Der Irrtum ist weit verbreitet: Viele Wohneigentümer glauben, bei zeitlich gestaffelten Festhypotheken seien sie bis zum Ablauf der letzten Tranche bei ihrer bisherigen Bank gebunden. Richtig ist aber: Sie können Ihre Festhypotheken Schritt um Schritt durch einen günstigeren Anbieter ablösen lassen – z.B. durch die Migros Bank.
«Ich würde ja gerne zur Migros Bank wechseln und von den günstigen Zinskonditionen profitieren», meint der Hypothekarinteressent bedauernd zur Kundenberaterin der Migros Bank. «Aber leider läuft in Kürze nur eine Tranche meiner Festhypothek aus. Die zweite ist erst in einem Jahr fällig.» Bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der zweiten Tranche müsse er seiner bisherigen Hausbank eine Vorfälligkeitsentschädigung in fünfstelliger Höhe bezahlen, seufzt der Interessent. Er ist erstaunt, als ihm die Beraterin der Migros Bank entgegnet: «Wir würden Sie gerne als Kunde der Migros Bank gewinnen. Wir können daher problemlos jetzt schon eine Teilablösung Ihrer Finanzierung vornehmen. Die zweite Tranche übernimmt die Migros Bank dann ein Jahr später.»
Die Beraterin ist mit solchen Kundensituationen bestens vertraut, denn Sicherheit wird bei den Wohneigentümern hierzulande grossgeschrieben. So ist es üblich, die Festhypothek auf zeitlich gestaffelte Tranchen aufzuteilen. Das macht Sinn, damit nicht die ganze Hypothek aufs Mal erneuert werden muss – und dies unter Umständen ausgerechnet in einer Hochzinsphase. Andererseits aber wird die Risikominderung mit einem gewissen Verlust an Flexibilität erkauft, und es wird etwas komplizierter, wenn die Finanzierung zu einer andern Bank «gezügelt» werden soll.
Die Staffelung von Festhypotheken schreckt viele sogar ganz davon ab, sich den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter zu überlegen.
Wir zeigen, wie Sie trotzdem die Bank wechseln können. Kommen wir nochmals zum Eingangsbeispiel mit dem Hypothekarinteressenten zurück. Seine Finanzierung verteilt sich auf zwei Festhypotheken. Eine erste Tranche von 300‘000 Franken läuft demnächst aus; die zweite in derselben Höhe ist erst in zwölf Monaten fällig. In diesem Fall nimmt die Migros Bank die Ablösung der Finanzierung in zwei Schritten vor. Sie folgt dabei branchenüblichen Regeln, welche die Schweizerische Bankiervereinigung definiert hat.
Solche einheitlichen Standards sind nötig, weil bei einer Hypothekarfinanzierung oftmals die als Sicherheiten dienenden Schuldbriefe nicht mit den Tranchen übereinstimmen. Nehmen wir an, im Beispiel bestehen drei Schuldbriefe über je 200‘000 Franken. Was geschieht nun, wenn die Migros Bank eine erste Festhypothekentranche in Höhe von 300‘000 Franken übernimmt und die zweite noch bei der bisherigen Bank bleibt? Müssen die drei Schuldbriefe à je 200‘000 Franken neu gestückelt werden, damit sie sich hälftig auf die bisherige Gläubigerbank und die Migros Bank aufteilen lassen? Die Branchenregel bestimmt Folgendes:
Bei einer Teilablösung im Rahmen einer Gesamtablösung innerhalb eineinhalb Jahren erfolgt keine Neuregelung der Grundpfandrechte.
Das trifft auf die vorliegende Situation zu, denn die erste und zweite Tranche liegen weniger als anderthalb Jahre auseinander. Demzufolge übernimmt die Migros Bank bereits bei der Ablösung der ersten 300‘000 Franken alle Grundpfandrechte. Im Gegenzug erteilt die Migros Bank der bisherigen Bank ein Zahlungsversprechen für die restlichen 300‘000 Franken und löst diese zwölf Monate später ab.
Meist erstreckt sich aber eine Gesamtablösung über mehr als eineinhalb Jahre. In diesem Fall sind die Grundpfandrechte an die Finanzierungstranchen anzupassen.
Wäre in unserem Beispiel die zweite Tranche z.B. erst in drei Jahren fällig, müsste der mittlere Schuldbrief à 200‘000 Franken in zwei kleinere zu je 100‘000 Franken gesplittet werden. Infolgedessen erhielte die Migros Bank bei der Ablösung der ersten 300‘000-fränkigen Tranche einen Schuldbrief à 200‘000 und einen à 100‘000 Franken. Die anderen zwei Schuldbriefe, ebenfalls mit einem Nominalwert von 200‘000 bzw. 100‘000 Franken, verblieben bei der bisherigen Bank, bis die zweite Tranche in drei Jahren von der Migros Bank abgelöst würde.
Die mit einer Neuregelung der Grundpfandrechte verbundenen Grundbuchgebühren trägt der Hypothekarkunde.
Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf einige 100 Franken – der Aufwand rechnet sich angesichts der Zinseinsparungen, die der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter mit sich bringt.
Bei dieser Gelegenheit lohnt es sich, auch gleich den Papier-Schuldbrief in einen elektronischen Register-Schuldbrief umzuwandeln, sofern dies nicht schon zuvor geschehen ist. Die Register-Schuldbriefe haben nämlich gewichtige Vorteile. Da sie nicht als Wertpapier verbrieft sind, müssen sie nicht im Tresor aufbewahrt werden, und sie sind bei Verlust nicht für kraftlos zu erklären, was mit erheblichen Kosten verbunden ist. Zudem ist kein physisches Wertpapier mehr zwischen Grundbuchämtern, Notariat und Kreditgeber hin und her zu schicken.
