È un’idea sbagliata, ma diffusa: in caso di mutui ipotecari a tasso fisso scaglionati nel tempo, molti proprietari immobiliari credono di essere vincolati alla banca che ha concesso il finanziamento fino alla scadenza dell’ultima tranche. Invece le ipoteche fisse possono essere riprese, tranche dopo tranche, da un offerente più vantaggioso – per esempio la Banca Migros.
«Mi piacerebbe passare alla Banca Migros e beneficiare dei tassi d’interesse vantaggiosi», annuncia con rammarico l’interessato a un’ipoteca parlando con una consulente della Banca Migros. «Ma purtroppo a breve scade solo una delle tranche della mia ipoteca fissa. Per la seconda c’è da aspettare ancora un anno». In caso di uscita anzitempo dalla seconda tranche dovrebbe pagare alla sua attuale banca un’indennità per disdetta anticipata di decine di migliaia di franchi, sospira l’interessato. È meravigliato che la consulente della Banca Migros gli risponda: «Ci terremmo ad averla come cliente della Banca Migros, quindi non abbiamo problemi a riprendere già una parte del suo finanziamento. La Banca Migros si assumerà poi la seconda tranche un anno dopo».
La consulente conosce bene queste situazioni dei clienti, perché nel nostro paese la sicurezza è il criterio numero uno tra i proprietari immobiliari. Ecco perché è consuetudine distribuire l’ipoteca fissa su più tranche scaglionate nel tempo. È una scelta opportuna, così non è necessario rinnovare tutto il mutuo ipotecario nello stesso momento, tra l’altro rischiando che avvenga proprio in una fase di tassi alti. D’altro canto, per ridurre i rischi bisogna essere pronti a perdere un po’ in termini di flessibilità e le cose si complicano se il finanziamento deve essere trasferito a un’altra banca.
Le diverse scadenze delle ipoteche fisse scoraggiano molti persino dal considerare la possibilità di passare a una banca più vantaggiosa.
Nonostante ciò, vi spieghiamo come cambiare banca. Torniamo all’esempio dell’interessato a un mutuo ipotecario. Il suo finanziamento è suddiviso in due ipote-che fisse. Una prima tranche di 300’000 franchi scade prossimamente, la seconda, dello stesso ammontare, scade solo tra dodici mesi. In questo caso la Banca Migros riprende il finanziamento in due tappe seguendo le regole consuete per il settore bancario, stabilite dall’Associazione svizzera dei banchieri.
Questi standard uniformi sono necessari perché spesso le cartelle ipotecarie che servono come garanzie non coincidono con le tranche di un finanziamento ipoteca-rio. Ipotizziamo che, nel nostro esempio, esistano tre cartelle ipotecarie di 200’000 franchi l’una. Che cosa succede se la Banca Migros riprende una prima tranche dell’ipoteca fissa, per 300’000 franchi, e la seconda rimane presso la prima banca? Le tre cartelle ipotecarie da 200’000 franchi l’una devono essere ricostituite con im-porti diversi, in modo da poter essere suddivise per metà alla banca originaria e per l’altra metà alla Banca Migros? Nel settore vige la seguente regola:
In caso di ripresa parziale nell’ambito dell’assunzione dell’intero finanziamento entro un anno e mezzo le ipoteche non vengono modificate.
È quanto accade nella situazione qui ipotizzata, perché tra la prima e la seconda tranche intercorre meno di un anno e mezzo. Di conseguenza la Banca Migros ritira tutte le ipoteche già quando riprende i primi 300’000 franchi, in cambio rilascia alla banca originaria una promessa di pagamento per i rimanenti 300’000 franchi, che riprenderà dodici mesi più tardi.
Ma nella maggior parte dei casi la ripresa dell’intero finanziamento dura più di un anno e mezzo. In questo caso le ipoteche devono essere adeguate alle tranche del finanziamento.
Se nel nostro esempio la seconda tranche giungesse a scadenza solo fra tre anni, la cartella ipotecaria intermedia da 200’000 franchi dovrebbe essere suddivisa in due più piccole da 100’000 franchi l’una. Di conseguenza, al momento della ripresa della prima tranche da 300’000 franchi, la Banca Migros riceverebbe una cartella ipotecaria da 200’000 franchi e una da 100’000. Le altre due cartelle ipotecarie, anche queste con un valore nominale di 200’000 e 100’000 franchi, rimangono presso la prima banca, fino a quando la Banca Migros non riprenderà la seconda tranche fra tre anni.
È il cliente ipotecario a dover pagare le spese dell’ufficio fondiario legate alla ricostituzione delle ipoteche.
Di solito queste spese ammontano a qualche centinaio di franchi e il costo va consi-derato nell’ottica degli interessi risparmiati con il trasferimento a una banca più van-taggiosa.
In questa occasione vale la pena anche di trasformare la cartella ipotecaria cartacea in una cartella ipotecaria registrale elettronica, se non è già avvenuto. Le cartelle ipotecarie registrali offrono infatti numerosi vantaggi. Dal momento che non sono costituite sotto forma di titoli, non devono essere custodite nella cassetta di sicurezza e, in caso di smarrimento, consentono di evitare la dispendiosa procedura di annullamento. Inoltre non è più necessario trasferire avanti e indietro un titolo cartaceo tra ufficio del registro fondiario, notaio e creditore.
Maggiori informazioni sulle nostre ipoteche all‘indirizzo bancamigros.ch.
