Sul mercato svizzero gli affitti di abitazioni e uffici mostrano un trend laterale o addirittura al ribasso. Al contrario il mercato della proprietà abitativa si presenta solido. Questi sono alcuni dei dati contenuti nel rapporto sul mercato immobiliare 2019 pubblicato da CSL Immobilien AG, un’azienda partner della Banca Migros. Un altro risultato della ricerca: per motivi di flessibilità, la domanda di superfici destinate al co-working è in aumento.
Alla fine del 2018, nelle 20 maggiori agglomerazioni svizzere erano disponibili nell’arco di sei mesi 1,75 milioni di m2 di superfici ad uso ufficio. Questa cifra equivale al 4% in meno rispetto alla fine dell’anno precedente. Gli agglomerati urbani con più superfici sfitte erano, con un netto distacco, Zurigo (circa 560 000 m2, 7% in meno) e Ginevra (circa 412 000 m2, 4% in meno).
Superfici di co-working in forte crescita
A prima vista la diminuzione degli spazi sfitti appare come una «normale» inversione di tendenza dopo il massiccio eccesso di offerta che aveva caratterizzato il mercato svizzero degli uffici negli ultimi anni. Ma l’economia vive un buon momento e in realtà le imprese dovrebbero prendere in locazione molti più uffici portando a una notevole riduzione delle superfici sfitte. Il fatto che non accada si spiega, da una parte, con lo sfasamento temporale tra la crescita delle imprese e la domanda di superfici. D’altra parte, si evidenzia una modifica nella struttura della domanda: sempre più aziende non vogliono vincolarsi con contratti dalla durata pluriennale prefissata e preferiscono rimanere almeno in parte flessibili. È per questo che si registra un crescente fabbisogno di spazi di co-working e altri modelli simili. Sempre più spesso le aziende prendono in affitto solo una superficie limitata per un lungo periodo e coprono il resto del fabbisogno con contratti di co-working. I modelli con membership rappresentano una forma di condivisione analoga: con l’adesione si ha il diritto di lavorare in tutte le sedi a disposizione, come nel caso di Impact Hubs.
Il ritardo e la modifica della domanda hanno fatto sì che i canoni di locazione per gli uffici rimanessero sostanzialmente stabili nel 2018 o tendessero addirittura al ribasso. Un aumento delle pigioni è stato registrato solo in posizioni eccezionali e nei quartieri in ascesa; all’interno dell’agglomerazione di Zurigo, ad esempio, nell’area Sud e nella zona di Binz. Al contrario, nel centro di Zurigo i prezzi mostrano un trend laterale. I locatari continuano a trovarsi in una posizione forte per negoziare con i proprietari e la sfruttano per beneficiare di contributi per la ristrutturazione e altri incentivi.
Un sospiro di sollievo per i locatari
Nell’ambito degli immobili residenziali l’attività edilizia a livello nazionale non è diminuita nel 2018. L’andamento delle superfici sfitte e delle pigioni sul mercato abitativo rimane dunque un aspetto problematico agli occhi degli operatori immobiliari, soprattutto nelle zone scarsamente collegate all’interno degli agglomerati urbani. In molte aree periferiche è cresciuto il numero delle abitazioni sfitte, ad esempio nella zona di Olten-Zofingen è arrivato al 3,8%. Nell’agglomerazione di Zurigo la quota di superfici sfitte è rimasta sostanzialmente stabile, attestandosi all’1% circa nel 2018. Anche i canoni di affitto medi hanno evidenziato un andamento laterale.
Tutto considerato i locatari possono tirare un sospiro di sollievo: è finita l’epoca delle pigioni in costante aumento. D’altro canto, attualmente non vi è ancora motivo di temere che le nuove costruzioni nel Cantone di Zurigo restino semivuote, come accade talvolta nelle aree periferiche di altri cantoni: il motore dell’economia svizzera ha una capacità di attrazione fin troppo forte.
La proprietà abitativa è sempre molto richiesta
In virtù dell’interessante contesto dei tassi, la domanda sul mercato della proprietà abitativa resta ancora elevata. Nelle zone di periferia, a causa della limitata concessione delle ipoteche da parte delle banche e del rialzo dei prezzi d’acquisto registrato negli ultimi anni, si riscontra tuttavia una maggiore sensibilità rispetto ai prezzi. Sia sul mercato degli affitti che su quello della proprietà, la posizione degli immobili è diventata maggiormente rilevante; i progetti e le offerte in prossimità delle stazioni ferroviarie hanno un vantaggio concorrenziale significativo rispetto alle zone meno collegate.
Per il 2019 si prevede un andamento stabile dei prezzi sul mercato della proprietà, mentre nel segmento degli immobili in locazione i prezzi dovrebbero subire un leggero calo. In tutte le regioni, e soprattutto nel segmento della proprietà, dovrebbe proseguire la tendenza a prediligere abitazioni di piccole dimensioni nelle zone cittadine.
Rendimenti finalmente stabili
Per gli investitori immobiliari, quali sono le conseguenze di queste tendenze dei prezzi e degli affitti? I rendimenti ottenibili dall’affitto, sia per gli immobili commerciali sia per quelli residenziali, restano bassi, ma nel 2018 si sono stabilizzati. L’idea di un cash flow garantito grazie ai redditi da locazione è quindi tornata all’attenzione di molti proprietari e investitori.
Il volume di transazioni della maggior parte degli operatori è aumentato rispetto all’anno precedente; molti sfruttano infatti i prezzi elevati per trarre profitto dalle vendite. Per il 2019 CSL Immobilien prevede un mercato d’investimento liquido come già nel 2018.
