Rinnovo e ristrutturazione – non sempre un valore aggiunto

In periodi di incertezza economica, la proprietà abitativa riveste un’importanza crescente come investimento di capitale. Per il mantenimento e l’aumento del valore nel corso degli anni i proprietari di case investono ingenti somme. Ma qual è il vero valore di tali investimenti?

Chi spera di aumentare il valore della proprietà abitativa con investimenti edilizi e miglioramenti non di rado va incontro a una delusione. Se un giorno un perito esperto o un agente immobiliare sottoporrà a un accurato esame l’oggetto, spesso le ristrutturazioni individuali non verranno prese in considerazione o verranno considerate solo in parte. Prendiamo ad esempio un’elegante cucina di design, l’installazione di una sauna o la costruzione di una piscina privata nel giardino. Roman Ballmer, responsabile di modelli edonici presso la società di consulenza IAZI, afferma: «L’installazione di elementi di lusso è raramente fonte di valore, in quanto spesso non apportano alcun valore aggiunto ai potenziali acquirenti.»

Entrano in gioco i fattori legati alla posizione

Silvan Mohler, presidente dell’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV), giunge a conclusioni analoghe: «Le ristrutturazioni individuali di un immobile si riflettono solo raramente in un valore commerciale più elevato.» L’esperto prosegue indicando che le misure edilizie per i materiali di maggior valore o il lusso «dipendono fortemente dalla posizione». Se il comune di ubicazione e la microposizione all’interno del comune sono di qualità moderata o almeno non sono considerati una posizione di primissimo ordine, tali investimenti non valgono quasi la pena. Invece, materiali pregiati ed elettrodomestici di qualità elevata o una sauna propria rientrano fra le caratteristiche che si attendono da una casa o da una villa se il luogo di residenza è davvero esclusivo e il comune gode di tale prestigio.

Ciò che aumenta effettivamente il valore a lungo termine è il terreno su cui si trova l’edificio. Tuttavia, tutte le parti della casa, tutti i materiali e le installazioni tecniche devono essere ammortizzati a zero entro 30-60 anni. Si applica un principio semplicissimo: tutti gli edifici soccombono al rigore del tempo. Ad esempio, un frigorifero deve essere ammortizzato in 10 anni; al più tardi in 15-30 anni è il turno di cucina, riscaldamento, finestre in legno e installazioni sanitarie. Per tutti gli apparecchi, le pareti, i pavimenti, le installazioni tecniche e gli altri componenti si deve calcolare una riduzione annua del valore di circa l’1-2% come regola generale. Diventa molto costoso quando in seguito si dovranno effettuare importanti interventi di risanamento, come la sostituzione del sistema di riscaldamento, le installazioni elettriche, spesso anche le finestre, il tetto e la facciata. In questo senso, le spese accessorie e la manutenzione dell’edificio non costituiscono un investimento, ma sono imputabili al consumo e al costo della vita.

La manutenzione regolare è decisiva

Un immobile che non viene mantenuto e curato regolarmente perde valore. Esempio tipico sono gli appartamenti di proprietà degli anni ’60 o ’70. Se le singole unità di piani all’interno e l’edificio all’esterno non sono stati rinnovati periodicamente, il proprietario deve prevedere una certa riduzione di valore. Una prima impressione esterna delle finestre, della facciata e del giardino che indica una negligenza scoraggia i potenziali acquirenti. In sede di valutazione obiettiva del valore commerciale, un esperto potrebbe al massimo sollevare la seguente controargomentazione: un’evoluzione positiva del valore del terreno potrebbe compensare gli ammortamenti o la diminuzione del valore dell’edificio. 

A parte la svalutazione tecnica, gli edifici subiscono anche una perdita del valore economico. Infatti, i requisiti che devono soddisfare le planimetrie e le attrezzature nonché l’uso quotidiano delle abitazioni sono soggetti a un costante cambiamento. Una casa degli anni ’70 ottiene un buon prezzo nella rivendita solo se è perfettamente mantenuta ed è stata ristrutturata in modo conforme ai tempi. Vi rientrano, ad esempio, una nuova cucina abitabile, di solito due locali a uso servizi (invece di un solo bagno come prima), adeguate superfici abitabili delle singole camere e, sempre più, anche uno spazio esterno privato (balcone, terrazza o loggia).

