Stairs between buildings

Le choc du coronavirus impacte moins le marché immobilier que l’on ne le craignait

Sur le marché de l’immobilier, il est trop tôt pour lever complètement l’alerte. Mais les résultats du sondage réalisé au cours de l’été 2020 par CSL Immobilien, partenaire de la Banque Migros, suscitent des espoirs: malgré le choc du coronavirus, la demande de surfaces de bureaux dans les centres économiques suisses reste présente. Pour sa part, le marché des logements n’est guère touché par la pandémie.

Quelque 300 acteurs du marché ont participé au sondage d’été de cette année de CSL Immobilien dans les cinq plus grands espaces économiques suisses que sont Zurich, Genève, Bâle, Berne et Lausanne – la plus grande participation depuis que le sondage a été mené pour la première fois en 2007. Les résultats de 2020 montrent que la pandémie de Covid-19 n’a eu qu’un impact limité sur le marché immobilier, du moins jusqu’à présent. Dans l’ensemble, la rupture est nettement inférieure aux craintes. Cela vaut aussi bien pour le marché des bureaux que pour le marché des logements en particulier.

(Encore) aucune rupture comme après la crise financière

Malgré une baisse générale de la demande de bureaux, le fait que des entreprises en croissance ou nouvellement créées continuent de chercher des locaux et donc à générer une demande supplémentaire est une source de confiance. Certes, dans l’espace économique zurichois, la demande dans ces deux catégories a chuté d’un tiers par rapport à l’année précédente. Mais 16% des personnes interrogées ont déclaré que la croissance ou la création d’entreprises constituait la principale motivation de la demande. À Bâle, comme l’année précédente, un tiers des acteurs du marché interrogés ont cité ces deux raisons principales. En comparaison, après la crise financière de 2008, les valeurs de Zurich et de Bâle avaient nettement baissé. Cette différence pourrait être le signe que le marché des bureaux subira une rupture moins grave dans les années à venir qu’il y a 12 ans.

Le marché des bureaux de Berne présente également des signaux positifs d’une demande accrue. Mais 16% des personnes interrogées ont déclaré que la croissance et la création d’entreprises constituaient les principales raisons de la demande. Il en va tout autrement en Romandie: ni à Genève, ni à Lausanne, la croissance ou la création d’entreprises en 2020 n’ont été mentionnées comme les principaux motifs de la demande. 

En ce qui concerne la demande prévue pour l’année prochaine, les évaluations en Suisse occidentale sont les plus négatives parmi les cinq régions économiques. À Berne en particulier, mais aussi dans une certaine mesure à Bâle, l’évolution future du marché des surfaces de bureaux est évaluée de manière moins pessimiste que dans les autres agglomérations. Néanmoins, la plupart des personnes interrogées dans toutes les régions sont unanimes: les loyers vont baisser et les taux de vacance augmenter. L’optimisme de l’année dernière en faveur d’une reprise du marché des bureaux s’est effondré dans un premier temps.

Le centre-ville résiste à la crise

Les propriétaires d’espaces de bureaux situés en centre-ville sont actuellement ceux qui traversent le mieux la crise: dans les cinq centres, une grande partie des acteurs du marché constatent une forte demande continue pour ces types d’emplacements. À Zurich, cela vaut pour deux tiers des personnes interrogées, à Bâle pour 89%, et à Berne, la proportion est même nettement supérieure à celle de l’année précédente (85%). Lausanne City reste aussi très recherchée. À Genève, en revanche, seule environ la moitié des personnes interrogées considèrent la demande comme positive. Cela signifie que la ville du Rhône reste en retrait par rapport aux autres centres économiques.

Les exploitants de Shared Office comblent leur retard

Le marché des surfaces de bureaux en Suisse occidentale est d’autant plus dynamique dans le domaine des espaces de travail partagés. À Genève, ceux-ci représentent 18% de la demande et à Lausanne, les exploitants de Shared Office sont même, avec un tiers, le principal demandeur sur le marché. À Bâle, la part de ces prestataires a augmenté de 10 à 15% et à Berne, elle a plus que doublé, passant de 4 à 11%. Elle n’a connu une baisse qu’à Zurich, passant de 12 à 5%. Toutefois, par rapport aux autres centres économiques, plusieurs prestataires disposant de nombreux sites se sont déjà établis dans la ville sur la Limmat. Les prestataires de Shared Office sont manifestement venus pour rester.

Tendances variées sur le marché des logements

En ce qui concerne le marché du logement, on aurait pu s’attendre à un déplacement de la demande vers «plus de vert» par rapport à l’année précédente, en réponse au confinement et à l’appréciation accrue qu’il y a à l’égard d’un logement confortable. Mais les différences par rapport à 2019 sont si minimes dans le segment de la propriété et sur le marché locatif des cinq régions qu’aucune tendance générale ne se dégage. L’évolution attendue des prix d’achat pour l’année prochaine est plus claire: les acteurs du marché considèrent que la hausse des prix des maisons individuelles est nettement supérieure à celle des propriétés par étage au niveau national. En ce qui concerne les loyers prévus, on constate un renforcement des tendances de l’année précédente: d’une part, une légère hausse des loyers dans les centres et, d’autre part, une baisse continue des loyers dans les zones rurales.

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