Nel mercato immobiliare è troppo presto per dare il cessato allarme. Tuttavia, i risultati del sondaggio estivo 2020 di CSL Immobilien, un partner della Banca Migros, suscitano speranze: nonostante lo shock del coronavirus, nei centri economici svizzeri la domanda di superfici a destinazione ufficio continua a essere ben presente. Per quanto riguarda il mercato residenziale, esso dimostra di essere stato soltanto sfiorato dalla pandemia.
Circa 300 attori del mercato, mai così tanti da quando si svolse il primo sondaggio nel 2007, hanno partecipato al sondaggio estivo di quest’anno di CSL Immobilien nelle cinque maggiori aree economiche svizzere, ovvero Zurigo, Ginevra, Basilea, Berna e Losanna. I risultati del 2020 dimostrano che la pandemia da Covid-19, almeno finora, ha in gran parte soltanto sfiorato il mercato immobiliare. Nel complesso, la cesura è nettamente minore rispetto a quanto temuto. Ciò vale sia per il mercato degli uffici sia, in particolare, per quello degli alloggi.
(Ancora) niente cesura come dopo la crisi finanziaria
Nonostante il calo complessivo della domanda aggregata di superfici a destinazione ufficio, suscita ottimismo il fatto che le imprese in crescita, o di recente fondazione, continuino a ricercare superfici immobiliari e generino quindi una domanda aggiuntiva. Nello spazio economico di Zurigo la domanda in queste due categorie è diminuita complessivamente di un terzo rispetto all’anno precedente. Tuttavia, il 16% dei partecipanti al sondaggio ha comunque indicato che la principale motivazione alla base della domanda è stata la crescita di imprese esistenti o la creazione di nuove imprese. A Basilea, come l’anno precedente, ben un terzo degli operatori di mercato intervistati ha indicato questi due motivi principali. In confronto, dopo la crisi finanziaria del 2008 i valori di Zurigo e Basilea avevano subito un calo molto più forte. Questa differenza potrebbe suggerire che nei prossimi anni il mercato degli uffici subirà una cesura meno acuta rispetto a 12 anni fa.
Anche sul mercato bernese degli uffici si intravedono spiragli di luce per una domanda aggiuntiva. Dopotutto, a Berna il 16% dei partecipanti al sondaggio ha indicato come motivazione principale alla base della domanda la crescita di imprese esistenti o la creazione di nuove imprese. La situazione è diversa nella Romandia: né a Ginevra né a Losanna la crescita di imprese esistenti, o la creazione di nuove imprese, è stata indicata come motivo principale alla base della domanda nel 2020.
Anche per quanto riguarda la domanda prevista per il prossimo anno, le stime nella Svizzera occidentale risultano le più negative tra le cinque regioni economiche. Soprattutto a Berna, ma per certi versi anche a Basilea, l’andamento futuro del mercato dei locali ad uso ufficio viene valutato in modo meno pessimistico rispetto agli altri agglomerati urbani. Tuttavia, su un punto la maggior parte degli intervistati è d’accordo in tutte le regioni: i prezzi degli affitti diminuiranno e le superfici sfitte aumenteranno. L’ottimismo dello scorso anno riguardo a una ripresa del mercato degli uffici per ora è svanito.
Le posizioni in centro città sfidano la crisi
Attualmente, a superare meglio la crisi sono i proprietari di immobili a uso ufficio ubicati in centro città: in tutti i cinque agglomerati urbani, gran parte degli operatori di mercato rilevano una domanda ancora elevata in questi punti. A Zurigo lo affermano i due terzi degli intervistati, a Basilea l’89% e a Berna, con l’85%, la quota è addirittura nettamente superiore a quella dell’anno precedente. Anche la zona centrale di Losanna rimane molto richiesta. A Ginevra, invece, solo la metà degli intervistati valuta positivamente la domanda. In questo senso, la città sul Rodano rimane indietro rispetto agli altri centri economici.
Ancora in recupero gli operatori di shared office
Il mercato degli uffici nella Svizzera occidentale si presenta molto più dinamico nel settore dei provider di co-working. A Ginevra essi rappresentano ormai il 18% della domanda, mentre a Losanna gli operatori di shared office, con una quota di un terzo, costituiscono addirittura il principale richiedente sul mercato. A Basilea la quota di tali provider è salita dal 10 al 15% e a Berna è più che raddoppiata salendo dal 4 all’11%. Solo a Zurigo la quota è diminuita rispetto a un anno fa, passando dal 12 al 5%. Tuttavia, rispetto agli altri centri economici, nella città sulla Limmat si erano già insediati diversi fornitori in numerosi punti. A quanto pare, i gestori di shared office sono arrivati per rimanere.
Varie tendenze nel mercato abitativo
Per quanto riguarda il mercato abitativo, si sarebbe potuto prevedere un ampio spostamento della domanda verso ambienti «più verdi» rispetto all’anno precedente, come reazione al lockdown e alla conseguente maggiore valutazione di una casa accogliente. Le differenze rispetto al 2019 sono però talmente minime in tutte le cinque regioni, sia nel segmento delle proprietà sia nel mercato degli affitti, che non si distingue alcuna tendenza generale. L’andamento atteso dei prezzi d’acquisto per il prossimo anno fornisce un quadro più chiaro: gli operatori di mercato prevedono, a livello nazionale, un aumento dei prezzi delle case unifamiliari molto più elevato rispetto alle proprietà per piani. Riguardo ai prezzi previsti degli affitti, emerge un rafforzamento delle tendenze dell’anno precedente: da un lato, un leggero aumento degli affitti nei centri e, dall’altro, un continuo calo dei canoni d’affitto nelle zone rurali.
