Les locataires de bureaux veulent davantage de flexibilité

Les loyers du marché suisse du logement et des bureaux évoluent de façon latérale voire à la baisse. Mais le marché des logements en propriété, lui, est robuste. Voici quelques-unes des conclusions du rapport sur le marché immobilier 2019 de CSL Immobilien AG, partenaire de la Banque Migros. Autre constat: pour des raisons de flexibilité, la demande d’espaces de cotravail augmente.

Fin 2018, 1,75 million de mètres carrés de surfaces de bureau étaient disponibles dans les six mois dans les vingt plus grandes agglomérations suisses, soit environ 4% de moins qu’au terme de l’année précédente. Ce sont les agglomérations de Zurich (env. 560 000 m2, -7%) et Genève (env. 412 000 m2, -7%) qui ont enregistré de loin le plus grand nombre de surfaces libres.

Forte croissance des espaces de cotravail

À première vue, la baisse du taux de vacance apparaît comme un revirement «normal» après l’offre excédentaire massive qui a marqué le marché suisse des bureaux ces dernières années. Mais l’économie tourne bien. Donc, a priori, les entreprises devraient louer nettement plus de bureaux et les surfaces vides diminuer bien plus fortement. Le fait que cela ne soit pas le cas s’explique, d’une part, par le décalage temporel entre la croissance des entreprises et la demande de surfaces. D’autre part, une nouvelle structure de la demande se dessine: de plus en plus d’entreprises ne veulent plus se lier par des contrats fixes de longue durée mais rester flexibles, du moins en partie. Par conséquent, on observe un besoin croissant d’espaces de cotravail et de modèles similaires. De plus en plus souvent, les entreprises ne louent plus qu’une petite surface fixe et couvrent le reste de leurs besoins par des contrats de cotravail. Les modèles d’affiliation sont des formes similaires qui permettent, moyennant une affiliation, d’acquérir le droit de travailler sur tous les sites d’un prestataire, tel qu’Impact Hub.
La demande différée et modifiée a entraîné une évolution latérale, voire une baisse des loyers des surfaces de bureau en 2018. Les loyers ne sont en hausse que dans les zones très bien situées et dans les quartiers en plein essor – p. ex. Zurich Sud et le quartier de la Binz dans l’agglomération zurichoise. Au centre de Zurich, les prix évoluent latéralement. Les locataires ont toujours une position de négociation solide envers les propriétaires et l’utilisent pour profiter de subventions d’aménagement et d’autres incitations.

Les locataires de logements peuvent souffler

S’agissant de l’immobilier résidentiel, l’activité de construction a poursuivi sur sa lancée au niveau national en 2018. L’évolution du taux de vacance et des loyers sur le marché du logement reste préoccupante pour les acteurs immobiliers, en particulier dans les zones mal desservies des agglomérations. Dans de nombreux endroits décentralisés, p. ex. dans la région Olten-Zofingue, en effet, les taux de vacance ont enregistré une progression allant jusqu’à 3,8%, alors que dans l’agglomération de Zurich, ils ont connu une évolution latérale, pour s’établir à 1% environ en 2018. Les loyers moyens ont eux aussi connu une évolution latérale.
Quoi qu’il en soit, les locataires peuvent souffler: l’époque des loyers en hausse constante est révolue. Par ailleurs, de nouveaux lotissements à moitié vides, comme dans certaines zones périphériques d’autres cantons, ne sont pas encore à craindre dans le canton de Zurich: la force d’attraction du moteur économique de la Suisse est trop importante.

Les logements en propriété restent très demandés

Sur le marché des logements en propriété, la demande reste élevée en raison de l’environnement de taux attrayant. Mais en périphérie, la sensibilité aux prix est forte, à cause de la politique restrictive d’octroi de prêts hypothécaires des banques et de la hausse des prix d’achat au cours des dernières années. Dans le segment des logements locatifs comme dans celui de la propriété, le facteur de l’emplacement a encore gagné en importance; les projets et offres à proximité des gares ont un avantage concurrentiel important par rapport aux sites moins bien desservis.
Pour 2019, on peut s’attendre à une évolution stable des prix sur le marché de la propriété, tandis que les prix devraient légèrement baisser dans le segment locatif. Dans toutes les régions, la tendance vers les petits logements devrait se poursuivre en milieu urbain, particulièrement dans le segment de la propriété.

Les rendements se sont stabilisés

Que signifient les tendances décrites en termes de prix et de loyers pour les investisseurs immobiliers? Les rendements réalisables issus de la location restent bas, tant dans l’immobilier commercial que dans l’immobilier résidentiel, mais se sont stabilisés en 2018. De nombreux propriétaires et investisseurs ont remis l’accent sur un cash-flow sécurisé provenant des revenus locatifs.
Le volume de transactions de la plupart des acteurs a augmenté par rapport à l’année précédente; nombreux sont ceux qui utilisent les prix élevés pour générer des bénéfices par le biais de ventes. Pour 2019, CSL Immobilien prévoit un marché d’investissement liquide similaire à celui de 2018.

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