Mehr zu unseren Hypotheken finden Sie auf migrosbank.ch.
Im Oktober 15 endete eine Festhypothek (Fr. 220’000) mit Libor bei der Raiffeisenbank; Register-Schuldbrief. Die Migros Bank übernahm diese. Der Raiffeisenbank musste ich Fr. 500 bezahlen, weil diese Ablösung unter der Thematik Kredit gehandelt werde. Enden befristete Verträge ohne Erneuerung nicht mit dem Ablaufdatum?
– Wie rechtfertigt sich ein so hoher Betrag?
– Welchen Betrag verlangt die Migros-Bank?
– Muss diese Vertragsänderung nicht dem Schuldner mitgeteilt werden?
Sehr geehrter Herr von Reding
Viele Banken erheben eine Bearbeitungsgebühr, wenn der Kunde nach Vertragsablauf mit der Hypothek zu einem anderen Institut wechselt. Damit wird der administrative Aufwand z.B. im Zusammenhang mit dem Wechsel der Schuldbriefe entschädigt. Eine solche Gebühr muss in den AGB bzw. in der Preisbroschüre der jeweiligen Bank vermerkt sein. Die Migros Bank verrechnet bei der Kreditaufhebung 400 Franken.
Mit freundlichen Grüssen, Urs Aeberli
Jetzt kommt die Migros Bank endlich mit einer kundenfreundlichen Lösung. Als ich vor Jahren zwei Festhypotheken mit einer Differenz der Ablaufjahre von drei Jahren abschliessen wollte, hat die Migros Bank dies kategorisch abgelehnt. Schade.
Habe in der Zwischenzeit eine bessere Lösung über meine PK gefunden.
Guten Tag
Gewisse Kantonalbanken offerieren Hypothekarzinssätze, die teilweise auch eine kostenlose Erdbebenversicherung beinhalten. Wie sieht es diesbezüglich bei der Migros Bank aus?
Danke für Ihre Antwort.
MfG G. Ryter
Guten Tag
Es handelt sich um eine Erdbebendeckung, die von externen Versicherungsträgern eingekauft wird. Die Prämienhöhe wird nicht transparent ausgewiesen. Der Schluss liegt aber nahe, dass die Prämien bei der Kalkulation zum Zins geschlagen werden und der Kunde die Erdbebendeckung über einen tendenziell höheren Hypothekarzins bezahlt. Im Sinne der Kostentransparenz sollten Wohneigentümer eine allfällige Erdbebendeckung unabhängig von der Hypothek erwerben; dafür gibt es verschiedene Anbieter.
Freundliche Grüsse, Urs Aeberli
Guten Tag Herr Aeberli
Wir sind bestehende Hypothekarkunden.
Bietet die Migros Bank ihren Neukunden bei deren Interesse an einer Erdbebenversicherung ein bestimmtes Produkt eines kooperierenden Versicherers an, oder können Sie uns aufgrund Ihrer Erfahrungen mit anderen bestehenden Hypothekarkunden einen bestimmten Versicherungsanbieter resp. dessen Produkt speziell empfehlen?
Danke für Ihre Info.
Freundliche Grüsse
Guten Tag
Die Migros Bank unterhält keine Kooperation mit bestimmten Anbietern von Erdbebenversicherungen. Je nach Kanton werden Erdbeben von der kantonalen Gebäudeversicherung ohne Prämienaufschlag automatisch mitversichert (z.B. ZH), oder es bestehen Zusatzversicherungen für dieses Risiko (z.B. BE). Zudem sind bei einzelnen kantonalen Hauseigentümerverbänden spezielle Angebote für die Mitglieder erhältlich (BS). Eine Übersicht über weitere Angebote finden Sie hier.
Freundliche Grüsse, Urs Aeberli
Habe bei Migros Bank 10-Jahres-Festhypo abgeschlossen zu 1.90 %.
Kurz darauf sanken die Zinsen immer weiter. Schön wäre es, wenn die Migros Bank, die ja zum Wechsel zur «günstigeren» Migros Bank wirbt, auch die eigenen Hypotheken (wenn auch Fest-) wenigstens etwas reduzieren würde. Bin mir bewusst, dass dies ein reines Entgegenkommen (oder auch Kulanz) bedeuten würde. Freundliche Grüsse.
Guten Tag
Mit Festhypotheken lassen sich die zu einem gewissen Zeitpunkt gültigen Zinskonditionen für die nächsten Jahre anbinden. Statt weiter zu fallen, hätten die Zinsen in Ihrem Fall genauso gut nach oben drehen können – der Zins hätte damit weiterhin 1,90% betragen, ohne dass die Konditionen neu ausgehandelt worden wären. Das Beispiel zeigt: Der Vorteil der Festhypothek liegt vor allem in der Budgetsicherheit.
Mit freundlichen Grüssen, Urs Aeberli
Hr. Aeberli – Danke für den interessanten Bericht. Wie wechsle ich vom Papier-Schuldbrief auf den Register-Schuldbrief?
Welche Kosten entstehen dabei?
Freundliche Grüsse, Helene Ursenbacher
Sehr geehrte Frau Ursenbacher
Die Kosten für eine Umwandlung in Register-Schuldbriefe variieren je nach Kanton; oft handelt es sich um einen kleineren oder mittleren dreistelligen Frankenbetrag. Am besten erkundigen Sie sich beim zuständigen Notariat bzw. Grundbuchamt. Wenn Sie sich für eine Umwandlung entschieden haben, kontaktieren Sie Ihre Kundenberaterin oder Ihren Kundenberater, damit er die Papier-Schuldbriefe ans Notariat bzw. Grundbuchamt weiterleitet.
Freundliche Grüsse, Urs Aeberli