Considerando i tassi ai minimi storici, i prestiti ipotecari a lungo scadenza non sono mai stati così popolari. Ma attenzione: un divorzio o un’altra avversità possono costringere a disdire anticipatamente l’ipoteca, il che comporta ingenti costi di rescissione. Vale dunque la pena di mettersi finanziariamente al sicuro.
Chi possiede una casa è chiamato ad affrontare molteplici rischi. Da alcuni è possibile proteggersi, ad esempio con un’ipoteca fissa a lungo termine per il rischio di variazione dei tassi oppure stipulando assicurazioni contro il rischio invalidità, decesso o, addirittura, perdita del posto di lavoro. Tuttavia le assicurazioni non rimborsano quasi mai la totalità dei costi. Ecco perché è consigliabile costituire una riserva per gli imprevisti che consenta di fronteggiare finanziariamente le avversità. Questo vale in particolare nel caso del rischio più importante per i proprietari immobiliari che nessuna assicurazione copre: quello di una separazione o di un divorzio.
Il 40 percento delle coppie sposate divorzia. Spesso con la conseguenza di dover vendere l’abitazione.
Questo fatto non sorprende, perché non solo è elevato il tasso di divorzi, ma anche il livello dei prezzi degli immobili. Di conseguenza molte coppie attingono a tutte le loro riserve finanziarie quando acquistano una casa, con ripercussioni fatali se la loro relazione finisce. È proprio quello che è capitato a Susanna e Simone Casagrande (nomi fittizi), che hanno finanziato ognuno per metà una casa unifamiliare prelevando capitale dalla loro cassa pensioni. Questa scelta è penalizzante in caso di divorzio. Susanna vuole continuare ad abitare nella casa acquistata per lasciare che i figli crescano in un ambiente familiare e Simone deve andarsene. Nel suo caso l’immobile non è dunque più un’abitazione a uso proprio, pertanto non è più soddisfatta la condizione per il prelevamento del capitale dalla cassa pensioni. Di conseguenza deve rimborsare il denaro all’istituto di previdenza, il che riduce notevolmente le sue disponibilità finanziarie.
Anche Susanna ha un budget ridotto, perché dovendo allevare i figli da sola non lavora più a tempo pieno. Di conseguenza la banca insiste sulla responsabilità solidale di entrambi i partner, anche se Simone è stato nel frattempo cancellato dal registro fondiario come comproprietario della casa.
La banca non è obbligata a esonerare un debitore dalla responsabilità solidale.
In questo caso concreto la banca sarebbe disposta a rinunciare alla responsabilità solidale di Simone se Susanna potesse costituire in pegno a favore della banca garanzie sussidiarie, per esempio un deposito titoli o un’assicurazione sulla vita. Ma questi mezzi finanziari le mancano. Susanna negozia con la banca che siano i suoi genitori a subentrare al suo ex marito in qualità di debitori solidali. Tuttavia le banche sono libere di limitare la cerchia dei debitori solidali, per esempio al convivente, ai comproprietari, agli usufruttuari e ai beneficiari del diritto di abitazione iscritti a registro fondiario. In alternativa, Susanna potrebbe chiedere ai suoi genitori un prestito o un anticipo sull’eredità per ammortizzare il mutuo ipotecario riducendolo a un livello sopportabile.
Ma anche se riuscisse ad accumulare i mezzi per un ammortamento parziale dell’ipoteca, Susanna non avrebbe ancora salvato le sue quattro mura. Infatti deve contemporaneamente rimborsare a Simone la metà del valore commerciale della casa se vuole rilevarla tutta a proprio nome. Visto che non ha il denaro necessario, deve finire per vendere l’immobile. Il fatto che Susanna e Simone abbiano stipulato un’ipoteca a lungo termine per la sicurezza del proprio budget si rivela un boomerang: anche la disdetta anticipata provoca costi ingenti.
Sarebbe valsa la pena di costituire sin dall’inizio una riserva per la rescissione anticipata dell’ipoteca fissa.
Questo consiglio non vale soltanto in caso di divorzio. Sarebbe meglio pensare in tempo anche ad altri eventi importanti, che possono limitare la sopportabilità finanziaria della proprietà abitativa, ad esempio il cambiamento del posto di lavoro, la perdita dell’occupazione, l’invalidità o il decesso del partner. I nostri consulenti spiegano volentieri quali sono le vie percorribili. Un sistema relativamente semplice consiste, per esempio, nel mettere da parte la differenza tra il tasso ipotecario vantaggioso e il tasso medio a lungo termine del 4,5 percento. Nel corso degli anni si accumula così una riserva finanziaria (per saperne di più potete leggere l’articolo del blog «Crash test per i proprietari immobiliari»).