Esempio: rinnovare o ristrutturare il tetto?

Resta da chiedersi: quali misure, nonostante alcune limitazioni, hanno un effetto positivo sul valore commerciale? Ad esempio, per un proprietario è meglio effettuare dei rinnovi completi? O dovrebbe intervenire direttamente nella pianificazione dello spazio, sopraelevare o aggiungere la mansarda? Supponiamo che stia valutando due opzioni: 

• Investe circa 90’000 franchi in un rinnovo importante e completo (cucina, facciata, tetto, tubazioni sanitarie, ecc.) 
• In secondo luogo, esamina l’ampliamento della mansarda creando così un ulteriore spazio riscaldato e abitabile.

Gli strumenti comuni per tali questioni di valutazione sono i modelli edonici di valutazione attualmente in uso nel settore e in molte banche. Essi scompongono – in un certo senso semplicistico – gli immobili nelle loro caratteristiche (età, posizione, superficie, interni, stato, ecc.) e permettono di «valutare» tali caratteristiche.

Sulla base di questo metodo, nel nostro esempio il «rendimento» potrebbe essere piuttosto diverso: in genere un rinnovo completo aumenterà solo in parte il valore commerciale. Una parte sostanziale di esso va infatti inquadrata alla voce «riparazioni, manutenzione, mantenimento». Non migliorerebbe l’utilizzabilità della casa per il futuro proprietario. Diversa è la situazione in caso di aumento della superficie abitativa: se il proprietario con una sopraelevazione, ampliando la mansarda o un seminterrato sfrutta un potenziale nascosto, ecco che aumenterà sicuramente il valore di mercato.

Ma anche in questo caso, entrano in gioco le circostanze concrete e la disponibilità di pagamento nella rispettiva ubicazione, come aggiunge l’esperto SIV Silvan Mohler: «In pratica, un proprietario deve considerare anche il rapporto con i costi di costruzione effettivi.» Per esempio, chi vuole sopraelevare un bungalow, ossia un edificio a un piano, per costruire un edificio completamente ristrutturato e riscaldato, deve prevedere costi di investimento considerevoli. Anche in questo contesto, tali miglioramenti in posizioni buone e richieste per un’abitazione sono più vantaggiosi rispetto alle ubicazioni meno buone.

Il risanamento energetico dà i suoi frutti?

Negli ultimi anni è notevolmente aumentata la sensibilità all’impatto ambientale e della CO2 degli edifici, in particolare del riscaldamento. Tuttavia, di fatto non è facile stabilire se e in che misura i relativi investimenti incidano sul valore commerciale. Silvan Mohler della SIV afferma: «Se ad esempio si tratta di un immobile con appartamenti in affitto, la valutazione dipende in larga misura dai flussi di pagamento.» Il proprietario, e quindi l’investitore, studia attentamente la remunerazione a lungo termine del suo investimento. Per molti esperti è quantomeno discutibile se in generale sia meglio affittare appartamenti all’interno di edifici con fotovoltaico e pompa di calore. Perché la superficie, lo standard edilizio e, naturalmente, la posizione sono i fattori più importanti. Tuttavia, un miglioramento energetico a lungo termine comporterà una riduzione dei costi operativi e delle spese accessorie. Questo risparmio, a sua volta, potrebbe avere un impatto positivo sul valore dell’immobile. Significa infatti un miglioramento dei flussi di pagamento o della redditività, sempre supponendo che l’affitto lordo rimanga lo stesso.

Rimane un interrogativo: se e in che modo questo effetto si verifica nelle case unifamiliari e negli appartamenti di proprietà. In questo segmento la disponibilità al pagamento dipende in larga misura dalle preferenze individuali. Tuttavia, se i requisiti nelle future leggi cantonali e federali (parola chiave limiti di emissione di CO2) aumentano, ciò non rimarrà senza conseguenze. Ad ogni modo, tra alcuni anni gli immobili che si trovano in una situazione di svantaggio energetico registreranno un netto peggioramento rispetto alle nuove costruzioni. Un privato che deve prima investire qualche decina di migliaia di franchi in un rinnovo della casa, ne terrà conto nel corso delle trattative d’acquisto.