Büromieter wollen mehr Flexibilität

Die Mieten im Schweizer Wohn- und Büromarkt entwickeln sich seitwärts oder sinken sogar. Dagegen zeigt sich der Markt für Wohneigentum robust. Das sind einige Erkenntnisse aus dem Immobilienmarktbericht 2019 der CSL Immobilien AG, einer Partnerin der Migros Bank. Ein weiterer Befund: Aus Flexibilitätsgründen steigt die Nachfrage nach Co-Working-Büroflächen.

In den 20 grössten Schweizer Agglomerationen waren Ende 2018 innerhalb von sechs Monaten 1,75 Mio. m2 Bürofläche verfügbar. Das waren rund 4 Prozent weniger als Ende des Vorjahres. Mit Abstand am meisten Freiflächen verzeichneten die Agglomerationen Zürich (rund 560’000 m2, minus 7 Prozent) und Genf (rund 412’000 m2, minus 4 Prozent).

Starkes Wachstum der Co-Working-Flächen

Auf den ersten Blick erscheinen die sinkenden Leerstände wie eine «normale» Gegenbewegung nach dem massiven Überangebot, das den Schweizer Büromarkt in den vergangenen Jahren geprägt hat. Doch die Wirtschaft läuft gut; eigentlich müssten die Unternehmen deutlich mehr Büros anmieten, und die Leerflächen somit deutlich stärker schrumpfen. Dass sie es nicht tun, erklärt sich einerseits mit der zeitlichen Verzögerung zwischen Unternehmenswachstum und Flächennachfrage. Anderseits zeigt sich eine veränderte Nachfragestruktur; Immer mehr Unternehmen wollen sich nicht mehr mit langjährigen Fixverträgen binden, sondern zumindest teilweise flexibel bleiben. Daher lässt sich ein wachsender Bedarf an Co-Working-Flächen und ähnlichen Modellen beobachten. So mieten Unternehmen immer häufiger nur noch eine kleine Fläche fix an und decken den Rest ihres Bedarfs mit Co-Working-Verträgen ab. Membership-Modelle sind eine ähnliche Form, bei denen über eine Mitgliedschaft das Recht erworben wird, an allen Standorten eines Anbieters zu arbeiten, etwa Impact Hubs.
Die verzögerte und veränderte Nachfrage hat dazu geführt, dass sich die Mietzinsen für Büroflächen 2018 seitwärts bewegten oder gar sanken. Steigende Mieten finden sich nur an hervorragenden Lagen und in aufstrebenden Quartieren – in der Agglomeration Zürich etwa in Zürich Süd und in der Binz. Im Zürcher Zentrum andererseits bewegen sich die Preise seitwärts. Die Mieter haben gegenüber den Eigentümern weiter eine starke Verhandlungsposition und nutzen diese, um von Ausbaubeiträgen und anderen Anreizen zu profitieren.

Aufatmen bei den Wohnungsmietern

Bei den Wohnimmobilien hielt die Neubautätigkeit 2018 landesweit unvermindert an. Die Leerstands- und Mietzinsentwicklung im Wohnmarkt bleibt somit ein Sorgenkind der Immobilienakteure, insbesondere an schlecht erschlossenen Standorten in den Agglomerationen. An vielen dezentral gelegenen Orten stiegen die Leerstandsziffern an, z.B. im Gebiet Olten-Zofingen auf bis zu 3,8 Prozent. In der Agglomeration Zürich entwickelte sich der Leerstand seitwärts und lag 2018 bei rund 1 Prozent. Auch die Durchschnittsmieten bewegten sich seitwärts.
Über alles gesehen können Mieterinnen und Mieter aufatmen: Die Zeit der ständig steigenden Mietzinsen ist vorbei. Andererseits: Halb leere Neusiedlungen wie teils in peripheren Lagen anderer Kantone sind im Kanton Zürich zurzeit noch nicht zu befürchten – dafür ist die Anziehungskraft des Wirtschaftsmotors der Schweiz zu gross.

Weiter gefragtes Wohneigentum

Auf dem Wohneigentumsmarkt ist die Nachfrage aufgrund des attraktiven Zinsumfelds unvermindert hoch. In der Peripherie zeigt sich jedoch aufgrund der restriktiven Hypothekenvergabe der Banken und aufgrund der in den vergangenen Jahren gestiegenen Kaufpreise eine erhöhte Preissensitivität. Sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt hat der Lagefaktor nochmals an Bedeutung gewonnen; Projekte und Angebote in Bahnhofsnähe haben einen bedeutenden Konkurrenzvorteil gegenüber weniger gut erschlossenen Standorten.
Für 2019 ist im Eigentumsmarkt eine stabile Preisentwicklung zu erwarten, im Mietwohnungssegment dürften die Preise leicht sinken. In allen Regionen dürfte sich der Trend hin zu kleinen Wohnungen in städtischer Lage fortsetzen, besonders stark im Eigentumssegment.

Renditen haben Boden gefunden

Was bedeuten die beschriebenen Trends bei Preisen und Mieten für die Immobilieninvestoren? Die aus der Vermietung erzielbaren Renditen sowohl der kommerziellen Immobilien als auch der Wohnimmobilien sind weiterhin tief, haben jedoch 2018 den Boden gefunden. Ein gesicherter Cash-flow aus den Mieterträgen rückte dabei für viele Eigentümer und Investoren nochmals stärker in den Fokus.
Das Transaktionsvolumen der meisten Akteure stieg im Vorjahresvergleich an; viele nutzen die hohen Preise, um über Verkäufe Gewinne abzuschöpfen. Für 2019 erwartet CSL Immobilien einen ähnlich liquiden Investmentmarkt wie 2018.

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