Sind die Küchengeräte oder die Heizung noch aus Grossvaters Zeit oder ist alles wie neu? Erstreckt sich die Aussicht auf dem Balkon über eine unverbaubare Landwirtschaftszone oder nicht? Wer all die neuen Möglichkeiten einer digitalen Präsentation zu nutzen versteht, verbessert die Chancen im Verkauf. Ob dabei für eine Haustour sogar noch Roboter eine wichtige Rolle spielen, wird erst die Zukunft zeigen.

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